Διαδικασία διενέργειας δημοπρασίας
I. Αρμόδια Όργανα
α. Επιτροπή Διενέργειας Δημοπρασίας
β. Επιτροπή Εκτίμησης Ακινήτων
γ. Οικονομική Επιτροπή
δ. Δημοτικό Συμβούλιο
ΙΙ. Τόπος διεξαγωγής της δημοπρασίας
ΙΙΙ. Διαδικασία διενέργειας της δημοπρασίας
α. Προαπαιτούμενες ενέργειες για τη διενέργεια δημοπρασίας
β. Χαρακτηριστικά δημοπρασίας
γ. Φάσεις δημοπρασίας
1. Α Φάση: Διακήρυξη εκδήλωσης ενδιαφέροντος
i. Δημοσίευση διακήρυξης
ii. Περιεχόμενο διακήρυξης
iii. Υποβολή προσφορών
iv. Εκτίμηση προσφορών από την Επιτροπή Εκτίμησης
2. Β Φάση: Διενέργεια δημοπρασίας
i. Ορισμός ημέρας- ώρας διενέργειας δημοπρασίας-Κλήση ενδιαφερόμενων για συμμετοχή
ii. Σύνταξη Πρακτικών δημοπρασίας
iii. Κατακύρωση της δημοπρασίας
3. Υπογραφή Σύμβασης
4. Υποχρεώσεις συμβαλλομένων για την εκτέλεση της σύμβασης
i. Αποστολή αντιγράφου μισθωτηρίου στη ΔΟΥ
ii. Αποδοχή δήλωσης μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στο taxisnet
iii. Παράδοση του μισθίου
iv. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
δ. Διαδικασία με βήματα-υποδείγματα
IV. Επανάληψη δημοπρασίας
V. Μίσθωση για στέγαση σχολικής μονάδας με άλλη χρήση (κατόπιν 2 άγονων δημοπρασιών)
I. Αρμόδια Όργανα
α. Επιτροπή Διενέργειας Δημοπρασίας
Οι δημοπρασίες για τη μίσθωση ακινήτων διεξάγονται από τριμελή Επιτροπή η οποία αποτελείται, από το Δήμαρχο, ως Πρόεδρο και δύο δημοτικούς συμβούλους. (παρ.1 άρθρο 1 και παρ.3 άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)
Η οικονομική επιτροπή αποφασίζει την κατάρτιση των όρων, τη σύνταξη των διακηρύξεων, τη διεξαγωγή και κατακύρωση κάθε μορφής δημοπρασιών και διαγωνισμών, συμπεριλαμβανομένων και αυτών που αφορούν σε έργα, μελέτες, προμήθειες και υπηρεσίες, καθώς και τη συγκρότηση των ειδικών επιτροπών διεξαγωγής και αξιολόγησης από μέλη της ή ειδικούς επιστήμονες, υπαλλήλους του δήμου ή δημόσιους υπαλλήλους. (παρ.1στ.i άρθρο 72 Ν.3852/10, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 3 του Ν. 4623/19 και με την περίπτ. α' της παρ. 4 του άρθρου 10 του Ν. 4674/20 και αντικαταστάθηκε εκ νέου με την παρ.1 του άρθρου 40 του Ν.4735/20)
Η επιτροπή συνεδριάζει παρόντων του Προέδρου και απάντων των μελών της και αποφασίζει κατά πλειοψηφία. (παρ.3 άρθρο 1 Π.Δ. 270/81)
Σύμφωνα με την Ελ.Συν.Τμ.VII Πράξη 148/2011, η δημοπρασία για τη μίσθωση ακινήτου από Δήμο διενεργείται από Επιτροπή (ήδη τη Δημαρχιακή Επιτροπή σύμφωνα με το άρθρο 103 παρ.2 δ του Δ.Κ.Κ), με φανερή και προφορική δημοπρασία, μετά από δημοσίευση προκήρυξης, που διεξάγεται σε δύο φάσεις.
