Θέματα Μισθωτικής Σύμβασης

Οι παρακάτω διατάξεις εφαρμόζονται στις περιπτώσεις εμπορικών μισθώσεων ακινήτων ΟΤΑ των
άρθρων 1-3 του Π.Δ. 34/95.
Οι περιπτώσεις μισθώσεων που δεν προστατεύονται από τις διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων ή δεν εμπίπτουν σε κάποια από τις κατηγορίες των άρθρων 1-3 του Π.Δ. 34/95 διέπονται από τους συμβατικούς όρους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και το άρθρο 192 του Ν.3463/06. (
ΑΠ 984/2005)

I. Χρονική διάρκεια σύμβασης
Α. Ελάχιστη χρονική διάρκεια
1. Μισθώσεις που συνήφθησαν πριν το Ν. 4242/2014 (28.02.2014)
2. Μισθώσεις που συνήφθησαν μετά το Ν. 4242/2014 (28.02.2014)
3. Ειδικές περιπτώσεις
Β. Παράταση σύμβασης μίσθωσης

1. Παράταση μισθώσεων που λήγουν έως 31.12.2020 για ένα έτος από τη λήξη τους

2. Δωδεκαετής (12ετής) παράταση μισθώσεων ακινήτων

3. Μισθώσεις με 10ετή διάρκεια

4. Μισθώσεις υπό το καθεστώς του π.δ.34/95

5. Μισθώσεις υπό το καθεστώς του Ν.4242/14

6. Μισθώσεις τουριστικών επιχειρήσεων
7. Μισθώσεις ακινήτων στη Βαρβάκειο Αγορά
8. Μισθώσεις χειμερινών και θερινών κινηματογράφων και θεάτρων
9. Μισθώσεις που δεν προστατεύονται από τις διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων

10. Μισθώσεις κατά τη διάρκεια της πανδημίας του κορωνοϊού 
Γ. Περιπτώσεις μακροχρόνιας εκμίσθωσης με μειωμένο μίσθωμα
1. Ανακαίνιση ακινήτου από το μισθωτή
2. Εγκατάσταση επιχειρήσεων αθλητικών δραστηριοτήτων & ανάπτυξη δραστηριοτήτων πρωτογενούς παραγωγής & ίδρυση ή επέκταση βιοτεχνικών και βιομηχανικών εγκαταστάσεων
3. Εκμίσθωση ακινήτων για τουριστικούς σκοπούς

II. Αναμίσθωση-υπεκμίσθωση-παραχώρηση-μεταβίβαση
Α. Αναμίσθωση- υπεκμίσθωση
Β. Παραχώρηση της χρήσης
Γ. Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης

ΙΙΙ. Μίσθωμα
Α. Αναπροσαρμογή μισθώματος
1. Καθορισμός αναπροσαρμογής στη σύμβαση
2. Έλλειψη συμφωνίας στη σύμβαση ή άκυρη ρήτρα
3. Αναπροσαρμογή ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών
4. Απαίτηση μισθώματος με έγγραφη όχληση εκμισθωτή
5. Μείωση μισθωμάτων συμβάσεων έως 01.06.2010

6. Ανώτατο όριο αναπροσαρμογής μισθώματος για μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2022

7. Ανώτατο όριο αναπροσαρμογής μισθώματος για μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2023

8. Αναπροσαρμογή μισθώματος μέσω Επιτροπής Διακανονισμού
Β. Είσπραξη μισθώματος
Γ. Συμψηφισμός δαπανών με μίσθωμα

IV. Ελαττώματα μισθίου
A. Ύπαρξη ευθύνης εκμισθωτή
Β. Μη ύπαρξη ευθύνης εκμισθωτή

V. Μεταβολές σε μίσθιο

VI. Καταγγελία μίσθωσης
Α. Λόγοι καταγγελίας
Β. Απαιτούμενες αποφάσεις ΟΤΑ για καταγγελία

Γ. Υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας


VII. Υποχρεώσεις μισθωτή και εκμισθωτή


VIII. Αποζημίωση εξωσυμβατικής χρήσης


IX. Φύση σύμβασης και πράξεων που προηγούνται της κατάρτισής της

 

X. Δικαστική ακύρωση έκπτωσης αναδόχου εκμίσθωσης ακινήτου



I. Χρονική διάρκεια σύμβασης

 Α. Ελάχιστη χρονική διάρκεια

 

1. Μισθώσεις πριν το Ν.4242/14 (28.02.2014)
Η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. (άρθρο 5 παρ.1 του ΠΔ 34/1995, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 7 παρ. 6 του Ν.2741/1999)

Προκειμένου δε να μην υπάρξει οποιοσδήποτε αιφνιδιασμός του εμπορικού κόσμου, οι υφιστάμενες κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 4242/2014 μισθώσεις, εξακολουθούν να διέπονται από το σήμερα ισχύον καθεστώς, συμπεριλαμβανομένων και εκείνων των οποίων η δωδεκαετής διάρκεια έχει λήξει και διανύουν το διάστημα του εννεαμήνου του άρθρου 61 του πδ 34/1995. (αιτιολογική έκθεση του Ν.4242/2014)

 

2. Μισθώσεις μετά το Ν.4242/14 (28.02.2014)
Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του Ν.4242/2014 (ΦΕΚ 50/28.02.2014 τεύχος Α') (δηλ. μετά τις 28.02.2014) διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού.

Οι μισθώσεις του εδαφίου α΄ της παρ. 1 του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014 ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της. (άρθρο 13 παρ. 1 Ν.4242/2014)

Παρέχεται δηλαδή η ελευθερία στα συμβαλλόμενα μέρη να ρυθμίζουν την διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης για όσο χρόνο τα ίδια επιθυμούν. Η τριετής διάρκεια που προβλέπει η ρύθμιση δεν δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, εάν οι ίδιοι θέλουν να συμφωνήσουν μεγαλύτερη διάρκεια, και με νεότερη συμφωνία είναι δυνατή η λύση της σύμβασης και πριν από τη λήξη της τριετούς διάρκειας. Ορίζεται, επιπλέον, ότι οι μισθωτικές συμβάσεις που συνάπτονται στο εξής θα διέπονται από τη συμφωνία των μερών και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, σε συνδυασμό με συγκεκριμένες διατάξεις του πδ 34/1995 που δεν αφορούν τη διάρκεια και το δικαίωμα καταγγελίας. Με τον τρόπο αυτό δίνεται η δυνατότητα αναθέρμανσης της αγοράς εμπορικών ακινήτων, αφού ελεύθερα οι συμβαλλόμενοι μπορούν να ορίζουν την διάρκεια της μίσθωσης χωρίς τον κίνδυνο δέσμευσης του ακινήτου για μεγάλο χρονικό διάστημα που με τις ισχύουσες διατάξεις μπορεί να φτάσει εν τοις πραγμασι και τα δεκαέξι (16) έτη. Έτσι, οι εκμισθωτές μπορούν να μισθώσουν σε ανταγωνιστικές τιμές τα ακίνητα τους, προκειμένου να μην μένουν κλειστά και ανεκμετάλλευτα και να επανέλθουν στις φυσιολογικές τιμές όταν και η οικονομία ανακάμψει. (αιτιολογική έκθεση του Ν.4242/2014)

 

3. Ειδικές περιπτώσεις
Η Γενική Γραμματεία Ισότητας των Φύλων στο πλαίσιο συγχρηματοδοτούμενων προγραμμάτων δύναται να μισθώσει για τις ανάγκες στέγασης των συμβουλευτικών της κέντρων, κτίρια που ανήκουν στους δήμους ή στις Περιφέρειες, ή σε Ανώνυμες εταιρείες στις οποίες η πλειοψηφία των μετοχών ανήκει στους δήμους ή σε κληροδοτήματα που εποπτεύονται από δήμους ή και Περιφέρειες. Η διάρκεια των μισθώσεων, κατά παρέκκλιση του
άρθρου 4 του ν. 3130/2003, καλύπτει διάστημα μικρότερο των δώδεκα (12) ετών και συμφωνείται για χρονικό διάστημα ίσο με το χρόνο διάρκειας του εκάστοτε συγχρηματοδοτούμενου προγράμματος. Η Γενική Γραμματεία Ισότητας των Φύλων δύναται να παρατείνει τη χρονική διάρκεια των ως άνω μισθώσεων εφόσον έχουν εξασφαλισθεί οι απαιτούμενοι πόροι. (άρθρο 19 παρ.6 Ν.4071/2012)



 Β. Παράταση σύμβασης μίσθωσης

 

1. Παράταση μισθώσεων που λήγουν έως 31.12.2020 για ένα έτος από τη λήξη τους

Μισθώσεις δημοτικών ακινήτων στα οποία στεγάζονται επιχειρήσεις με εκμισθωτή δήμο ή νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου αυτού, οι οποίες λήγουν έως 31.12.2020, παρατείνονται για ένα (1) επιπλέον έτος από τη λήξη τους, κατόπιν αίτησης του μισθωτή. Ο καθορισμός του μισθώματος κατά τον χρόνο παράτασης της μίσθωσης γίνεται από την Επιτροπή της παρ. 5 του άρθρου 186 του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων (ν. 3463/2006, Α΄ 114). (παρ.1 άρθρο 132 Ν.4692/20)


Οι διατάξεις της παρ. 1 εφαρμόζονται αναλόγως και για μισθώσεις εντός κοινοχρήστων χώρων που ανήκουν σε Ο.Τ.Α.. (παρ.2 άρθρο 132 Ν.4692/20)

 

2. Δωδεκαετής (12ετής) παράταση μισθώσεων ακινήτων 

Μισθώσεις ακινήτων, υφιστάμενες αλλά και όσες συναφθούν μετά την έναρξη ισχύος του Ν.4013/11, που υπάγονται στο π.δ. 34/ 1995 (Α΄ 30), και αφορούν σε ακίνητα στα οποία στεγάζονται επιχειρήσεις με εκμισθωτή το Δημόσιο, ν.π.δ.δ., Ο.Τ.Α. ή φορέα του ευρύτερου δημόσιου τομέα πλην της ΕΤΑΔ, συμπεριλαμβανομένων αυτών που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί, εφόσον

-δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές μισθωμάτων ή άλλες οφειλές προς τον οικείο φορέα και

-υποβληθεί βιώσιμο επιχειρηματικό πλάνο για εκσυγχρονισμό και ανακαίνιση του ακινήτου που εγκρίνεται από την αρμόδια υπηρεσία του εκμισθωτή,

μπορούν να παρατείνονται μέχρι δώδεκα (12) χρόνια από τη λήξη τους με απόφαση του αρμόδιου οργάνου και με απευθείας σύναψη σύμβασης παράτασης της μίσθωσης με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή. (άρθρο 15 παρ. 12 του Ν. 4013/2011, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.1 του άρθρου 41 του Ν.4605/19 και από το άρθρο 37 του Ν.4801/21)

 

Το ίδιο ισχύει και για μισθώσεις των παραπάνω ακινήτων που έχουν λήξει, εφόσον το μίσθιο δεν έχει αποδοθεί και δεν υφίσταται αντισυμβατική διακράτηση. (άρθρο 15 παρ. 12 του Ν. 4013/2011, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.1 του άρθρου 41 του Ν.4605/19)

 

Κατά την αληθή βούληση του νομοθέτη, το δεύτερο εδάφιο της παρ. 12 του άρθρου 15 του ν. 4013/2011, περί ρύθμισης θεμάτων εμπορικών μισθώσεων, έχει την έννοια ότι αφορά σε μισθώσεις ακινήτων που, καίτοι έχουν τυπικά υπερβεί το συμβατικό ή νόμιμο χρόνο λήξης τους, έχουν ατύπως παραταθεί και είναι εν τοις πράγμασι ενεργές διότι ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο, να καταβάλει το μίσθωμά του και ο εκμισθωτής να το αποδέχεται, εφόσον συντρέχουν οι λοιπές προϋποθέσεις του νόμου, ήτοι:

α) δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές μισθωμάτων ή άλλες οφειλές προς τον φορέα του πρώτου εδαφίου,

β) έχει υποβληθεί βιώσιμο επιχειρηματικό πλάνο για εκσυγχρονισμό και ανακαίνιση του ακινήτου, που εγκρίνεται από την αρμόδια υπηρεσία του εκμισθωτή,

γ) το μίσθιο δεν έχει αποδοθεί και

δ) δεν υπάρχει αντισυμβατική διακράτηση του μίσθιου από τον μισθωτή, αφού ο εκμισθωτής εισπράττει το μίσθωμα.