Ωστόσο, με την πρόσφατη Ελ.Συν.Κλιμ.Τμ.VII Πράξη 129/2014 (- Ανακλήθηκε από την Ελ. Συν. Τμ. 7 Πράξη 33/2014, λόγω συγγνωστής πλάνης) κρίνεται ότι κατά τη δεύτερη φάση, διεξάγεται η δημοπρασία από την τριμελή επιτροπή του άρθρου 1 του ως άνω π.δ/τος, την οποία συγκροτεί, σύμφωνα με τις παραπάνω ειδικές διατάξεις, το Δημοτικό Συμβούλιο, αποτελούμενη, από τον Δήμαρχο, ως Πρόεδρο και δύο δημοτικούς συμβούλους. Στη φάση αυτή λαμβάνουν μέρος μόνο οι ενδιαφερόμενοι, των οποίων τα ακίνητα κρίθηκαν κατάλληλα, η δε επιτροπή του διαγωνισμού εξετάζει και αξιολογεί τις οικονομικές προσφορές τους, το αποτέλεσμα δε της δημοπρασίας κατακυρώνεται, με απόφαση της οικείας Οικονομικής Επιτροπής (βλ. άρθρα 5 παρ. 8 , 9 παρ. 2 του π.δ. 270/1981 και 72 παρ. 1 περ. στ.i΄ του ν. 3852/2010), με την επιλογή του ακινήτου εκείνου, για το οποίο προσφέρθηκε το χαμηλότερο μίσθωμα. Εξάλλου, η διενέργεια του εν λόγω διαγωνισμού, κατά τη δεύτερη φάση του, από άλλο, πλην της ως άνω αρμόδιας επιτροπής διαγωνισμού, όργανο συνιστά παράβαση ουσιώδους τύπου της οικείας διαδικασίας.
Συνεπώς, σύμφωνα με την ανωτέρω πράξη η δημοπρασία δεν διενεργείται από την Οικονομική Επιτροπή, αλλά από επιτροπή που συγκροτεί το Δημοτικό Συμβούλιο, σύμφωνα με το προεκτεθέν άρθρο 1 παρ.1 του ΠΔ, ενώ μόνο το αποτέλεσμά της κατακυρώνεται από την Οικονομική Επιτροπή.
Ωστόσο, στο άρθρο 72 παρ.1στ.i Ν.3852/10 ορίζεται ότι η συγκρότηση των ειδικών επιτροπών διεξαγωγής της δημοπρασίας γίνεται από την Οικονομική Επιτροπή.
Στην περίπτωση της ανωτέρω Πράξης, η Επιτροπή εκτίμησης που έκρινε την καταλληλότητα του μοναδικού προσφερόμενου για μίσθωση ακινήτου κατά την πρώτη φάση της διαγωνιστικής διαδικασίας άσκησε στη συνέχεια, κατά τη δεύτερη φάση αυτής, και χρέη Επιτροπής Διαγωνισμού για την αξιολόγηση της οικονομικής προσφοράς (ενώ, σύμφωνα με τα ανωτέρω, η δεύτερη φάση έπρεπε να διενεργηθεί από την Επιτροπή του άρθρου 1 του ΠΔ 270/1981), με αποτέλεσμα η δαπάνη να κριθεί μη νόμιμη.
β. Επιτροπή Εκτίμησης Ακινήτων
Οι προσφορές ενδιαφέροντος αποστέλλονται στην Επιτροπή Εκτίμησης, η οποία μετά από επιτόπιο έρευνα, κρίνει περί της καταλληλότητας των προσφερομένων ακινήτων και περί του αν ταύτα πληρούν τους όρους της οικείας διακηρύξεως και συντάσσει σχετική έκθεση, εντός δέκα (10) ημερών από της λήψης των προσφορών. (άρθρο 5 παρ.4 ΠΔ 270/81)
Η Επιτροπή Εκτίμησης είναι η μόνη αρμόδια για τον καθορισμό του ύψους του μισθώματος. (Ελ. Συν. Τμ. 7 Πράξη 79/2010)
Η Επιτροπή Εκτίμησης ορίζεται από το δημοτικό συμβούλιο και αποτελείται από δύο μέλη αυτού, του ενός οριζομένου ως προέδρου αυτής και ενός μηχανικού της τεχνικής υπηρεσίας του Δήμου ή όπου δεν υφίσταται τοιαύτη υπηρεσία εξ' ενός μηχανικού ή υπομηχανικού της ΤΥΔΚ οριζομένου από το δήμαρχο ή το Γενικό Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης κατά περίπτωση. (άρθρο 7 παρ.1 και 4 ΠΔ 270/81)
Η εκτίμηση από την Επιτροπή ενεργείται πριν τη λήψη απόφασης επί του αποτελέσματος της δημοπρασίας. (άρθρο 7 παρ.1 και 4 ΠΔ 270/81)
Έπειτα από την κατάργηση των ΤΥΔΚ με την παρ.VII του άρθρου 280 του Ν.3852/10, οι ΟΤΑ που δεν έχουν δική τους τεχνική υπηρεσία ή δεν είναι κατάλληλα στελεχωμένοι, απευθύνονται στο δήμο της έδρας του νομού, η στο δήμο στα όρια του οποίου λειτουργούσε η καταργηθείσα υπηρεσία της ΤΥΔΚ κατά το άρθρο 95 του Ν.3852/10. (ΥΠ.ΕΣ.Α.&Η.Δ. εγκ.3/ οικ.1314/11.01.2011)
Η επιτροπή αποφαίνεται κατά πλειοψηφία, και σε περίπτωση ισοψηφίας επικρατεί η ψήφος του προέδρου. (παρ.3 άρθρο 7 Π.Δ.270/81)
Η διαδικασία που ακολουθείται από το Δήμο για την επιλογή ακινήτου προς μίσθωση είναι, πλημμελής, όταν δεν αποφαίνεται περί της καταλληλότητας των προσφερόμενων ακινήτων το κατά νόμο αρμόδιο όργανο, ήτοι η Επιτροπή του άρθρου 7 του π.δ. 270/1981, κατά τα οριζόμενα στην παρ. 4 του άρθρου 5 του ίδιου ως άνω π.δ/τος, αλλά η Τεχνική Υπηρεσία του Δήμου. (Ελ.Συν. Τμ.7 Πράξη 148/2011)
Προσοχή: Προκειμένου για τη μίσθωση κτιρίων για στέγαση σχολικών μονάδων αρμόδια για την εκτίμηση του ακινήτου είναι η Επιτροπή Καταλληλότητας της παρ.6 του άρθρου 18 του Ν.3467/2006 (ΦΕΚ 128/21.06.2006 τεύχος Α') που συγκροτείται με απόφαση Δημάρχου σύμφωνα με την παρ.4 του άρθρου 94 στοιχείο 14 του Ν.3852/2010 όπως συμπληρώθηκε με το άρθρο 44 του Ν.4257/2014.
γ. Οικονομική Επιτροπή
Επί των πρακτικών τής δημοπρασίας αποφασίζει το αρμόδιο κατά νόμο όργανο. (παρ.8 άρθρο 5 Π.Δ.270/81)
Η οικονομική επιτροπή αποφασίζει την κατάρτιση των όρων, τη σύνταξη των διακηρύξεων, τη διεξαγωγή και κατακύρωση κάθε μορφής δημοπρασιών και διαγωνισμών, συμπεριλαμβανομένων και αυτών που αφορούν σε έργα, μελέτες, προμήθειες και υπηρεσίες, καθώς και τη συγκρότηση των ειδικών επιτροπών διεξαγωγής και αξιολόγησης από μέλη της ή ειδικούς επιστήμονες, υπαλλήλους του δήμου ή δημόσιους υπαλλήλους. (παρ.1στ.i άρθρο 72 Ν.3852/10, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 3 του Ν. 4623/19 και με την περίπτ. α' της παρ. 4 του άρθρου 10 του Ν. 4674/20 και αντικαταστάθηκε εκ νέου με την παρ.1 του άρθρου 40 του Ν.4735/20)
Συνεπώς, το αποτέλεσμα της δημοπρασίας κατακυρώνεται, με απόφαση της οικείας Οικονομικής Επιτροπής (βλ. άρθρα 5 παρ. 8 , 9 παρ. 2 του π.δ. 270/1981 και 72 παρ. 1 περ. στ.i του ν. 3852/2010), με την επιλογή του ακινήτου εκείνου, για το οποίο προσφέρθηκε το χαμηλότερο μίσθωμα. (Ελ.Συν.Κλιμ.Τμ.VIIΠράξη 129/2014- Ανακλήθηκε από την Ελ. Συν. Τμ. 7 Πράξη 33/2014, λόγω συγγνωστής πλάνης)
Σημείωση ΔήμοςΝΕΤ: Με την τροποποίηση του άρθρου 72 παρ.1 περ. θ΄ Ν.3852/2010, από την περίπτ. α' της παρ. 4 του άρθρου 10 του Ν. 4674/20 ενσωματώνεται ρητά στις αρμοδιότητα της Οικονομικής Επιτροπής η λήψη απόφασης για την κατάρτιση των όρων, τη σύνταξη των διακηρύξεων, τη διεξαγωγή και κατακύρωση κάθε μορφής δημοπρασιών και διαγωνισμών και όχι μόνο αυτών που αφορούν έργα, μελέτες, προμήθειες και υπηρεσίες, όπως προέκυπτε από την προηγούμενη διατύπωση της διάταξης, η οποία υπενθυμίζουμε πως όριζε ότι «Αποφασίζει την κατάρτιση των όρων, τη σύνταξη των διακηρύξεων, τη διεξαγωγή και κατακύρωση κάθε μορφής δημοπρασιών και διαγωνισμών, για έργα, μελέτες, προμήθειες και υπηρεσίες, καθώς και τη συγκρότηση των ειδικών επιτροπών διεξαγωγής και αξιολόγησης από μέλη της ή ειδικούς επιστήμονες, υπαλλήλους του δήμου ή δημόσιους υπαλλήλους"
Η αρμοδιότητα αυτή της Οικονομικής Επιτροπής προέκυπτε άλλωστε και πριν την ανωτέρω τροποποίηση και από παλιότερες πράξεις του Ελ.Συν.