Στις ως άνω περιπτώσεις, ως χρόνος λήξης της μισθωτικής σχέσης νοείται ο χρόνος αποδοχής, από τον εκμισθωτή, του βιώσιμου επιχειρηματικού πλάνου που υποβάλλει ο μισθωτής, βάσει του πρώτου εδαφίου της παρ. 12 του άρθρου 15 του ν. 4013/2011. Η χρονική αφετηρία έναρξης της εγκρινόμενης παράτασης είναι η ημερομηνία της αποδοχής του σχετικού αιτήματος παράτασης του μισθωτή από τον εκμισθωτή. (Υπ. Ανάπτυξης και Επενδύσεων 77242/01.08.2022)

 

Εφόσον το τελικό κόστος του επιχειρηματικού πλάνου του πρώτου εδαφίου, όπως πιστοποιείται από την αρμόδια υπηρεσία του εκμισθωτή, υπερβεί κατά πενήντα τοις εκατό (50%) τον αρχικό προϋπολογισμό, με τη συνδρομή και των λοιπών προϋποθέσεων της παρούσας, παρέχεται δικαίωμα προτίμησης υπέρ του μισθωτή του συγκεκριμένου μισθίου, προκειμένου να του παρασχεθεί η δυνατότητα κατάθεσης ισόποσης προσφοράς προς οιονδήποτε τρίτο πλειοδότη, υπερθεματιστή ή υποψήφιο αγοραστή πλειοδοτικού διαγωνισμού, τον οποίο ήθελε τυχόν διενεργήσει ο εκμισθωτής για την αγοραπωλησία του μισθωμένου ακινήτου.  Η εφαρμογή του προηγούμενου εδαφίου καθίσταται γνωστή προς τους τρίτους συμμετέχοντες στη διαδικασία με οποιονδήποτε πρόσφορο τρόπο. (άρθρο 15 παρ. 12 του Ν. 4013/2011, όπως συμπληρώθηκε από το άρθρο 37 του Ν.4801/21)


Για τον καθορισμό του μισθώματος του χρόνου της παράτασης της μίσθωσης σύμφωνα με την παράγραφο 12, προηγείται εκτίμηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου από πιστοποιημένο εκτιμητή που έχει εγγραφεί στο μητρώο της παρ. Γ΄ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013 (Α΄ 107). Το μίσθωμα δεν μπορεί να συμφωνηθεί κατώτερο από την ανωτέρω εκτιμώμενη μισθωτική αξία. Αν το ήδη καταβαλλόμενο μίσθωμα υπερβαίνει την εκτιμώμενη μισθωτική αξία, το μίσθωμα δεν μπορεί να συμφωνηθεί κατώτερο από το ήδη καταβαλλόμενο. (άρθρο 15 παρ. 13 του Ν. 4013/2011, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.1 του άρθρου 41 του Ν.4605/19)


Με τις διατάξεις των παρ. 12 και 13 του άρθρου 15 του ν. 4013/2011 (Α΄ 204) ρυθµίστηκε το ζήτηµα της παράτασης συµβάσεων εµπορικής µίσθωσης ακινήτων ιδιοκτησίας του Δηµοσίου και φορέων του ευρύτερου δηµόσιου τοµέα, στα οποία στεγάζονται τουριστικές επιχειρήσεις.
Με την παρ. 4 του άρθρου 24 του ν. 4255/2014 (Α΄ 89), η δυνατότητα παράτασης των εµπορικών αυτών µισθώσεων περιορίστηκε µόνο σε παραµεθόριους νησιωτικούς τόπους, οι οποίοι χαρακτηρίζονται ως τουριστικοί τόποι.
Η συρρίκνωση του πεδίου εφαρµογής των ανωτέρω διατάξεων και η συνακόλουθη εξάλειψη της δυνατότητας παράτασης µισθώσεων που αφορούν ακίνητα που δεν βρίσκονται σε παραµεθόριες περιοχές, έχει οδηγήσει σε αρνητικά αποτελέσµατα, όπως η αδυναµία ένταξης στον αναπτυξιακό νόµο, η συρρίκνωση του ενδιαφέροντος επένδυσης σε έργα ανακαίνισης και εν γένει αναβάθµισης των κτιρίων και των υποδοµών τους, ακόµη δε και σε διακοπή της λειτουργιάς ορισµένων επιχειρήσεων, µε την συνακόλουθη απώλεια θέσεων εργασίας και εσόδων για το Δηµόσιο.
Με την προτεινόµενη ρύθµιση, επαναφέρεται η σχετική δυνατότητα παράτασης των µισθώσεων, δίχως γεωγραφικό περιορισµό, το πεδίο εφαρµογής της αφορά το σύνολο των εµπορικών µισθώσεων που υπάγονται στο π.δ. 34/1995 (Α΄ 30), ενώ συγχρόνως διασφαλίζονται κατ’ απόλυτο τρόπο τα συµφέροντα του Δηµοσίου ως ιδιοκτήτη - εκµισθωτή. (Αιτιολογική Έκθεση Ν.4605/19)

 

Οι παρ. 12 και 13 του άρθρου 15 του ν. 4013/2011 (Α' 204), εφαρμόζονται αναλογικά και για την παράταση της διάρκειας, μέχρι δώδεκα (12) χρόνια, συμβάσεων επιχειρηματικής εκμετάλλευσης ή συμβάσεων δικαιόχρησης ή συμβάσεων παραχώρησης τεχνογνωσίας και γενικά των κάθε είδους συμβάσεων παραχώρησης του δικαιώματος εκμετάλλευσης, αξιοποίησης και λειτουργίας ακινήτων του Δημοσίου, Ν.Π.Δ.Δ., Ο.Τ.Α. ή φορέων του ευρύτερου δημοσίου τομέα, πλην της Εταιρείας Ακινήτων του Δημοσίου. (άρθρο 43 του Ν.4933/22)

 

1) Ο Ηλεκτρονικός Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ) δύναται να συμφωνήσει παράταση της υφιστάμενης μίσθωσης, βάσει των διατάξεων του άρθρου 41 του ν. 4615/2019 και με τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στην εν λόγω διάταξη, νωρίτερα από τη λήξη της, χωρίς κανένα περιορισμό ως προς τον χρόνο κατάρτισης της σύμβασης παράτασης της μίσθωσης. 2) Δεν απαιτείται η υποβολή νέας αίτησης, προκειμένου το Διοικητικό Συμβούλιο του e-ΕΦΚΑ να εξετάσει το αίτημα της μισθώτριας εταιρείας περί συμφωνίας παράτασης της μίσθωσης. 3) Σε περίπτωση που η συμφωνία για παράταση της μίσθωσης λάβει χώρα σε χρόνο που απέχει κατά πολύ από τον χρόνο λήξης της υφιστάμενης σύμβασης, η επιβαλλόμενη εκ του νόμου (άρθρο 15 παρ. 13 του ν. 4013/2011, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 41 του ν. 4605/2019) μελέτη για την εκτίμηση της μισθωτικής αξίας του μίσθιου και τον καθορισμό του μισθώματος, από πιστοποιημένο εκτιμητή, πρέπει να εκπονηθεί κατά τον χρόνο κατάρτισης της Σύμβασης Παράτασης, με ρητό όρο στη σύμβαση για επανεκτίμηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και επανακαθορισμό του μισθώματος, κατόπιν νέας εκτίμησης από πιστοποιημένο εκτιμητή, σε χρόνο πλησίον της έναρξης της παράτασης (πιθανόν λίγους μήνες πριν την έναρξη του χρόνου της παραταθείσας διάρκειας) (ομόφωνα). (ΓνΝΣΚ 5/2022)

 

3. Μισθώσεις με 10ετή διάρκεια
Ειδικά οι επαγγελματικές μισθώσεις δημοτικών ακινήτων με εκμισθωτή Ο.Τ.Α. α' βαθμού ή Ν.Π.Δ.Δ. ή Ν.Π.Ι.Δ. ή δημοτική ή κοινωφελή επιχείρηση ή δημοτικό ίδρυμα, υπαγόμενα σε αυτόν, που έχουν συμπληρώσει δεκαετή τουλάχιστον διάρκεια από την αρχική έναρξη της μίσθωσης, παρατείνονται αυτοδικαίως με επίδοση σχετικής δήλωσης βουλήσεως του μισθωτή, για χρόνο ίσο με τον αρχικώς συμπεφωνημένο συμβατικό, εφόσον:
α) υφίσταται η σύμφωνη γνώμη του Ο.Τ.Α.,
β) ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο κατά το χρόνο δημοσίευσης του Ν.4257/2014 (ημερ.14.04.2014),
γ) καταβάλλει το μίσθωμα κατά τους τελευταίους δώδεκα μήνες προ της δημοσιεύσεως του Ν.4257/2014 (ημερ.δημοσ.14.04.2014) και
δ) έχει συναφθεί η μίσθωση κατόπιν διαγωνιστικής δημόσιας πλειοδοτικής διαδικασίας.
Οι ανωτέρω ρυθμίσεις καταλαμβάνουν και τις περιπτώσεις του στοιχείου ε' της παρ. 1 του άρθρου 4 του Π.δ. 34/1995 (Α' 30), δηλ. τις μισθώσεις χώρων εντός δημόσιων, δημοτικών ή κοινοτικών κήπων, αλσών, πλατειών και εν γένει κοινόχρηστων χώρων, εφόσον οι μισθώσεις αφορούν αθλητική δραστηριότητα και προβλέπονται ήδη με αυτές συγκεκριμένες αντιπαροχές εκ μέρους των μισθωτών και προς όφελος των Ο.Τ.Α. ή του Δημοσίου. (
άρθρο 5 παρ.2 περ. β Π.Δ.34/1995, όπως συμπληρώθηκε από το άρθρο 45 παρ. 2 του Ν. 4257/2014, και αντικαταστάθηκε με το άρθρο 69 του Ν. 4373/16)

 

Το μίσθωμα που καταβάλλεται κατά την ημερομηνία άσκησης του δικαιώματος είναι το μίσθωμα που είχε επιτευχθεί κατόπιν της σχετικής διαγωνιστικής διαδικασίας και τελικώς έχει διαμορφωθεί μετά των συμβατικώς συμφωνημένων αυξήσεων. Παράλληλα, σημειώνεται ότι όπως σε όλες τις μισθώσεις, ισχύουν οι νομοθετικά προβλεπόμενες διαδικασίες περί μείωσης του μισθώματος, όπου αυτή έχει πραγματοποιηθεί. (ΥΠ.ΕΣ. εγκ. 35/23307/06.06.2014)

 

-Απόφαση Δημοτικού Συμβουλίου για την παράταση μίσθωσης ακινήτου με το Ν.4257/2014

 

4. Μισθώσεις υπό το καθεστώς του π.δ. 34/95

α. Μετά το Ν. 2741/1999
Στις μισθώσεις, που συνάφθηκαν μετά την ισχύ του Ν. 2741/1999, δεν μπορούν να τύχουν εφαρμογής οι διατάξεις της
παρ.19 του άρθρου 7 του Ν. 2741/1999. Για την παράταση των εν λόγω μισθώσεων, το καταβλητέο κατ' αυτήν μίσθωμα και την καταβολή από τον εκμισθωτή στο μισθωτή της αποζημίωσης για αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας, θα εφαρμοστούν οι διατάξεις του ΠΔ 34/1995, όπως θα ισχύουν κατά το χρόνο λήξης της συμβατικής τους διάρκειας. (Γνωμ. ΝΣΚ 335/2010)

Η διάρκεια των εκμισθώσεων των υπό τη διαχείρισή του Ταμείου Αρχαιολογικών Πόρων και Απαλλοτριώσεων ακινήτων του Ελληνικού Δημοσίου (ΥΠ.ΠΟ.Α.), κείμενων σε αρχαιολογικούς χώρους ή μουσεία για την λειτουργία αναψυκτηρίων, οι οποίες δεν είναι εμπορικές και διέπονται από τις διατάξεις του Α.Κ., δεν δύναται να παρατείνονται εγγράφως ή σιωπηρώς μετά την λήξη της συνολικής χρονικής της διάρκειας, που έχει συμφωνηθεί, σύμφωνα με την προκήρυξη, η δε νέα εκμίσθωση πρέπει να γίνει με δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό. (ΓνΝΣΚ 33/2015)

β. Πριν το Ν.2741/1999
Με την επιφύλαξη των διατάξεων του
άρθρου 41 παρ. 17 του Ν. 2648/1998, μισθώσεις ακινήτων με εκμισθωτή το Δημόσιο ή νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου ή Ο.Τ.Α. ή την Κτηματική Εταιρία του Δημοσίου, που υπάγονται στο Π.Δ. 34/1995 και έληξαν σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 58 παράγραφοι 10 και 12 αυτού ή που λήγουν οποτεδήποτε, μπορούν να παρατείνονται μέχρι δώδεκα (12) χρόνια από τη λήξη τους με απόφαση του αρμόδιου οργάνου του Δημοσίου ή του Ν.Π.Δ.Δ. ή των Ο.Τ.Α. ή της Κτηματικής Εταιρίας του Δημοσίου και της απευθείας σύναψη σύμβασης παράτασης της μίσθωσης με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή.