Επιπλέον, ορίζεται ότι η Οικονομική Επιτροπή αποφασίζει για την συγκρότηση των ειδικών επιτροπών διεξαγωγής και αξιολόγησης από μέλη της ή ειδικούς επιστήμονες, υπαλλήλους του Δήμου ή δημόσιους υπαλλήλους.
Οι ανωτέρω διατάξεις παραμένουν ίδιες και μετά την αντικατάσταση του άρθρου 72 του Ν.3852/10 από την παρ.1 του άρθρου 40 του Ν.4735/20.
Ωστόσο, τα ανωτέρω προβλέπονται πλέον στην περίπτ.στ.i. της παρ.1 του άρθρου 72 του Ν.3852/10.
δ. Δημοτικό Συμβούλιο
Το δημοτικό συμβούλιο αποφασίζει για όλα τα θέματα που αφορούν το δήμο, εκτός από εκείνα που ανήκουν εκ του νόμου στην αρμοδιότητα του δημάρχου ή άλλου οργάνου του δήμου ή το ίδιο το δημοτικό συμβούλιο μεταβίβασε σε επιτροπή του. (παρ.1 άρθρο 65 Ν.3852/10)
Συνεπώς, το Δημοτικό Συμβούλιο λαμβάνει απόφαση για την ανάγκη μίσθωσης ακινήτου.
ΙΙ. Τόπος διεξαγωγής της δημοπρασίας
Οι δημοπρασίες για μίσθωση ακινήτων από τους δήμους διεξάγονται στο κατάστημα του δήμου ή στο συνήθη τόπο των δημοπρασιών. (παρ.1 άρθρο 2 και παρ.3 άρθρο 3 ΠΔ 270/81)
Αν το ακίνητο βρίσκεται στην περιφέρεια άλλου δήμου, η δημοπρασία δύναται, κατόπιν αποφάσεως του δημοτικού συμβουλίου, να διεξάγεται στο κατάστημα του δήμου όπου κείται το ακίνητο και ενώπιον της επιτροπής διενέργειας διαγωνισμού του δήμου στον οποίον ανήκει το ακίνητο. (παρ.2 άρθρο 2 και παρ.3 άρθρο 3 ΠΔ 270/81)
ΙΙΙ. Διαδικασία διενέργειας της δημοπρασίας
α. Προαπαιτούμενες ενέργειες για τη διενέργεια δημοπρασίας
Το Δημοτικό Συμβούλιο λαμβάνει απόφαση για την ανάγκη μίσθωσης ακινήτου (παρ.1 του άρθρου 65 του Ν.3852/10), ορίζει τα 2 εκ των μελών της Επιτροπής Εκτίμησης Ακινήτου (άρθρο 7 του Π.Δ. 270/81).