Το ετήσιο μίσθωμα στις παραπάνω παρατάσεις δεν μπορεί να συμφωνηθεί κατώτερο από το 10% της εκάστοτε ισχύουσας αντικειμενικής αξίας του μισθίου ή της αγοραίας αξίας, στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αυτό, εκτός από τους παραμεθόριους νησιωτικούς νομούς που έχουν υπαχθεί στην περιοχή Ε΄ του Ν. 289/1976, όπου το παραπάνω ποσοστό ορίζεται σε 6%. (
άρθρο 7 παρ. 19 Ν. 2741/1999, όπως ισχύει) 

Ειδικότερα στις κατά τα ανωτέρω παρατάσεις μισθώσεων, αλλά και σε κάθε περίπτωση αναπροσαρμογής μισθώματος, όπου εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου αρμοδιότητας του Υπουργείου Εργασίας και Κοινωνικής Ασφάλισης, το ετήσιο μίσθωμα δεν μπορεί να καθορισθεί κατώτερο από το 4,8% της εκάστοτε ισχύουσας αντικειμενικής αξίας του μισθίου ή της αγοραίας αξίας στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων με αντικειμενικά κριτήρια. Στις μισθώσεις ειδικών κτιρίων, ακάλυπτων χώρων, καθώς και κτιρίων στην περιοχή των οποίων υπάρχει δυσμενής εξέλιξη των μισθωτικών συνθηκών, το ετήσιο μίσθωμα μπορεί να συμφωνηθεί και κατώτερο του ως άνω αναφερομένου, με αιτιολογημένη απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου, μετά από εκτίμηση του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών (ΣΟΕ).

Στις ως άνω περιπτώσεις, δεν εφαρμόζεται το τρίτο εδάφιο της παρ. 19 του άρθρου 7 του Ν. 2741/1999. Σε κάθε περίπτωση, το μηνιαίο μίσθωμα θα πρέπει να είναι ανάλογο με τα ισχύοντα στην αγορά.

Μισθώσεις ακινήτων με εκμισθωτή Ν.Π.Δ.Δ., αρμοδιότητας του Υπουργείου Εργασίας και Κοινωνικής Ασφάλισης, οι οποίες, κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 2741/1999, βρίσκονται εν ισχύ, δύνανται να τροποποιηθούν σύμφωνα με τα ανωτέρω. (
άρθρο 7 παρ. 19 Ν. 2741/1999, όπως ισχύει)

 

Προσοχή! Η ρύθμιση της διάταξης του άρθρου 7 παρ. 19 Ν. 2741/1999, η οποία προβλέπει τη δυνατότητα παράτασης για τις μισθώσεις ακινήτων που υπάγονται στο πδ 34/1995, με εκμισθωτή το Δημόσιο ή ΝΠΔΔ ή ΟΤΑ ή την Κτηματική Εταιρία του Δημοσίου, κατόπιν αποφάσεως του αρμοδίου οργάνου του και με απευθείας σύναψη σύμβασης παράτασης της μίσθωσης, μέχρι δώδεκα έτη από τη λήξη της με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή, καταλαμβάνει μόνο τις μισθώσεις εκείνες που είχαν συναφθεί πριν την ισχύ του νόμου 2741/1999 και είτε ήταν ενεργείς κατά το χρόνο έναρξης της ισχύος του, είτε είχαν λήξει, σύμφωνα με τις παρ. 10 και 12 του άρθρου 58 του πδ 734/1995. (Γνωμ. ΝΣΚ 286/2007). Το προβλεπόμενο στην ίδια διάταξη ως ελάχιστο ποσοστό ετήσιου μισθώματος για τον χρόνο της παράτασης, το οποίο δεν μπορεί να συναφθεί κατώτερο από 10% της εκάστοτε ισχύουσας αντικειμενικής αξίας του μισθίου ή της αγοραίας αξίας στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αυτό, αφορά μόνο στις εν λόγω μισθώσεις. (Γνωμ. ΝΣΚ 335/2010)

Η διάταξη του 
άρθρου 7 παρ. 19 Ν. 2741/1999, ενόψει του μεταβατικού της χαρακτήρα και της εξαιρετικής ρυθμίσεως που διαλαμβάνει, είναι στενώς ερμηνευτέα. Από τη γραμματική της διατύπωση προκύπτει ότι με τη διάταξη αυτή προβλέπεται η δυνατότητα παράτασης των μισθώσεων ακινήτων, που υπάγονται στο π.δ. 34/1995, με εκμισθωτή το Δημόσιο ή ν.π.δ.δ. ή ΟΤΑ ή την Κτηματική εταιρεία του Δημοσίου, κατόπιν αποφάσεως του αρμοδίου οργάνου, μέχρι δώδεκα έτη από τη λήξη τους, και καταλαμβάνει μόνον τις μισθώσεις εκείνες που είτε είναι ενεργείς είτε έχουν λήξει σύμφωνα με τις διατάξεις των παρ. 10 και 12 του άρθρου 58 του π.δ. 34/1995. Εν προκειμένω, η επίμαχη μίσθωση δεν εμπίπτει στις ρυθμίσεις των τελευταίων αυτών διατάξεων. (Γνωμ. ΝΣΚ 286/2007)

 

5. Μισθώσεις υπό το καθεστώς του Ν.4242/14

Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του Ν.4242/2014 (ΦΕΚ 50/28.02.2014 τεύχος Α') (δηλ. μετά τις 28.02.2014) διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. (άρθρο 13 παρ. 1 Ν.4242/2014)

 

Βάσει των ανωτέρω σε μισθώσεις που έχουν συναφθεί μετά τις 28.02.2014 δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του π.δ. 34/95 περί δυνατότητας παράτασης.

 

Δεν υπάρχει ειδικότερη διάταξη στο Ν.4242/14 για τη δυνατότητα παράτασης, συνεπώς οι μισθώσεις διέπονται από τους συμβατικούς όρους.

 

6. Μισθώσεις τουριστικών επιχειρήσεων

Με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου ειδικά για την περ. α) της παρ. 4 του άρθρου 192 του ΔΚΚ (εκμίσθωση δημοτικών ακινήτων για διάρκεια μέχρι 99 έτη, με σκοπό την ανάπτυξη τουριστικών δραστηριοτήτων) χωρεί παράταση των υφιστάμενων μισθώσεων για έως είκοσι πέντε (25) έτη υπό τον όρο ότι ο μισθωτής αναλαμβάνει το σύνολο ή μέρος της δαπάνης ανακαίνισης ή ανακατασκευής του ακινήτου και θα προβεί σε τυχόν πρόσθετες παροχές, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα ειδικότερα στους όρους διακήρυξης της δημοπρασίας, ύστερα από συνεκτίμηση της προτεινόμενης επένδυσης για την ανακαίνιση ή ανακατασκευή, την αναπροσαρμογή του μισθώματος και την εξυπηρέτηση του δημοτικού συμφέροντος. (άρθρο 192 παρ.3 ΔΚΚ, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 55 του Ν. 4277/2014 και την παρ.1 του άρθρου 196 του Ν.4555/18  και αντικαταστάθηκε εκ νέου με το άρθρο 79 του Ν.4712/20

 

Μισθώσεις ακινήτων στα οποία στεγάζονται τουριστικές επιχειρήσεις, που καταρτίστηκαν κατ' εφαρμογή του άρθρου 7 παρ. 19 Ν. 2741/1999 «Ενιαίος Φορέας Ελέγχου Τροφίμων, άλλες ρυθμίσεις θεμάτων αρμοδιότητας του Υπουργείου Ανάπτυξης και λοιπές διατάξεις», όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 9 του ν. 3517/2006, με ετήσιο μίσθωμα ίσο ή μεγαλύτερο από το 6% της εκάστοτε αντικειμενικής ή της αγοραίας αξίας του μισθίου στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων με αντικειμενικά κριτήρια, μπορούν να τροποποιηθούν ως προς τον όρο αυτόν με συμφωνία των συμβαλλόμενων μερών. Στην περίπτωση αυτή, το συμφωνηθέν μίσθωμα δεν μπορεί να είναι κατώτερο από το 4,8% της εκάστοτε ισχύουσας αντικειμενικής αξίας ή της αγοραίας αξίας του μισθίου, κατά την παραπάνω διάκριση. (άρθρο 15 παρ. 14 του Ν. 4013/2011, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 24 παρ.4 του Ν.4255/2014)

 

7. Μισθώσεις ακινήτων στη Βαρβάκειο Αγορά
Οι μισθώσεις ακινήτων που υπάγονται στο π.δ. 34/ 1995 (Α' 30) και βρίσκονται στην Κεντρική Δημοτική Αγορά (Βαρβάκειος Αγορά) του Δήμου Αθηναίων και έληξαν ή λήγουν οποτεδήποτε, παρατείνονται για έξι (6) έτη με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Αθηναίων και με απευθείας σύναψη σύμβασης παράτασης της μίσθωσης με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή, εφόσον αυτός τηρεί τους όρους της σύμβασης. Το μηνιαίο μίσθωμα στις παραπάνω παρατάσεις δεν μπορεί να συμφωνηθεί κατώτερο από το προσαυξημένο κατά πέντε τοις εκατό (5%) καταβαλλόμενο κατά τον τελευταίο χρόνο μίσθωμα και έκτοτε αναπροσαρμόζεταιετησίως κατά το ποσοστό του ετήσιου πληθωρισμού, όπως αυτός προσδιορίζεται κάθε έτος από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛ.ΣΤΑΤ.). (παρ.1 άρθρο 61 Ν.4264/14)

8. Μισθώσεις χειμερινών και θερινών κινηματογράφων και θεάτρων
Οι μισθώσεις των χειμερινών και θερινών κινηματογράφων και θεάτρων, διατηρητέων και μη, παρατείνονται αυτοδικαίως έως την 31η Δεκεμβρίου 2021. Σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις δεν επιτρέπεται αύξηση του καταβαλλόμενου, κατά τον χρόνο έναρξης ισχύος του παρόντος, μισθώματος έως την 31η Δεκεμβρίου 2021
(παρ.1 άρθρο 53 Ν.4447/16, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 19 του Ν.4708/20)

 

Οι μισθώσεις των χειμερινών και θερινών κινηματογράφων και θεάτρων, διατηρητέων και μη, που λήγουν, σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 53 του ν. 4447/2016 (Α' 241) την 31η Δεκεμβρίου 2021, καθώς και οι μισθώσεις κινηματογράφων και θεάτρων, διατηρητέων και μη που λήγουν, για οποιονδήποτε λόγο, μετά την 31η Δεκεμβρίου 2021 παρατείνονται αυτοδικαίως μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2023. Στις παραπάνω περιπτώσεις δεν επιτρέπεται, έως την 31η Δεκεμβρίου 2023, αύξηση του καταβαλλόμενου, κατά τον χρόνο έναρξης ισχύος του νόμου, μισθώματος. (άρθρο 134 Ν.4876/21)

 

Οι μισθώσεις των χειμερινών και θερινών κινηματογράφων και θεάτρων, διατηρητέων και μη, που λήγουν, σύμφωνα με το άρθρο 23 παρ.1 του ν. 3728/2008 (Α'258), την 31η Δεκεμβρίου 2011, παρατείνονται αυτοδικαίως μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2016. Επίσης, παρατείνονται αυτοδικαίως, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2016, όσες μισθώσεις κινηματογράφων και θεάτρων λήγουν, για οποιονδήποτε λόγο, μετά την 31η Δεκεμβρίου 2011. Στις παραπάνω περιπτώσεις δεν επιτρέπεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2016 αύξηση του καταβαλλόμενου κατά το χρόνο δημοσίευσης του του Ν.4447/16 (ημερ. δημοσίευσης 23.12.2016) μισθώματος. (άρθρο 15 παρ. 11 του ν. 4013/2011, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ.2 του άρθρου 53 του Ν.4447/16)

 

9. Μισθώσεις που δεν προστατεύονται από τις διατάξεις περί εμπορικών μισθώσεων

Δεν υπάγονται στις διατάξεις του Π.Δ. 34/95 οι περιπτώσεις μισθώσεων που αναφέρονται στο άρθρο 4 του Π.Δ. 34/95.
Συνεπώς οι μισθώσεις αυτές υπάγονται στις διατάξεις του άρθρου 192 του Ν. 3463/2006 σύμφωνα με τις οποίες οι εκμισθώσεις ακινήτων από τους δήμους έχουν ως ουσιώδη τύπο την διενέργεια δημοπρασίας (δημοσίου πλειοδοτικού διαγωνισμού), η παράλειψη της οποίας επάγεται την ακυρότητα οποιασδήποτε σύμβασης εκμίσθωσης επιχειρείται από τον Δήμο. Παράταση τέτοιων μισθώσεων δεν προβλέπεται από τις προαναφερθείσες διατάξεις.

10. Μισθώσεις κατά τη διάρκεια της πανδημίας του κορωνοϊού

Δείτε την ενότητα:

ΑΡΜΟΔΙΟΤΗΤΕΣ ΔΗΜΩΝ » Ε. ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ & ΑΛΛΗΛΕΓΓΥΗ » 38. Μέτρα για την αντιμετώπιση του κορωνοϊού (Covid-19) (Αρμοδιότητα εκτός άρθρου 75 ΚΔΚ) » 38.2.3 Μείωση και Αναστολή καταβολής Μισθωμάτων- Θέματα Περιουσίας- Μισθώσεις

 


 Γ. Περιπτώσεις μακροχρόνιας εκμίσθωσης με μειωμένο μίσθωμα

 

1. Ανακαίνιση ακινήτου από το μισθωτή
Με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου επιτρέπεται η εκμίσθωση με δημοπρασία δημοτικών ακινήτων με μειωμένο μίσθωμα, για χρονικό διάστημα μέχρι είκοσι πέντε (25) έτη, υπό τον όρο ότι ο μισθωτής αναλαμβάνει το σύνολο ή μέρος της δαπάνης ανακαίνισης ή ανακατασκευής του ακινήτου και θα προβεί σε τυχόν πρόσθετες παροχές, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα ειδικότερα στους όρους διακήρυξης της δημοπρασίας.  Με όμοια απόφαση, ειδικά για την  περ. α) της παρ. 4 του άρθρου 192 του ΔΚΚ (εκμίσθωση δημοτικών ακινήτων για διάρκεια μέχρι 99 έτη, με σκοπό την ανάπτυξη τουριστικών δραστηριοτήτων) χωρεί παράταση των υφιστάμενων μισθώσεων για έως είκοσι πέντε (25) έτη υπό τους όρους του προηγούμενου εδαφίου, ύστερα από συνεκτίμηση της προτεινόμενης επένδυσης για την ανακαίνιση ή ανακατασκευή, την αναπροσαρμογή του μισθώματος και την εξυπηρέτηση του δημοτικού συμφέροντος.(άρθρο 192 παρ.3 ΔΚΚ, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 55 του Ν. 4277/2014 και την παρ.1 του άρθρου 196 του Ν.4555/18  και αντικαταστάθηκε εκ νέου με το άρθρο 79 του Ν.4712/20

 

2. Εγκατάσταση επιχειρήσεων αθλητικών δραστηριοτήτων & ανάπτυξη δραστηριοτήτων πρωτογενούς παραγωγής και ίδρυση ή επέκταση βιοτεχνικών και βιομηχανικών εγκαταστάσεων

Με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου που λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία του συνολικού αριθμού των μελών του, επιτρέπεται, κατόπιν δημοπρασίας, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 610 του Α.Κ., η μακροχρόνια μίσθωση:
[...] β) ακάλυπτων δημοτικών εκτάσεων, για διάρκεια μέχρι πενήντα (50) έτη, με σκοπό την εγκατάσταση και εκμετάλλευση στο μίσθιο επιχειρήσεων αθλητικών δραστηριοτήτων πάσης φύσεως και υποστηρικτικών προς αυτές υπηρεσιών, που προϋποθέτουν ουσιώδεις δαπάνες του μισθωτή,
γ) ακάλυπτων δημοτικών εκτάσεων, για διάρκεια μέχρι πενήντα (50) έτη, με σκοπό την ανάπτυξη δραστηριοτήτων της πρωτογενούς παραγωγής, που προϋποθέτουν ουσιώδεις δαπάνες του μισθωτή,
δ) ακάλυπτων δημοτικών εκτάσεων, για διάρκεια μέχρι πενήντα (50) έτη, με σκοπό την ίδρυση ή επέκταση βιοτεχνικών και βιομηχανικών εγκαταστάσεων, καθώς και επενδύσεις σε ανανεώσιμες πηγές ενέργειας. 
(άρθρο 192 παρ.4, περιπτ.β-δ ΔΚΚ, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 55 του Ν. 4277/2014 και αντικαταστάθηκε εκ νέου από την παρ.1 του άρθρου 196 του Ν.4555/18

 

Οι ανωτέρω συμβάσεις απαλλάσσονται από κάθε φόρο, τέλος ή δικαίωμα Δημοσίου ή τρίτων, ενώ τα δικαιώματα και οι αμοιβές συμβολαιογράφων, δικηγόρων, δικαστικών επιμελητών και υποθηκοφυλάκων για τη σύμβαση και κάθε άλλη προς πραγμάτωση αυτής πράξη περιορίζονται στο δέκα τοις εκατό (10% ) αυτών.
Κάθε κτήριο και κάθε άλλη μόνιμη εγκατάσταση που θα ανεγερθεί επί του μισθίου σύμφωνα με τη σύμβαση, περιέρχεται, μετά τη λύση ή τη λήξη της σύμβασης, στην κυριότητα του δήμου, χωρίς υποχρέωση του δήμου και χωρίς δικαίωμα του μισθωτή να τα αφαιρέσει, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά. (άρθρο 192 παρ.4, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.1 του άρθρου 196 του Ν.4555/18


3. Εκμίσθωση ακινήτων για τουριστικούς σκοπούς

Με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου που λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία του συνολικού αριθμού των μελών του, επιτρέπεται, κατόπιν δημοπρασίας, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 610 του Α.Κ., η μακροχρόνια μίσθωση δημοτικών ακινήτων για διάρκεια μέχρι ενενήντα εννέα (99) έτη, με σκοπό την ανάπτυξη τουριστικών δραστηριοτήτων, σύμφωνα με την παρ. 17 του άρθρου 6 του ν. 2160/1993. (άρθρο 192 παρ.4.α. ΔΚΚ, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.1 του άρθρου 196 του Ν.4555/18

 

Παρέχεται η δυνατότητα στους ΟΤΑ Α΄ και Β΄ βαθμού να αξιοποιήσουν τις αναπτυξιακές δυνατότητες της περιουσίας τους προς όφελος των τοπικών κοινωνιών και της εθνικής οικονομίας, εκμισθώνοντας ακίνητα για τουριστικούς σκοπούς με μακροχρόνια μίσθωση, η οποία είναι σαφώς ελκυστικότερη για την δημιουργία τουριστικών μονάδων υψηλών προδιαγραφών. (άρθρο 6 παρ.17 του Ν.2160/1993, όπως τροποποιήθηκε από το  άρθρο 23 του Ν.4179/2013)

Αναλυτικότερα, επιτρέπεται η μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων ή επιχειρηματικών μονάδων των οποίων η διοίκηση και διαχείριση έχει ανατεθεί στην εταιρία "Ελληνικά Τουριστικά Ακίνητα Α.Ε.", σύμφωνα με το άρθρο 13 του Ν. 2636/1998, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 9 παρ.6 του Ν. 2837/2000, καθώς και ακινήτων που διαχειρίζεται η Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου (Κ.Ε.Δ.)για διάρκεια μέχρι 99 χρόνια, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 610 του Α.Κ. Η ανωτέρω σύμβαση απαλλάσσεται από κάθε φόρο, τέλος ή δικαίωμα Δημοσίου ή τρίτων. Τα δικαιώματα και οι αμοιβές συμβολαιογράφων, δικηγόρων, δικαστικών επιμελητών και υποθηκοφυλάκων για τη σύμβαση και κάθε άλλη προς πραγμάτωση αυτής πράξη περιορίζονται στο 10% αυτών.
Οι παραπάνω διατάξεις του πρώτου και του τρίτου εδαφίου της παραγράφου αυτής εφαρμόζονται και για μακροχρόνιες μισθώσεις για τουριστικούς σκοπούς ακινήτων της Εκκλησίας της Ελλάδος, της Εκκλησίας της Κρήτης, των Ιερών Μητροπόλεων της Δωδεκανήσου, των Ιερών Μονών και λοιπών Εκκλησιαστικών Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου των παραπάνω, των Ιερών Μητροπόλεων της Εκκλησίας της Ελλάδος και της Εκκλησίας της Κρήτης, των Ιερών Μονών του Αγίου Όρους, των Πατριαρχικών Μονών στη Θεσσαλονίκη, στη Χαλκιδική και στην Πάτμο, καθώς και των Ιδρυμάτων που έχουν συσταθεί ή συστήνονται από τα ανωτέρω πρόσωπα.Οι διατάξεις της παραγράφου αυτής εφαρμόζονται και για εκμισθώσεις ακινήτων των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Ο.Τ.Α.). (
άρθρο 6 παρ.17 του Ν.2160/1993, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 23 του Ν.4179/2013)

 

Οι ανωτέρω συμβάσεις απαλλάσσονται από κάθε φόρο, τέλος ή δικαίωμα Δημοσίου ή τρίτων, ενώ τα δικαιώματα και οι αμοιβές συμβολαιογράφων, δικηγόρων, δικαστικών επιμελητών και υποθηκοφυλάκων για τη σύμβαση και κάθε άλλη προς πραγμάτωση αυτής πράξη περιορίζονται στο δέκα τοις εκατό (10% ) αυτών.
Κάθε κτήριο και κάθε άλλη μόνιμη εγκατάσταση που θα ανεγερθεί επί του μισθίου σύμφωνα με τη σύμβαση, περιέρχεται, μετά τη λύση ή τη λήξη της σύμβασης, στην κυριότητα του δήμου, χωρίς υποχρέωση του δήμου και χωρίς δικαίωμα του μισθωτή να τα αφαιρέσει, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά. (άρθρο 192 παρ.4, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.1 του άρθρου 196 του Ν.4555/18

 

Στις ανωτέρω συμβάσεις χωρεί παράταση.

Για περισσότερα βλ. παραπάνω υποενότητα 1. Ανακαίνιση ακινήτου από το μισθωτή

 

Η διάταξη του δεύτερου εδαφίου της παρ. 17 του άρθρου 6 του ν. 2160/1993 δεν έχει εφαρμογή ως προς την εταιρία «Εταιρία Ακινήτων Δημοσίου Α.Ε. (υποπερίπτ. α' της περίπτ. 4 της υποπαρ. ΣΤ.16 του άρθρου πρώτου του Ν. 4254/2014)

 


 II. Αναμίσθωση -υπεκμίσθωση -παραχώρηση-μεταβίβαση

Α. Αναμίσθωση- υπεκμίσθωση
Η σιωπηρή αναμίσθωση και η υπομίσθωση του μισθίου από το μισθωτή απαγορεύονται απολύτως. (
άρθρο 3 παρ.2Γ περ.η ΠΔ 270/1981)
Αν συναφθεί υπομίσθωση, παρά την απαγόρευση της προηγούμενης παραγράφου, ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς να υποχρεούται να αποζημιώσει το μισθωτή. (άρθρο 11 παρ.2 Π.Δ. 34/1995)

 

Υπεκμίσθωση επιτρέπεται για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει το χρόνο λήξης της μίσθωσης. Ο σχετικός όρος συμπεριλαμβάνεται υποχρεωτικά στη διακήρυξη και στη σύμβαση.

Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης, ο αρχικός μισθωτής εξακολουθεί να ευθύνεται εις ολόκληρον έναντι του δήμου, σύμφωνα με τους όρους της κύριας σύμβασης μίσθωσης.

Υπεκμίσθωση, σύμφωνα με το προηγούμενο εδάφιο, είναι δυνατή και ως προς υφιστάμενες, κατά την έναρξη ισχύος του Ν.4555/18 (δηλ. στις 19.07.2018), συμβάσεις εκμίσθωσης δημοτικών ακινήτων, κατόπιν έγκρισης του οικείου δημοτικού συμβουλίου και τροποποίησης των σχετικών όρων της σύμβασης. (παρ.5 άρθρο 192 Ν.3463/06, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.1 του άρθρου 196 του Ν.4555/18)

 

Όσα αναφέρονται στην ΠΟΛ 1162/03.08.2018 (ΦΕΚ 3579/22.08.2018 τεύχος Β') για την υποβολή πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας και για τη δήλωση λύσης της μίσθωσης εφαρμόζονται ανάλογα και στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης αυτής, περιλαμβανομένης και της υπεκμίσθωσης ακινήτων όπου παραχωρείται το δικαίωμα υπεκμίσθωσης με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση με βάση τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (παρ.1 άρθρο 6 ΠΟΛ 1162/03.08.2018 (ΦΕΚ 3579/22.08.2018 τεύχος Β'), όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 2 της Α.Α.Δ.Ε. Α.1112/12.08.2022 (ΦΕΚ 4352/16.08.2022 τεύχος Β')

Β. Παραχώρηση της χρήσης
Η ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον δεν επιτρέπεται εκτός από αντίθετη συμφωνία των μερών. (
άρθρο 11 παρ.1 Π.Δ. 34/1995)

Επιτρέπεται πάντως μετά τριετία από τη σύναψη της σύμβασης η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε εταιρεία προσωπική ή περιορισμένης ευθύνης ή σε ιδιωτική κεφαλαιουχική εταιρεία ή σε ανώνυμη εταιρεία, που θα συσταθεί με ελάχιστη συμμετοχή και του μισθωτή κατά ποσοστό 35%. (άρθρο 11 παρ.1 Π.Δ. 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 116 παρ. 7 του Ν. 4072/2012)

Έναντι του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον και ο μισθωτής και η εταιρία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου. (άρθρο 11 παρ.1 Π.Δ. 34/1995)