Για μισθώσεις ακινήτων από τους Δήμους δεν απαιτείται απόφαση Οικονομικής επιτροπής για τη διάθεση της πίστωσης. (άρθρο 158 παρ.5γ του Ν.3463/06) -καταργήθηκε από την παρ.5 του άρθρου 203 του Ν.4555/18)
Από 19.07.2018 σχετικά με την ανάληψη υποχρέωσης ισχύουν τα εξής:
Όταν πρόκειται για αγορά ή μίσθωση ακινήτου, η απόφαση του δημάρχου για την ανάληψη της υποχρέωσης εκδίδεται μετά τη σχετική απόφαση του δημοτικού συμβουλίου, σε χρόνο που προηγείται τουλάχιστον της υπογραφής του συμβολαίου μεταβίβασης. Όταν διεξάγεται δημοπρασία, η απόφαση αυτή εκδίδεται πριν από την υπογραφή της διακήρυξης. (παρ.3 άρθρο 206 Ν.4555/18)
Ειδικά όσον αφορά στις δαπάνες για την πραγματοποίηση προμηθειών, παροχή υπηρεσιών, διενέργεια μισθώσεων και εκτέλεση δημοσίων έργων, η απόφαση ανάληψης υποχρέωσης εκδίδεται πριν από την υπογραφή της σχετικής διακήρυξης όπου απαιτείται, από το αρμόδιο όργανο του φορέα, εφόσον η προκαλούμενη δαπάνη από τις ανωτέρω αιτίες πρόκειται να βαρύνει εν όλω ή εν μέρει το τρέχον οικονομικό έτος. Στην αντίθετη περίπτωση, εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 8 του άρθρου 67 του ν. 4270/2014 (Α΄143). Ειδικότερα, επί όλων των διοικητικών πράξεων που εκδίδονται σε κάθε στάδιο της δαπάνης, εφόσον η προκαλούμενη δαπάνη δεν βαρύνει το τρέχον οικονομικό έτος, δεν απαιτείται η έκδοση απόφασης ανάληψης υποχρέωσης, υπό την προϋπόθεση ότι έχει εκδοθεί η πολυετής έγκριση του άρθρου 67 του ν. 4270/2014 (Α΄143), η οποία μνημονεύεται και ελέγχεται αρμοδίως κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 68 του ν. 4270/2014 (Α΄143) και στις διατάξεις του π.δ. 80/2016. (παρ 4 άρθρο 2 του ΠΔ 80/2016, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.1 του άρθρου 40 του Ν.4701/20)
Για μισθώσεις οι οποίες προβλέπεται να βαρύνουν τμηματικά ή εξ ολοκλήρου αποκλειστικά το επόμενο οικονομικό έτος ή τα επόμενα οικονομικά έτη μετά την έκδοση της πολυετούς έγκρισης και πριν από τη διενέργεια των σχετικών διαγωνιστικών διαδικασιών, εκδίδεται βεβαίωση του προϊσταμένου οικονομικών υπηρεσιών του οικείου φορέα, κατόπιν τεκμηριωμένου αιτήματος του διατάκτη, η οποία περιλαμβάνει κατ’ αναλογία τα στοιχεία των περ. α) και β) της παρ. 1 του άρθρου 3 του π.δ. 80/2016 (Α΄ 145). Η βεβαίωση αυτή αναρτάται στον διαδικτυακό χώρο «ΔΙΑΥΓΕΙΑ», λαμβάνει μοναδικό αριθμό διαδικτυακής ανάρτησης (ΑΔΑ) που αναγράφεται στο σώμα αυτής και μνημονεύεται στο προοίμιο κάθε διοικητικής πράξης, που σχετίζεται με την πραγματοποίηση της δαπάνης. Η παράλειψη μνείας της βεβαίωσης στο ανωτέρω προοίμιο επιφέρει ακυρότητα των σχετικών διοικητικών πράξεων. (παρ. 8β άρθρο 67 ν. 4270/2014, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ.1 του άρθρου 66 του Ν.4811/2021)
Για περισσότερα δείτε τη σχετική ενότητα:
ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΤΩΝ ΟΤΑ / ΠΡΟΫΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ - ΑΝΑΛ. ΥΠΟΧΡΕΩΣΗΣ / ΑΝΑΛΗΨΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗΣ (από 01.01.2017) (Π.Δ. 80/2016) / Πολυετείς δαπάνες
Ο Δήμαρχος ορίζει το μηχανικό της τεχνικής υπηρεσίας που θα αποτελεί το τρίτο μέλος της Επιτροπής Εκτίμησης Ακινήτου (παρ.1 άρθρο 7 Π.Δ.270/81)
Η Οικονομική Επιτροπή αποφασίζει την κατάρτιση των όρων, τη σύνταξη των διακηρύξεων και τη συγκρότηση των ειδικών επιτροπών διεξαγωγής και αξιολόγησης (άρθρο 3 παρ.1 ΠΔ 270/1981 και άρθρο 72 Ν.3852/2010)
β. Χαρακτηριστικά δημοπρασίας
Η δημοπρασία είναι μειοδοτική, φανερά και προφορική και διεξάγεται σε δύο φάσεις. (παρ.4 άρθρο 5 Π.Δ. 270/81)
γ. Φάσεις δημοπρασίας
1. Α Φάση: Διακήρυξη εκδήλωσης ενδιαφέροντος
i. Δημοσίευση διακήρυξης
Ό Δήμαρχος δημοσιεύει κατά τα στο άρθρο 4 του Π.Δ.270/81 οριζόμενα, λεπτομερή διακήρυξη, βάσει των υπό τού αρμοδίου οργάνου τού δήμου (δηλ. της Οικονομικής Επιτροπής) καθορισθέντων όρων, πλην του τιμήματος, καλώντας τους ενδιαφερομένους όπως, εντός προθεσμίας είκοσι (20) ημερών από της δημοσιεύσεως εκδηλώσουν ενδιαφέρον. (παρ.4Αα άρθρο 5 Π.Δ. 270/81)
Η διακήρυξη δημοσιεύεται με φροντίδα του δημάρχου, τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν τη διενέργεια της δημοπρασίας με τοιχοκόλληση αντιγράφου της στην εξώθυρα ή άλλο μέρος του δημοτικού καταστήματος που προορίζεται γι αυτό και στο δημοσιότερο μέρος της έδρας του δήμου. Αν το προς μίσθωση ακίνητο βρίσκεται στην περιφέρεια άλλου δήμου αντίγραφο της διακήρυξης πρέπει να τοιχοκολληθεί και στο κατάστημα του δήμου όπου βρίσκεται το ακίνητο, όπως και στο δημοσιότερο μέρος της έδρας αυτών. Σε κάθε περίπτωση πρέπει να συνταχθεί αποδεικτικό από δύο μάρτυρες. (παρ.1 άρθρο 4 ΠΔ 270/81)
Περίληψη της διακηρύξεως μπορεί να δημοσιεύεται, εφόσον το αποφασίσει το δημοτικό συμβούλιο, λόγω της σπουδαιότητας του αντικειμένου της δημοπρασίας, και σε μία από τις εφημερίδες της πόλης ή του νομού, δέκα πλήρεις ημέρες πριν τη διενέργεια της δημοπρασίας, καθώς και σε μία των ημερησίων εφημερίδων Αθηνών ή Θεσσαλονίκης.(παρ.2 άρθρο 4 ΠΔ 270/81)
[embed_object_post post_id="423492" post_title="Δημοσιεύσεις σε διαγωνισμούς διαχείρισης περιουσίας"]embed_object_post[/embed_object_post]
ii. Περιεχόμενο διακήρυξης
α. Όροι που πρέπει να περιλαμβάνονται
Η διακήρυξη πρέπει απαραίτητα να περιλαμβάνει:
α) το είδος, την θέση, τα όρια, την έκταση αυτού και εν γένει σαφή και λεπτομερή περιγραφή του μίσθωση ακινήτου, ως και τον δήμο που βρίσκεται αυτό, (παρ.2Αα άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)
β) τον τρόπο διενεργείας της δημοπρασίας, (παρ.2Αγ άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)
γ) την διάρκεια μισθώσεως, (παρ.2Γα άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)
δ) τις προθεσμίες καταβολής του μισθώματος (παρ.2Γβ άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)
ε) ότι ό τελευταίος μειοδότης δεν αποκτά κανένα δικαίωμα προς αποζημίωση από τη μη έγκριση των πρακτικών της δημοπρασίας από την Οικονομική Επιτροπή, (παρ.2Αστ άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)
στ) ότι ό τελευταίος μειοδότης υποχρεούται, εντός δέκα ήμερων από της κοινοποιήσεως, η οποία ενεργείται με αποδεικτικό παραλαβής, τής αποφάσεως περί κατακυρώσεως ή εγκρίσεως του αποτελέσματος της δημοπρασίας, να προσέλθει για την σύνταξη και ύπογραφή της συμβάσεως, άλλως ενεργείται αναπλειστηριασμός εις βάρος του, σε περίπτωση επί έλαττον διαφοράς του αποτελέσματος τής δημοπρασίας από την προηγουμένη, (παρ.2Αζ άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)
ζ) ότι η σύμβαση θεωρείται οριστικώς καταρτισθείσα από τής λήξη της προθεσμίας των 10 ημερών της προηγούμενης παραγράφου (παρ.2Αη άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)
η) κάθε όρο, ο οποίος στη συγκεκριμένη περίπτωση τείνει στην πληρέστερη εξασφάλιση των συμφερόντων του δήμου. (παρ.2Αθ άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)