Μεταβολή των προσώπων των εταίρων με σύμβαση, εκτός από το πρόσωπο του μισθωτή, επιτρέπεται για μία φορά. Δεύτερη μεταβολή επιφέρει λύση της μίσθωσης, εκτός αν υπάρχει έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή. Στις περιπτώσεις αυτές πρέπει να γνωστοποιείται εγγράφως στον εκμισθωτή μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) ημερών τόσο η σύναψη των συμβάσεων όσο και τα στοιχεία εκείνων προς τους οποίους έγινε η παραχώρηση. (
άρθρο 11 παρ.1 Π.Δ. 34/1995)

Η κατά τα ανωτέρω γνωστοποίηση, που αποτελεί δήλωση βουλήσεως απευθυντέα προς τον εκμισθωτή, αποτελεί προϋπόθεση του παραδεκτού της παραχώρησης του μισθίου σε τρίτο με τη μορφή είτε της σύμβασης παραχώρησης της χρήσης του μισθίου, είτε της σύστασης της εταιρίας προς την οποία η παραχώρηση είτε της μεταβολής των προσώπων των εταίρων, και, σύμφωνα με την κρατούσα άποψη, η παράλειψή της καθιστά την παραχώρηση παράνομη και ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση κατά το άρθρο 11 παρ.2 Π.Δ. 34/1995. (ΜΠρΠειρ 1618/2014)

Γ. Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης
Ο μισθωτής σε περίπτωση βαριάς νόσου του, η οποία συνεπάγεται πλήρη ανικανότητα του να συνεχίσει την επιχείρηση που ασκεί στο μίσθιο, έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει ολοκληρωτικά τη μισθωτική σχέση σε τρίτον μέσα σε ένα έτος από την επέλευση της νόσου. Σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή, το δικαίωμα αυτό μπορούν να ασκήσουν ο σύζυγος ή τα τέκνα του μέσα σε ένα (1) έτος από την αποδοχή της κληρονομίας. (άρθρο 12 παρ.1 Π.Δ.34/1995)

Για τη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης απαιτείται σύμβαση μεταξύ του μισθωτή και εκείνου προς τον οποίο γίνεται η μεταβίβαση καθώς και έγγραφη αναγγελία της σύμβασης από εκείνον που μεταβιβάζει προς τον εκμισθωτή, που να περιέχει τους όρους της σύμβασης. Εκείνος που μεταβιβάζει ενέχεται εις ολόκληρον με εκείνον προς τον οποίο έγινε η μεταβίβαση για τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη μίσθωση, οι οποίες υπήρχαν κατά το χρόνο της μεταβίβασης. (άρθρο 12 παρ.2 Π.Δ.34/1995)

 


ΙΙΙ. Μίσθωμα

 Α. Αναπροσαρμογή μισθώματος

1. Καθορισμός αναπροσαρμογής στη σύμβαση
Το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση. (
άρθρο 7 παρ.1 Π.Δ. 34/95)

2. Έλλειψη συμφωνίας στη σύμβαση ή άκυρη ρήτρα
Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του έξι τοις εκατό (6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του τέσσερα τοις εκατό (4%) και στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αυτό, της αγοραίας αξίας τους, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική ρύθμιση και οι οποίοι πρέπει να μνημονεύονται στη σύμβαση. Η αληθινή έννοια του προηγουμένου εδαφίου είναι ότι είναι ισχυρή η τιμαριθμητική ρήτρα αναπροσαρμογής μισθώματος, η οποία περιέχεται στην μισθωτική μίσθωση, έστω και αν αυτή συμφωνήθηκε πριν από την 1 Μαΐου 1992. (
άρθρο 7 παρ. 2 του ΠΔ 34/1995)

 

Περαιτέρω αναπροσαρμογή του οριζόμενου κατά το άρθρο 7 παρ. 2 του ΠΔ 34/1995 μισθώματος γίνεται κάθε έτος και ανέρχεται σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος (Ε.Σ.Υ.Ε.) Η αληθινή έννοια του άρθρου 7 παρ. 3 του ΠΔ 34/1995 είναι ότι αυτό εφαρμόζεται και σε περίπτωση που το συμφωνημένο μίσθωμα υπερβαίνει το έξι τοις εκατό (6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου ή της αγοραίας αξίας, όπου δεν ισχύει το σύστημα αυτό.(άρθρο 7 παρ. 3 του ΠΔ 34/1995, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 7 παρ.10 του Ν.2741/1999


Ο Ηλεκτρονικός Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ), κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 7 παρ. 3 του π.δ. 34/1995 (όπως αντικαταστάθηκε με την παράγραφο 10 του άρθρου 7 του ν. 2741/1999), με την ιδιότητα του εκμισθωτή ακινήτων ιδιοκτησίας του, στις περιπτώσεις των μισθώσεων, που οι μισθωτές ασκούν τις αναφερόμενες στο άρθρο 1 του εν λόγω προεδρικού διατάγματος δραστηριότητες ή τα επαγγέλματα του άρθρου 2 αυτού και στις σχετικές μισθωτικές αυτές συμβάσεις δεν υπάρχει πρόβλεψη για αναπροσαρμογή του μισθώματος, υποχρεούται κατ’ απόκλιση από τις διατάξεις που ορίζουν την απαγόρευση μείωσης του συμφωνηθέντος μισθώματος (άρθρο 40 παρ. 1 εδ.ζ του π.δ. 715/1979), κατόπιν σχετικής έγγραφης όχλησης του μισθωτή, να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα, σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως αυτή υπολογίζεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ). Το δε μίσθωμα που θα προκύψει, κατ’ εφαρμογή των ανωτέρω, καθίσταται απαιτητό από την κοινοποίηση της έγγραφης όχλησης του αιτούντος την αναπροσαρμογή μισθωτή. (ΓνΝΣΚ 132/2021)

 

Για τις αναπροσαρμογές μισθωμάτων, μπορείτε να δείτε το δείκτη τιμών καταναλωτή στο site της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, όπως διαμορφώνεται κάθε μήνα: http://www.statistics.gr/. Τα τελευταία στοιχεία παρέχονται και από την αυτόματη τηλεφωνική γραμμή, στον αριθμό 213 135 2142.
 
3. Αναπροσαρμογή ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών
Σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα. (
άρθρο 7 παρ. 4 του ΠΔ 34/1995)

Ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη. (άρθρο 288 του Αστικού Κώδικα)

Βασική εκδήλωση της καλής πίστης με αντίκτυπο στην κύρια παροχή είναι η αναπροσαρμογή του ύψους αυτής, έτσι, με βάση την ΑΚ 288, μπορεί να επιβάλλεται μείωση του ύψους της παροχής, όταν αυτή έγινε δυσβάστακτη για τον οφειλέτη εξαιτίας π.χ. μεταγενέστερης μεταβολής συνθηκών. Ο κανόνας, όμως, παραμένει, ότι και η καλή πίστη απαιτεί την τήρηση των συμπεφωνημένων, όπως αυτά συμπληρώνονται, από τις ειδικές διατάξεις του νόμου, γι' αυτό, κατά κανόνα, δεν δικαιολογείται επέμβαση στη σύμβαση, αν τόσο η παροχή όσο και η αντιπαροχή έχουν πλήρως εκπληρωθεί ή στο μέτρο που έχουν εκπληρωθεί. Επίσης, η καλή πίστη και όταν η παροχή έχει γίνει πολύ επαχθής, για τον ένα συμβαλλόμενο, θα επιβάλλει την εκπλήρωσή της και θα αποκλείει την παρέκκλιση από τη σύμβαση, εάν η επαχθής παροχή ανήκει στο πλαίσιο του κινδύνου, που ανέλαβε ο υπόχρεος με τη σύμβαση. (ΕφΘράκης 98/2014)

Με βάση τα ανωτέρω, η υπόψη γενική ρήτρα του άρθρου 288 ΑΚ εφαρμόζεται και επί των διεπόμενων από το π.δ. 715/1979 μισθώσεων με εκμισθωτή ν.π.δ.δ., στις οποίες ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφαλείας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Η κατά τα ανωτέρω κρίση του Δικαστηρίου περί εφαρμογής της εκ της ΑΚ 288 αρχής της καλής πίστης και στις διεπόμενες από το π.δ. 715/1979 μισθώσεις, επιρρωνύεται και από το ισχύον από 5-8-2011 νομοθετικό καθεστώς, καθόσον, σύμφωνα με το άρθρο 79 παρ. 2 του ν. 3996/2011, η παράγραφος 4 του άρθρου 7 του π.δ. 34/1995, η οποία ορίζει, ότι σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με την συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα, εφαρμόζεται και στις μισθώσεις και εκμισθώσεις ακίνητων, που διέπονται απο τις διατάξεις του π.δ. 715/1979, εκ της αναφοράς δε στο νόμο του άρθρου 388 ΑΚ δεν υποδηλώνεται βούληση αποκλεισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος, υπό τις προϋποθέσεις της εφαρμοστέας, όπως προαναφέρθηκε σε κάθε οφειλή, διατάξεως του άρθρου 288 ΑΚ. (ΕφΘράκης 98/2014)

Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη.
Αν αποφασιστεί η λύση της σύμβασης, επέρχεται απόσβεση των υποχρεώσεων παροχής που πηγάζουν απ' αυτήν και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό. (άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα)

Κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί είναι:
α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως,
β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφτούν,
γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.
Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά κατά την έννοια του άνω άρθρου είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.λπ.
Η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία είναι από μακρόν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως κάτω από τις σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας.
Εφόσον δεν συντρέχει, από τις ως άνω προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, είναι επιτρεπτή, η εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, εφόσον συντρέχουν οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού. Η διάταξη του άρθρου αυτού προβλέπει τη δυνατότητα διαμόρφωσης της έννομης σχέσης όταν αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη και εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή ασχέτως αν απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή πηγάζει από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ειδική προστασία ή συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει εφόσον υπάρχει ιδιαίτερος σοβαρός λόγος και συντρέχουν αντικειμενικά κριτήρια αντλούμενα από την ίδια την έννομη τάξη και τις κρατούσες στις συναλλαγές αντιλήψεις στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης.
Με βάση την πιο πάνω διάταξη, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί των εμπορικών μισθώσεων, ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφαλείας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται - η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι. Για την αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση το άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται, μεταξύ άλλων, η ύπαρξη έγκυρης μισθωτικής σύμβασης. (ΜΠρΠειρ 5817/2013, ΜΠρΑθ 4210/2014)

4. Απαίτηση μισθώματος με έγγραφη όχληση εκμισθωτή
Το εκάστοτε αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα καθίσταται απαιτητό από την κοινοποίηση της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή. (
άρθρο 7 παρ.5  Π.Δ. 34/95)

 

Η αναπροσαρμογή του μισθώματος στις ρυθμιζόμενες με το π.δ. 34/1995 μισθώσεις, στις οποίες υπάγεται και η μίσθωση που συνάπτεται για την εγκατάσταση δημοτικών υπηρεσιών, συντελείται αυτοδικαίως μετά πάροδο διετίας από την έναρξη της μίσθωσης και, στη συνέχεια, με τη συμπλήρωση κάθε έτους από την προηγούμενη αναπροσαρμογή, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε όχληση του εκμισθωτή, η οποία απαιτείται μόνο για να καταστεί το κατά τα ανωτέρω αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα απαιτητό. Αν δεν ασκηθεί όχληση ή βραδύνει, επέρχεται απώλεια σε βάρος του εκμισθωτή, ο οποίος δεν δικαιούται για το διάστημα που παρήλθε να απαιτήσει την καταβολή του αυτομάτως αναπροσαρμοσθέντος μισθώματος, το δε ποσοστό 75% της ετήσιας αύξησης θα υπολογισθεί επί του αυτομάτως αναπροσαρμοσθέντος ποσού, έστω και αν αυτό δεν είναι απαιτητό. (Ελ. Συν. Τμ.7 Πράξη 256/2008)


5. Μείωση μισθωμάτων συμβάσεων έως 01.06.2010 
Με ειδικά αιτιολογημένη
απόφαση του δημοτικού συμβουλίου που λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία του συνολικού αριθμού των μελών του, επιτρέπεται η μείωση του ύψους των μισθωμάτων ακινήτων που εκμισθώνουν οι δήμοι με συμβάσεις που έχουν συναφθεί έως την 1η Ιουνίου 2010, κατόπιν σχετικής αίτησης του μισθωτή, στην οποία θα προβάλλονται ειδικοί και ορισμένοι λόγοι και εφόσον το μίσθωμα δεν είναι ήδη χαμηλό σύμφωνα με τις τιμές αγοράς. Το ποσοστό της μείωσης καθορίζεται βάσει αντικειμενικών στοιχείων και οικονομικών συνθηκών της αγοράς και δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% του μισθώματος που καταβάλλεται. Η διάρκεια της μείωσης δεν μπορεί να υπερβεί το ένα έτος και δύναται να ανανεώνεται με όμοια απόφαση του δημοτικού συμβουλίου ανά έτος, εφόσον συνεκτιμηθούν οι επικρατούσες οικονομικές συνθήκες. Τα προηγούμενα εδάφια της παρ. 4 του άρθου 9 του Ν.4071/2012 ισχύουν αναλόγως και για τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου των δήμων. (άρθρο 9 παρ 4 N. 4071/2012)