Οι διακηρύξεις, οι αποφάσεις ανάθεσης και οι συμβάσεις που συνάπτονται για λογαριασμό όλων των φορέων Γενικής Κυβέρνησης αναφέρουν απαραίτητα τον αριθμό και τη χρονολογία της απόφασης ανάληψης υποχρέωσης, εφόσον η προκαλούμενη δαπάνη πρόκειται να βαρύνει το τρέχον οικονομικό έτος, τον αριθμό καταχώρησής της στα λογιστικά βιβλία του οικείου φορέα, καθώς και τον αριθμό της απόφασης έγκρισης της πολυετούς ανάληψης, σε περίπτωση που η δαπάνη εκτείνεται σε περισσότερα του ενός οικονομικά έτη, συμπεριλαμβανομένου του τρέχοντος. Σε περίπτωση που η προκαλούμενη δαπάνη πρόκειται να βαρύνει αποκλειστικά και μόνον το επόμενο ή τα επόμενα οικονομικά έτη, οι διακηρύξεις, οι αποφάσεις ανάθεσης και οι συμβάσεις της παρούσας φέρουν μόνο τον αριθμό της πολυετούς έγκρισης, κατά τα οριζόμενα στις διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 2 του ΠΔ 80/2016. (παρ 4 άρθρο 4 του ΠΔ 80/2016 όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.2 του άρθρου 40 του Ν.4701/20)
Εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια της αναθέτουσας αρχής να διαμορφώνει κατά την κρίση της τους όρους της διακήρυξης ως προς τις ιδιότητες του υπό μίσθωση ακινήτου, σύμφωνα και με τις ανάγκες της υπηρεσίας. Η θέσπιση δε με τη διακήρυξη όρων περί προτίμησης ορισμένων ακινήτων, που η αναθέτουσα αρχή κρίνει καταλληλότερα για την εξυπηρέτηση των αναγκών της, δεν παραβιάζει τους κανόνες του ανταγωνισμού εκ μόνου του λόγου ότι δυσχεραίνει τη συμμετοχή στο διαγωνισμό των ιδιοκτητών άλλων ακινήτων, τα οποία δεν πληρούν τους όρους αυτούς. Ειδικώς, στην υπό κρίση περίπτωση, με πλήρη και πείθουσα αιτιολογία, η αναθέτουσα αρχή προέβη στην επιλογή της συγκεκριμένης περιοχής με κριτήριο τον κεντρικό και εμπορικό χαρακτήρα αυτής, για τη μίσθωση του κατάλληλου για τις ανάγκες της ακινήτου. (Ελ. Συν. Τμ. 7 Πράξη 60/2012)
Κατά τη διαδικασία μίσθωσης ακινήτων για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών, η διακήρυξη απαιτείται να έχει το περιεχόμενο που προβλέπεται στο νόμο, και κυρίως στο άρθρο 7 του ν.3130/2003 και να προβλέπει (άρθρο 10 του ν.3130/2003) την προσκόμιση οικοδομικής άδειας που να καλύπτει ολόκληρο το προσφερόμενο ακίνητο ή βεβαίωση της αρμόδιας Αρχής περί περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του στο ν.4495/2017. Σύμφωνα δε με την περίπτωση θ΄ του άρθρου 7 του ν.3130/2003 να αναφέρονται οι λοιπές βεβαιώσεις που απαιτούνται, ενόψει των ιδιαίτερων συνθηκών που πρέπει να πληροί το ακίνητο, όπως ενδεικτικά πυρασφάλειας, προσβασιμότητας και γενικά εξυπηρέτησης ΑΜΕΑ (ομόφ.). (ΓνΝΣΚ 177/2019)
β. Όροι που δεν απαιτούνται στη διακήρυξη
α) Τίμημα (Ανώτατο όριο προσφοράς)
Η διακήρυξη (ως και η σχετική περίληψη αυτής) απαιτείται να περιλαμβάνει τους όρους που έχουν καθοριστεί από την Οικονομική Επιτροπή πλην του τιμήματος (ανώτατου ορίου προσφοράς). Κατά συνέπεια σε αντίστοιχες αποφάσεις δημοτικών ή διοικητικών συμβουλίων για αγορές ή μισθώσεις από τους δήμους και από δημοτικά νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου πραγμάτων ανηκόντων σε τρίτους στη σχετική διακήρυξη (προκήρυξη) και τη δημοσίευση αυτής δεν πρέπει να περιλαμβάνεται όρος για το τίμημα (άρθρο 5 παρ. 4α Π.Δ. 270/281) (Γ.Γ Αποκεντρωμένης Διοίκησης Μακεδονίας- Θράκης 72747/11.09.2012)
Μόνη αρμόδια για τον καθορισμό του ύψους του μισθώματος, μετά από επιτόπια έρευνα του ακινήτου, είναι η Επιτροπή Εκτίμησης Ακινήτων. (Ελ.Συν. Τμ. 7 Πράξη 79/2010)
β) ημέρα και ώρα διενέργειας της δημοπρασίας
Η ημέρα και η ώρα διενέργειας της δημοπρασίας δεν πρέπει να περιλαμβάνονται στη διακήρυξη δεδομένου ότι ο Δήμαρχος τις ορίζει κατά τη δεύτερη φάση του διαγωνισμού έπειτα από την υποβολή των προσφορών των ενδιαφερόμενων της πρώτης φάσης.