Στο πεδίο εφαρμογής των διατάξεων του άρθρο 9 παρ 4 N. 4071/2012 υπάγονται, από την έναρξη ισχύος του Ν.4257/2014 (ημερ. έναρξης 14.04.2014) και οι πάσης φύσεως και κατηγορίας μισθώσεις ακινήτων, που εκμισθώνουν οι Δήμοι και τα Ν.Π.Δ.Δ. αυτών, συμπεριλαμβανομένων των μισθώσεων προσοδοφόρων ακινήτων κατά την έννοια των άρθρων 638 επ. του Αστικού Κώδικα. Αποφάσεις που έχουν ληφθεί για μείωση μισθωμάτων επί των ανωτέρω ακινήτων κατά τις διατάξεις του άρθρο 9 παρ 4 N. 4071/2012 θεωρούνται νόμιμες. (άρθρο 45 παρ.1 Ν.4257/2014)

Η διαδικασία αυτή είναι ανεξάρτητη από την προβλεπόμενη εκ του άρθρου 15 του ν.4013/2011, η οποία αφορά κάθε επαγγελματική μίσθωση, συμπεριλαμβανομένων και κάποιων εξαιρέσεων. Ως εκ τούτου, σε κάθε περίπτωση που ζητείται μείωση σε ποσοστό άνω του 20%, αυτή μπορεί να επιτευχθεί μόνο μέσω των Επιτροπών Διακανονισμού Εμπορικών Μισθώσεων. (ΥΠ.ΕΣ.Δ.Α. 8771/18.03.2015)

 

6. Ανώτατο όριο αναπροσαρμογής μισθώματος για μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2022

Για τις μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α' 30), καθώς και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 (Α'50), επιτρέπεται, από την 1η.1.2022 έως και την 31η.12.2022, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2021. (άρθρο 121 παρ.1 Ν.4926/22)


Η παρ. 1 καταλαμβάνει αναπροσαρμογές μισθώματος που πραγματοποιούνται μετά από την 1η.1.2022 και μέχρι την έναρξη ισχύος του Ν.4926/22 (ημερ. έναρξης ισχύος 20.04.2022). (άρθρο 121 παρ.2 Ν.4926/22)


Οι παρ. 1 και 2 δεν εφαρμόζονται στις μισθώσεις με εκμισθωτή:
α) Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (Α.Ε.Ε.Α.Π.), της παρ. 1 του άρθρου 21 του ν. 2778/1999 (Α' 295), ή
β) εταιρείες, των οποίων η πλειοψηφία των ονομαστικών μετοχών, μεριδίων ή μερίδων ή δικαιωμάτων ψήφου ανήκει, άμεσα ή έμμεσα, σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων (Ο.Ε.Ε.), τους οποίους διαχειρίζονται Διαχειριστές Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων (Δ.Ο.Ε.Ε.), που διέπονται από τον ν. 4209/2013 (Α’ 235) και την Οδηγία 2011/61/ΕΕ και η καταστατική έδρα των οποίων δεν βρίσκεται σε μη συνεργάσιμο στον φορολογικό τομέα κράτος, όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 65 του ν. 4172/2013 (Α’ 167) περί Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, και σε τρίτη χώρα που χαρακτηρίζεται από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή ως υψηλού κινδύνου νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες ή χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, όπως ορίζεται στο άρθρο 16Α του ν. 4557/2018 (Α’ 139) και στον Κανονισμό (ΕΕ) 2016/1675 (L 254),
γ) επιχείρηση εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, με την έννοια του άρθρου 2 της υπό στοιχεία 1093809/8296/1161/B0014/15.10.2007 απόφασης του Υφυπουργού Οικονομίας και Οικονομικών (Β’ 2022), που διαθέτει, κατ’ ελάχιστο, συνολική επιφάνεια δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) τ.μ. σε ένα ή περισσότερα επίπεδα ή,

δ) εταιρείες στο μετοχικό κεφάλαιο των οποίων συμμετέχει το Δημόσιο κατά ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%), καθώς και οι θυγατρικές των εταιρειών αυτών. (άρθρο 121 παρ.3 Ν.4926/22, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 92 του Ν. 4941/22)

 

Ειδικά η «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» λόγω τροποποίησης του ύψους του μισθώματος σε εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις για το έτος 2022 με βάση τις διατάξεις του άρθρου 121 του ν. 4926/2022, υποβάλλεται εμπρόθεσμα από τη δημοσίευση του νόμου αυτού μέχρι και την 30ή Νοεμβρίου 2022. (παρ. 6 άρθρο 12 ΠΟΛ. 1162/2018 (Β’ 3579), όπως προστέθηκε από το άρθρο 4 της Α.Α.Δ.Ε. Α.1112/12.08.2022 (ΦΕΚ 4352/16.08.2022 τεύχος Β')

 

7. Ανώτατο όριο αναπροσαρμογής μισθώματος για μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2023

Για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α’ 30), επιτρέπεται, από την 1η Ιανουαρίου 2023 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2023, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2022. (άρθρο 96 παρ.1 ν.5007/22)

 

 

Η παρ. 1 εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις των διατηρητέων ακινήτων της περ. θ) της παρ. 1 του άρθρου 4 του π.δ. 34/1995 (Α’ 30). (άρθρο 96 παρ.1α ν.5007/22, όπως προστέθηκε από το άρθρο 138 του ν.5039/2023)


Η παρ. 1 δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις με εκμισθωτή:
α) Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας, της παρ. 1 του άρθρου 21 του ν. 2778/1999 (Α’ 295), ή
β) εταιρείες, των οποίων η πλειοψηφία των ονομαστικών μετοχών, μεριδίων ή μερίδων ή δικαιωμάτων ψήφου ανήκει σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων, τους οποίους διαχειρίζονται Διαχειριστές Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων, του ν. 4209/2013 (Α’ 235) και η καταστατική έδρα των οποίων δεν βρίσκεται σε μη συνεργάσιμο στον φορολογικό τομέα κράτος, του άρθρου 65 του ν. 4172/2013 (Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος, Α’ 167), και σε τρίτη χώρα που χαρακτηρίζεται από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή ως υψηλού κινδύνου λόγω νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες ή χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, όπως ορίζεται στο άρθρο 16Α του ν. 4557/2018 (Α’ 139) και στον Κανονισμό (ΕΕ) 2016/1675 της Επιτροπής, της 14ης Ιουλίου 2016, για τη συμπλήρωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2015/849 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου με την επισήμανση των τρίτων χωρών υψηλού κινδύνου που χαρακτηρίζονται από στρατηγικές ανεπάρκειες (L 254),
γ) επιχείρηση εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, του άρθρου 2 της υπό στοιχεία 1093809/8296/1161/ B0014/15.10.2007 απόφασης του Υφυπουργού Οικονομίας και Οικονομικών (Β’ 2022), που διαθέτει, κατ’ ελάχιστο, συνολική επιφάνεια δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) τ.μ. σε ένα ή περισσότερα επίπεδα ή,
δ) εταιρείες στο μετοχικό κεφάλαιο των οποίων συμμετέχει το Δημόσιο κατά ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%), καθώς και οι θυγατρικές των εταιρειών αυτών. (άρθρο 96 παρ.2 ν.5007/22)

 


8. Αναπροσαρμογή μισθώματος μέσω Επιτροπής Διακανονισμού
Η Επιτροπή Διακανονισμού είναι αρμόδια για την εξώδικη επίλυση διαφορών που αφορούν την αναπροσαρμογή του μισθώματος στις εμπορικές μισθώσεις για ακίνητα που βρίσκονται μέσα στα όρια της οικείας περιφερειακής ενότητας. Η Επιτροπή επιλαμβάνεται των υποθέσεων που εμπίπτουν στην αρμοδιότητά της κατόπιν ενυπόγραφης αναφοράς ενός τουλάχιστον των εμπλεκόμενων μερών. Προϋπόθεση για το παραδεκτό της αναφοράς είναι να έχει παρέλθει διετία από την έναρξη της μίσθωσης ή την τελευταία οικειοθελή ή δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος ή από προηγούμενη αναφορά του ιδίου μέρους ή από την τελευταία προσφυγή στη διαμεσολάβηση του ν. 3898/2010 (Α' 211), καθώς και η προηγούμενη έγγραφη όχληση για αναπροσαρμογή χωρίς ανταπόκριση για την αυτή μίσθωση. Η υποβολή της αναφοράς δεν διακόπτει ούτε αναστέλλει τις προβλεπόμενες από το νόμο προθεσμίες για την άσκηση ενδίκου βοηθήματος. (άρθρο 15 παρ. 5 του Ν. 4013/2011)

Στις Επιτροπές υπάγονται και οι, βάσει του άρθρου 4 του Π.Δ. 34/95, εξαιρούμενες μισθώσεις, πλην των περιπτώσεων α', β', ιγ', ιε', ιστ' και ιθ' της παραγράφου 1 του άρθρου αυτού. (άρθρο 15 παρ. 1 του Ν. 4013/2011)

Η Επιτροπή εξετάζει αντικειμενικά και αμερόληπτα τις υποθέσεις που άγονται ενώπιόν της με βάση την αρχή της εκατέρωθεν ακρόασης, κατά τρόπο ώστε να παρέχεται η δυνατότητα σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη να εκφράζουν εγγράφως ή προφορικά τις απόψεις τους και να ενημερώνονται για τους ισχυρισμούς και τα έγγραφα που προσκομίζει το άλλο μέρος. Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να παρίστανται στην Επιτροπή μετά ή δια δικηγόρου. (άρθρο 15 παρ. 6 του Ν. 4013/2011)

Εάν επιτευχθεί συμβιβασμός ως προς την αναπροσαρμογή του μισθώματος συντάσσεται Πρακτικό, το οποίο υπογράφεται από τα μέλη της Επιτροπής και τα εμπλεκόμενα μέρη ή τους νόμιμους εκπροσώπους τους ή τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους, επέχει θέση δικαστικού συμβιβασμού και αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Διαφορετικά, η Επιτροπή εκδίδει Πόρισμα, αντίγραφο του οποίου λαμβάνουν τα μέρη, το οποίο εκφράζει την εκτίμησή της επί της υποθέσεως, καθώς και τη γνώμη της τυχόν μειοψηφίας. Το Πόρισμα της Επιτροπής λαμβάνεται υπόψη από τα Δικαστήρια και εκτιμάται ελεύθερα. (άρθρο 15 παρ. 7 του Ν. 4013/2011)

Συμβιβασμός επί του μισθώματος που επιτυγχάνεται από τα μέρη χωρίς να έχει υποβληθεί στην Επιτροπή σχετική αναφορά ή πριν από την ακρόαση μπορεί να επικυρώνεται από αυτή με την υποβολή υπογεγραμμένου από τα μέρη Πρακτικού. Το επικυρωμένο από την Επιτροπή Πρακτικό επέχει θέση δικαστικού συμβιβασμού και αποτελεί τίτλο εκτελεστό. (άρθρο 15 παρ. 8 του Ν. 4013/2011)

Η έναρξη της διαδικασίας για επίτευξη συμβιβασμού δεν μπορεί να υπερβαίνει τις είκοσι (20) εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία υποβολής της αναφοράς σύμφωνα με την παράγραφο 5. Εντός είκοσι (20) εργάσιμων ημερών από την ολοκλήρωση της διαδικασίας διακανονισμού και εφόσον δεν έχει επιτευχθεί συμβιβασμός η Επιτροπή υποχρεούνται να εκδώσει πόρισμα σύμφωνα με την παράγραφο 7. (άρθρο 15 παρ. 9 του Ν. 4013/2011)

Στην ανωτέρω διαδικασία υπάγονται και μισθώσεις των προεδρικών διαταγμάτων 715/1979 (Α' 212) και 19/1932 (Α' 409). Η επίτευξη συμβιβασμού και η εφαρμογή του Πρακτικού Συμβιβασμού από τον εκμισθωτή ή μισθωτή που υπάγεται στις ανωτέρω διατάξεις δεν απαιτεί έγκριση από άλλη Αρχή ή φορέα. (άρθρο 15 παρ. 10 του Ν. 4013/2011)


 

Β. Είσπραξη μισθώματος


Τα μισθώματα εισπράττονται βάσει των διατάξεων του Ν.Δ 356/1974 Περί Κώδικος Εισπράξεως Δημοσίων Εσόδων.

Στην περίπτωση που επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση προς ικανοποίηση απαίτησης του Δημοσίου, όταν αυτή (απαίτηση) προέρχεται από έννομη σχέση ιδιωτικού δικαίου μεταξύ αυτού και του οφειλέτη του, τότε ο τίτλος του
άρθρου 2 § 2 του ΚΕΔΕ, που αποτελεί το θεμέλιο της διοικητικής εκτέλεσης, αποδεικνύει ιδιωτική απαίτηση του Δημοσίου και η διαφορά που δημιουργείται φέρει τα χαρακτηριστικά στοιχεία της ιδιωτικής διαφοράς, για την εκδίκαση της οποίας έχουν δικαιοδοσία και μετά την ισχύ του ν. 1406/1983 τα πολιτικά δικαστήρια. Αυτό συμβαίνει όταν π.χ. η απαίτηση για την οποία επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση στηρίζεται σε φερόμενη παραβίαση εκ μέρους του οφειλέτη συμβατικής υποχρέωσής του, προερχόμενης από σύμβαση μισθώσεως. Η διαφορά δε που προκύπτει από την αναπροσαρμογή μισθωμάτων είναι ιδιωτική και αρμοδιότητα για την εκδίκαση της ανακοπής του άρθρου 73 του ΚΕΔΕ, έχουν, δοθέντος ότι η υποκείμενη σχέση είναι ιδιωτικού δικαίου κατά τα προεκτεθέντα, τα πολιτικά δικαστήρια. (ΜΠρΠειραιά 704/2014)

Οι Δήμοι έχουν υποχρέωση στηντακτική παρακολούθηση της έγκαιρης καταβολής των μισθωμάτων αλλά και της τήρησης των όρων των μισθωτικών συμβάσεων προς τον σκοπό της διαφύλαξης, αποτελεσματικής προστασίας και ορθολογικής αξιοποίησης της δημοτικής περιουσίας, η οποία αποτελεί κατεξοχήν υποχρέωση των Δήμων σύμφωνα και με τις διατάξεις των άρθρων 178 κ.επ. του Ν.3463/06.
Σύμφωνα με τα μισθωτήρια πάσης φύσεως (π.χ. για δημοτικά ακίνητα, καλλιεργήσιμη γη, βοσκίσιμες εκτάσεις, δημοτικής αγοράς, παραχώρησης κοινόχρηστων χώρων, δημοτικών λατομείων, δημ. δασών, δημ. ιχθυοτροφείων κλπ) που αποτελούν συμβάσεις με όρους συμφωνημένους και υπογεγραμμένους από αμφότερα τα μέρη, η καταβολή των μισθωμάτων προβλέπεται πάντα σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, η δε καθυστέρηση καταβολής δικαιολογεί εκ μέρους του  εκμισθωτή Δήμου την εκκίνηση όλων των νόμιμων διαδικασιών. Σε κάθε δε περίπτωση και λαμβάνοντας υπόψην την εδώ και έξι έτη ενσκύψασα οικονομική κρίση και την ενδεχόμενη πρόσκαιρη οικονομική δυσκολία ενός μισθωτή, η «αναμονή» εκ μέρους του εκμισθωτή δήμου προκειμένου να υπάρξει εξόφληση των οφειλομένων μισθωμάτων δεν πρέπει να ξεπερνάει ένα εύλογο διάστημα κάποιων λίγων μηνών διαφορετικά δημιουργούνται μεγάλες οφειλές επί ζημία των Δήμων. (Γ.Γ. Αποκεντρωμένης Διοίκησης Ηπείρου- Δυτικής Μακεδονίας οικ.10340/26.01.2017)

 


 Γ. Συμψηφισμός δαπανών με μίσθωμα

Συμψηφισμός είναι η απόσβεση αμοιβαίων απαιτήσεων μεταξύ δύο προσώπων, μέσω συνυπολογισμού τους, εφόσον και στο μέτρο που αλληλοκαλύπτονται (Μιχ. Σταθόπουλου, Ενοχ.Δίκαιο, 3η έκδοση σελ.541). Κρίσιμη προϋπόθεση για την διενέργεια οιουδήποτε συμψηφισμού είναι η αμοιβαιότητα των απαιτήσεων.
Μη νομίμως εχώρησε ο συμψηφισμός της δαπάνης εγκαταστάσεως κεντρικής θερμάνσεως στους οικίσκους του Δασικού Χωριού Ανω Δολιανών Αρκαδίας με τμήμα των ετησίως καταβαλλομένων από την μισθώτρια του Δασικού Χωριού μισθωμάτων, αφού δεν είναι αμοιβαίες απαιτήσεις, δεδομένου ότι δικαιούχος των τελευταίων, κατά το νόμο και την Διακήρυξη, είναι το Κεντρικό Ταμείο Γεωργίας, Κτηνοτροφίας και Δασών, στο λογαριασμό του οποίου κατατίθενται, και όχι το Δημόσιο. 
Επιπλέον, οι απαιτήσεις δεν είναι βέβαιες και εκκαθαρισμένες ούτε αποδεικνύονται με τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις ή δημόσια έγγραφα. (
Γνωμ. ΝΣΚ 415/2012)

 


 IV. Ελαττώματα μισθίου

A. Ύπαρξη ευθύνης εκμισθωτή
Αν κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση. (άρθρο 576 ΑΚ)

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575 και 576 ΑΚ προκύπτει ότι αν το μίσθιο κατά το χρόνο παραδόσεώς του στον μισθωτή έχει η κατά τη διάρκεια της μισθώσεως εμφανίσει πραγματικό ελάττωμα που καθιστά παντελώς αδύνατη τη συμφωνημένη χρήση του, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την καταβολή του μισθώματος για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή. Το δικαίωμα αυτό μπορεί να ασκηθεί όχι μόνο με αγωγή ή ανταγωγή, αλλά και κατ`ένσταση σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για την καταβολή του μισθώματος ή την απόδοση της χρήσεως του μισθίου. Τέτοιο πραγματικό ελάττωμα εξ άλλου αποτελεί και η αδυναμία χρήσης του μισθίου όπως συμφωνήθηκε λόγω απαγόρευσης της χρήσης από δημόσια αρχή ή λόγω αδυναμίας χορήγησης της απαιτούμενης άδειας δημόσιας αρχής (Ολ. ΑΠ 50/2005). (ΑΠ 27/2014)

Αν κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης λείπει η συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, αντί για τη μείωση ή τη μη καταβολή του μισθώματος, να απαιτήσει αποζημίωση για τη εκτέλεση της σύμβασης. Το ίδιο ισχύει και αν ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου που υπήρχε κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης. (άρθρο 577 ΑΚ)

Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα του άρθρου 577 AK και αν υπό υπαιτιότητα του εκμισθωτή έλειψε η συμφωνημένη ιδιότητα ή εμφανίστηκε το ελάττωμα του μισθίου μετά τη συνομολόγηση της σύμβασης. Ο μισθωτής έχει το ίδιο δικαίωμα και αν ο εκμισθωτής έγινε υπερήμερος ως προς την άρση του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας. Σ' αυτή την περίπτωση όμως ο μισθωτής έχει δικαίωμα να επιχειρήσει ο ίδιος την άρση και να απαιτήσει τη δαπάνη. (άρθρο 578 ΑΚ)

Β. Μη ύπαρξη ευθύνης εκμισθωτή
Ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για πραγματικά ελαττώματα που γνώριζε ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης. Το ίδιο ισχύει και για συμφωνημένες ιδιότητες, που την έλλειψή τους γνώριζε ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης. (άρθρο 579 ΑΚ)

Συνεπώς, δεν παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα της μη καταβολής του μισθώματος αν αυτός γνώριζε το πραγματικό ελάττωμα κατά τη σύναψη της μισθωτικής συμβάσεως. Το δικαίωμα του αυτό αποκλείεται, έστω και αν ο εκμισθωτής δολίως αποσιώπησε το ελάττωμα, αφού η γνώση του μισθωτή ενέχει σιωπηρή παραίτηση από το σχετικό δικαίωμά του. (ΑΠ 27/2014)

Ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για πραγματικά ελαττώματα, που ο μισθωτής αγνοούσε από βαριά αμέλεια κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης, εκτός αν ο εκμισθωτής υποσχέθηκε ότι δεν υπάρχει ελάττωμα ή αν το αποσιώπησε με δόλο. (άρθρο 580 ΑΚ)

Ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για το πραγματικό ελάττωμα ή την έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, αν ο μισθωτής παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο γνωρίζοντας το ελάττωμα ή την έλλειψη. (άρθρο 581 ΑΚ)

 


 V. Μεταβολές σε μίσθιο

Η έγκριση για μεταβολές του μισθίου ακινήτου του Δήμου (κατασκευή πέργκολας) πρέπει να παρέχεται από το Δήμο εγγράφως. (ΑΠ 724/1995)


 VI. Καταγγελία μίσθωσης

Α. Λόγοι καταγγελίας
Η καταγγελία της μίσθωσης επιτρέπεται για τους λόγους που προβλέπει το Π.Δ. 34/95 και ο Αστικός Κώδικας. Το άρθρο 66 του Εισαγωγικού Νόμου του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας εφαρμόζεται και εδώ. (
άρθρο 15 Π.Δ. 34/95)

Ειδικότερα λόγους καταγγελίας της σύμβασης αποτελούν:
-η καταγγελία για ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση (άρθρα 16-36 Π.Δ. 34/95)
-η καταγγελία για δημιουργία κύριας κατοικίας (
άρθρο 38 Π.Δ. 34/95)
-η καταγγελία για κατεδάφιση ετοιμόρροπου (
άρθρο 39 Π.Δ. 34/95)
-η καταγγελία για πτώχευση του μισθωτή (
άρθρο 40 Π.Δ.34/95)
-η καταγγελία για εγκατάσταση υπηρεσιών (
άρθρο 41 Π.Δ. 34/95)
-η καταγγελία από ΟΤΑ για δημιουργία πρασίνου, κ.λπ (
άρθρο 42 Π.Δ. 34/95)
-η καταγγελία από το μισθωτή (
άρθρο 43 Π.Δ. 34/95) (άρθρο 588 ΑΚ)
Δεν είναι κατά νόμο δυνατή η αποδοχή από το Πανεπιστήμιο του αιτήματος της μισθώτριας του κυλικείου του Πανεπιστημίου για την πρόωρη λύση της μισθωτικής σύμβασης, η οποία συνήφθη κατ΄ εφαρμογή των διατάξεων του ΠΔ 715/1979, καθώς η δυνατότητα του Δημοσίου ως μισθωτή για πρόωρη λύση της σύμβασης, δεν τυγχάνει αναλογικής εφαρμογής από τους αντισυμβαλλόμενους της Διοίκησης ιδιώτες. ΑΠΟΔΕΚΤΗ (ΓνΝΣΚ 197/2016)
-η καταγγελία για μη παραχώρηση της χρήσης (άρθρο 585 ΑΚ)
-η καταγγελία για κακή χρήση του μισθίου (άρθρο 594 ΑΚ)
-η καταγγελία για μη καταβολή μισθωμάτων (άρθρο 597 ΑΚ)
-η καταγγελία από το μισθωτή για σπουδαίο λόγο (ΜΠΡΘΕΣ 27393/2001) (ΑΠ 861/1999)

Τα άρθρα 16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 του Π.Δ. 34/95 δεν ισχύουν για συμβάσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του Ν.4242/2014 (ΦΕΚ 50/28.02.2014 τεύχος Α') (δηλ. μετά τις 28.02.2014) (άρθρο 13 παρ. 1 Ν.4242/2014)

Β. Απαιτούμενες αποφάσεις ΟΤΑ για καταγγελία
Για την εγκυρότητα της καταγγελίας μίσθωσης που γίνεται από δήμο (ΟΤΑ), είτε με εξώδικη δήλωση, είτε με την αγωγή, απαιτείται απόφαση του αρμοδίου προς τούτο κατά το άρθρο 65 του ν. 3852/2010 δημοτικού του συμβουλίου και δεν αρκεί απόφαση της Οικονομικής Επιτροπής (
άρθρο 72 του ν. 3852/2010) ή του Δημάρχου, ο οποίος ναι μεν τον εκπροσωπεί δικαστικώς και εξωδίκως (άρθρο 58 παρ. 1α του ν. 3852/2010), δεν μπορεί όμως και να αναλάβει δεσμεύσεις για λογαριασμό του, χωρίς απόφαση του οργάνου αυτού. Η πιο πάνω απαιτούμενη απόφαση του δημοτικού συμβουλίου του δήμου (ΟΤΑ), δεν απαιτείται να αναφέρεται στο δικόγραφο της αγωγής, με το οποίο ασκείται η καταγγελία πλην όμως, πρέπει να προσκομίζεται, εάν αμφισβητηθεί το κύρος της καταγγελίας για τον λόγο αυτόν. (ΜΠρΠειραιά 704/2014)

-Απόφαση Δημοτικού Συμβουλίου για καταγγελία σύμβασης μίσθωσης ακινήτου

Γ. Υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας

Σε περίπτωση λύσης της μίσθωσης, ο εκμισθωτής υποχρεούται να δηλώνει τη λύση αυτής μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση της, διαφορετικά η συμφωνία της μίσθωσης θεωρείται ότι είναι σε ισχύ. (παρ.1 άρθρο 1 ΠΟΛ 1162/03.08.2018 (ΦΕΚ 3579/22.08.2018 τεύχος Β'), όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 1 της ΑΑΔΕ Α. 1139/12.06.2020 (ΦΕΚ 2269/13.06.2020 τεύχος B’)

 

Σε περίπτωση που συμφωνία μίσθωσης, για την οποία έχει υποβληθεί ηλεκτρονικά ή έχει κατατεθεί στη Δ.Ο.Υ. «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας», έχει λυθεί μέχρι την 12η Ιουνίου 2020 31η Δεκεμβρίου 2022, ο εκμισθωτής υποχρεούται να δηλώσει μέχρι την 12η Απριλίου 2021 20ή Ιουλίου 2021 27η Αυγούστου 2021 30ή Σεπτεμβρίου 2021 31η Μαρτίου 2023 30η Ιουνίου 2023 31η Ιουλίου 2023 31η Αυγούστου 2023 την ημερομηνία της λύσης, διαφορετικά η συμφωνία της μίσθωσης θεωρείται ότι είναι σε ισχύ. (παρ.2 άρθρο 9 ΠΟΛ 1162/03.08.2018 (ΦΕΚ 3579/22.08.2018 τεύχος Β'), όπως προστέθηκε με το άρθρο 4 της ΑΑΔΕ Α. 1139/12.06.2020 (ΦΕΚ 2269/13.06.2020 τεύχος B’) και αντικαταστάθηκε με το άρθρο 2 της Α.Α.Δ.Ε. 1050/05.03.2021 (ΦΕΚ 956/11.03.2021 τεύχος Β') και με το άρθρο 2 της Α.Α.Δ.Ε. Α.1158/05.07.2021 (ΦΕΚ 2974/06.07.2021 τεύχος Β') και με την Α.Α.Δ.Ε. Α.1168/20.07.2021 (ΦΕΚ 3200/21.07.2021 τεύχος Β') και με την Α.Α.Δ.Ε. A.1204/27.08.2021 (ΦΕΚ 3957/27.08.2021 τεύχος Β') και με την Α.Α.Δ.Ε. Α.1018/20.02.2023 (ΦΕΚ 1070/24.02.2023 τεύχος Β') και με την Α.Α.Δ.Ε. Α.1044/31.03.2023 (ΦΕΚ 2131/31.03.2023 τεύχος Β') και με την Α.Α.Δ.Ε. Α.1092/26.06.2023 (ΦΕΚ 4164/28.06.2023 τεύχος Β') και την Α.Α.Δ.Ε. Α.1118/28.07.2023 (ΦΕΚ 4818/31.07.2023 τεύχος Β).

 

Για περισσότερα δείτε την ΠΟΛ 1162/03.08.2018 (ΦΕΚ 3579/22.08.2018 τεύχος Β').

 


VII. Υποχρεώσεις μισθωτή και εκμισθωτή
Ο μισθωτής υποχρεούται να διατηρεί την κατοχή του μισθίου, τις υπέρ αυτού δουλείες, τα όρια αυτού και εν γένει το μίσθιο, σε καλή κατάσταση, προστατεύοντας από κάθε καταπάτηση, αλλιώς ευθύνεται σε αποζημίωση. (παρ.2Γε άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)

Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποζημιώσει τον εκμισθωτή, αν παρέλειψε να του γνωστοποιήσει εγκαίρως ελαττώματα του μισθίου που εμφανίστηκαν κατά την διάρκεια της μίσθωσης ή δικαιώματα που τρίτος αντιποιείται πάνω σ' αυτό (άρθρο 589 ΑΚ)

Ο δήμος δεν ευθύνεται έναντι του μισθωτού για την πραγματική κατάσταση στην οποία βρίσκεται το μίσθιο, τής οποίας τεκμαίρεται ότι έχει λάβει γνώση, ούτε για την ύπαρξη οποιασδήποτε δουλείας επί του κτήματος, ούτε, συνεπώς, υποχρεούται στην επιστροφή ή μείωση του μισθώματος, ούτε στη λύση της μισθώσεως. (παρ.2Γστ άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)


VIII. Αποζημίωση εξωσυμβατικής χρήσης

 

Ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, αλλιώς ευθύνεται σε αποζημίωση. (άρθρο 3 παρ.2Γ περ.ζ ΠΔ 270/1981)

 

Στις περιπτώσεις όπου η μισθωτική σύμβαση έχει λήξει και ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο, το ποσό που καταβάλλει ο μισθωτής συνιστά αποζημίωση για εξωσυμβατική χρήση ακινήτου και όχι μίσθωμα. Το ύψος της καταβλητέας μηνιαίας αποζημίωσης για εξωσυμβατική χρήση του ακινήτου ανέρχεται στο ύψος του συμφωνηθέντος μισθώματος, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά τον χρόνο λήξης της συμβατικής σχέσης και δεν αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τους όρους της ληγμένης συμβατικής σύμβασης. Επιπλέον, ο e-ΕΦΚΑ δικαιούται να απαιτήσει για την παρακράτηση αυτή του μισθίου, πέραν της κατά τα ανωτέρω αποζημίωσης χρήσης και το διαφυγόν κέρδος του, δηλαδή εκείνο, που θα αποκόμιζε με πιθανότητα, κατά τη συνήθη (κανονική) πορεία των πραγμάτων, αν ο μισθωτής απέδιδε το μίσθιο αμέσως μετά τη λήξη της μίσθωσης. (ΓνΝΣΚ 132/2021)

 


IX. Φύση σύμβασης και πράξεων που προηγούνται της κατάρτισής της


H εκμίσθωση δημοτικών και κοινοτικών ακινήτων αποβλέπει στην επίτευξη του καλύτερου οικονομικού αποτελέσματος, με σκοπό, κατ' αρχήν, την εξυπηρέτηση ταμιευτικών σκοπών των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης, ως εκ τούτου δε οι συμβάσεις εκμίσθωσης ακινήτων, που καταρτίζονται με την προβλεπόμενη από τις διατάξεις αυτές διαδικασία, αποτελούν συμβάσεις του ιδιωτικού δικαίου και όχι εκτελεστές διοικητικές πράξεις, οι οποίες θα μπορούσαν, αποσπώμενες από την συναπτομένη τελικώς σύμβαση, να προσβληθούν με αίτηση ακυρώσεως από τρίτο πρόσωπο θιγόμενο από αυτές. Επομένως, η αμφισβήτηση της νομιμότητας των ανωτέρω πράξεων, δεν δημιουργεί διοικητική διαφορά, αλλά ιδιωτική διαφορά, η οποία υπάγεται, κατά το άρθρο 94 παρ. 3 του Συντάγματος, στην δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων (βλ. ΣτΕ 3525/2000, 2660/2005, 832/2007) (ΣτΕ 3486/2010) (ΣτΕ 4248/1999) (ΑΕΔ 10/1989)

Όμως με την απόφαση ΣτΕ 1425/2001 είχε κριθεί ότι σύμβαση εκμίσθωσης από Δήμο καταστημάτων εντός κοιμητηρίου για διάθεση ανθέων είναι διοικητική δοθέντος ότι αποβλέπει στην εξυπηρέτηση δημοσίου σκοπού και ειδικότερα στην παροχή υπηρεσίας, παρεπομένου χαρακτήρα προς την υπό του Δήμου παρεχομένη - δια της λειτουργίας του κοιμητηρίου - δημοσία υπηρεσία (πρβλ. ΣτΕ 1697/1999, 3523/1996).

 

Η σύμβαση μισθώσεως δημοτικού ακινήτου δεν τελεί υπό εξαιρετικό νομοθετικό καθεστώς που να εξασφαλίζει στον οργανισμό τοπικής αυτοδιοικήσεως ως εκμισθωτή υπερέχουσα θέση με την άσκηση δημοσίας εξουσίας. Δεδομένου δε ότι ο επιδιωκόμενος με την εκμίσθωση του ακινήτου σκοπός δεν είναι ούτε κατά το νόμο ούτε κατά την οικεία διακήρυξη η εξυπηρέτηση αμέσως συγκεκριμένου δημοσίου σκοπού, αλλά η επωφελέστερη για τον Δήμο εκμετάλλευση του ακινήτου με την επίτευξη, μέσω του δημοσίου πλειοδοτικού διαγωνισμού, του καλυτέρου βάσει των δεδομένων της συγκεκριμένης περιπτώσεως οικονομικού αποτελέσματος. Κατά συνέπεια, η σύμβαση αυτή μισθώσεως δεν είναι διοικητική, αλλά έχει αστικό χαρακτήρα. Κατ' επέκταση, οι πράξεις που προηγούνται της καταρτίσεώς της, εφ' όσον δεν αποβλέπουν στη σύναψη διοικητικής συμβάσεως δεν μπορούν να αποσπασθούν από την τελική αυτή δικαιοπραξία και να υπαχθούν αυτοτελώς στον ακυρωτικό έλεγχο του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι δε διαφορές που ανακύπτουν από την αμφισβήτηση της νομιμότητας των πράξεων αυτών, οι οποίες προηγούνται της ως άνω δικαιοπραξίας του αστικού δικαίου (σύμβαση μισθώσεως) είναι ιδιωτικές διαφορές που υπάγονται κατά το άρθρο 94 παρ. 3 του Συντάγματος στην δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων. (ΣτΕ 478/2001)

Απόφαση περί ακυρώσεως του αποτελέσματος διαγωνισμού εκμισθώσεως κυλικείου σχολικού συγκροτήματος εντάσσεται στη διαδικασία συνάψεως συμβάσεως μεταξύ δημοτικού νομικού προσώπου και ιδιώτη για την επίτευξη δημόσιου σκοπού, δεδομένου ότι αποσκοπεί στην εξασφάλιση ομαλής λειτουργίας του κυλικείου στο σχολείο και παροχής στους μαθητές κατάλληλης ποιότητας ειδών διατροφής και συμβάλλει στη δημιουργία ευνοϊκών συνθηκών για την εκπαίδευσή τους/περαιτέρω, η σύμβαση αυτή τελεί υπό νομικό καθεστώς που αποκλίνει από το κοινό δίκαιο και που εξασφαλίζει στο δημοτικό νομικό πρόσωπο υπερέχουσα θέση απέναντι στον αντισυμβαλλόμενο, θέση που δεν προσιδιάζει στον συναπτόμενο συμβατικό δεσμό δυνάμει των διατάξεων του ιδιωτικού δικαίου και που εκδηλώνεται ιδίως με την απαγόρευση στον ανάδοχο να εκμισθώσει άλλο κυλικείο, με τον μονομερή καθορισμό του οφειλομένου μισθώματος σε ορισμένες ειδικές περιπτώσεις, με την κήρυξη εκπτώτου του μη προσερχομένου αναδόχου προς υπογραφή της συμβάσεως, ο οποίος και είναι υπεύθυνος για την προκύπτουσα έτσι ζημιά, στην Σχολική Επιτροπή, καθώς και με την άσκηση ελέγχου για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του αναδόχου και την ομαλή λειτουργία του κυλικείου από την αρμόδια Επιτροπή, η οποία, σε περίπτωση μη έγκαιρης καταβολής του οφειλομένου μισθώματος, δικαιούται να διακόψει άμεσα την παροχή ηλεκτρικού ρεύματος από τον πίνακα του σχολείου, με τον οποίο είναι συνδεδεμένο το κυλικείο/εν όψει αυτών, η προσβαλλόμενη πράξη, η οποία άσκησε έλεγχο νομιμότητας σε πράξη που εκδόθηκε κατά τη διοικητική διαδικασία που προηγήθηκε της διοικητικής συμβάσεως, αποσπώμενη από την τελευταία, υπόκειται στον ακυρωτικό έλεγχο του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 2246/2002 Τμ. Δ')


X. Δικαστική ακύρωση έκπτωσης αναδόχου εκμίσθωσης ακινήτου

1.Η δικαστική ακύρωση της έκπτωσης αναδόχου εκμίσθωσης ακινήτου του e-ΕΦΚΑ δεν αναβιώνει υπέρ αυτού την κατακύρωση του διαγωνισμού, δεν γεννά αξίωση προς εκπλήρωση της σύμβασης και δεν επηρεάζει τη νέα μίσθωση που πιθανόν συναφθεί μετά από έναν νέο δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό για την εκμίσθωση του ακινήτου. Εντούτοις, με την ενδεχόμενη ακύρωση, ελλοχεύει ο κίνδυνος, να υποχρεωθεί ο Φορέας, υπό προϋποθέσεις, σε αποζημίωση του δικαιωθέντος υποψηφίου, κατά τις κείμενες διατάξεις.

2. α) Η δυνατότητα συμμετοχής της έκπτωτης εταιρείας σε πιθανό νέο δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό εκμίσθωσης του ακινήτου, θα εξαρτηθεί από τους όρους της Διακήρυξης, ο προσδιορισμός και η θέσπιση των οποίων ανήκει στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Δ.Σ. του e-ΕΦΚΑ και β) αν συντρέξουν λόγοι αποκλεισμού της εταιρείας «ΡΒ…ΙΚΕ» αποκλείονται και τα φυσικά πρόσωπα που ήταν διαχειριστές της κατά τον χρόνο στον οποίο ανάγεται ο λόγος του αποκλεισμού της από τον Διαγωνισμό (ομόφωνα).(ΓνΝΣΚ 74/2022-Αποδεκτή)