γ) εγγύηση συμμετοχής
H προβλεπομένη από την παρ. 2 του άρθρου 3 του Π.Δ. 270/1971 εγγυοδοσία έχει προφανώς ως δικαιολογητικό λόγο την κάλυψη της τυχόν ζημίας, που θα υποστεί ο Δήμος εάν ο υπερθεματιστής σε περίπτωση πωλήσεως με δημοπρασία δημοτικού πράγματος, αρνηθεί να εκπληρώσει την από την κατακύρωση απορρέουσα χρηματική του υποχρέωση (καταβολή του τιμήματος της κατακυρώσεως). Τέτοιος όμως κίνδυνος ζημίας δεν υπάρχει, στην περίπτωση που ο δήμος επιθυμεί να αγοράσει με δημοπρασία κάποιο πράγμα (κινητό ή ακίνητο), που θα καλύπτει κάποια συγκεριμμένη ανάγκη του. Τότε οι υποψήφιοι πωλητές, σύμφωνα με τους όρους της διακηρύξεως, προσφέρουν τα πράγματα τους σε κάποια τιμή, εναπόκειται δε εις τα αρμόδια όργανα του δήμου να προβούν στην επιλογή του καταλληλοτέρου πράγματος. Εάν ο κύριος του επιλέγοντας πράγματος υπαναχωρήσει, ύστερα απ'τη γενομένη επιλογή, τότε η μόνη ζημία, που θα υποστεί ο δήμος , θα είναι η διαδικασία μιας νέας δημοπρασίας. Αυτή όμως η ζημία είναι ασήμαντη και είναι αδιανόητο να καταβληθεί προς κάλυψή της εγγύηση ίση προς το 1/10 της αξίας του προσφερόμενου πράγματος, η οποία, προκειμένου περί ακινήτου μεγάλης αξίας μπορεί να ανέλθει σε σημαντικό ποσό. Εξάλλου αυτή την ασήμαντη ζημία δύνανται ο δήμος να την επιδιώξουν σύμφωνα με τις γενικές διατάζεις του ΑΚ περί ευθύνης εκ διαπραγματεύσεων (άρθρα 197 και 193). Οι παραπάνω σκέψεις δεν έρχονται σε αντίφαση με την πραγματική έννοια της παρ. 3 του άρθρου 3 του ΠΔ 270/1971, διότι όταν ο νόμος ομιλεί για ανάλογη εφαρμογή συγκεκριμένων διατάξεων σε άλλη περίπτωση, δεν εννοεί κατά γράμμα εφαρμογή όλων των διατάξεων, αλλά για κατάλληλη εφαρμογή τούτων, πράγμα που σημαίνει ότι όσες διατάζεις δεν προσιδιάζουν ή δεν προσαρμόζονται στην αντίστοιχη περίπτωση ασφαλώς δεν εφαρμόζονται.Επομένως, προκειμένου περί αγοράς πράγματος από δήμο, εφαρμόζονται όλες οι προβλεπόμενες για την πώληση δημοτικού πράγματος διατυπώσεις, εκτός της περί καταθέσεως χρηματικής εγγυήσεως, που είναι διάταξη προσιδιάζουσα μόνο στην περίπτωση πωλήσεως με δημοπρασία δημοτικού πράγματος. (ΓνΝΣΚ 99/1984)
Η ανωτέρω γνωμοδότηση του ΝΣΚ, αφορά την περίπτωση αγοράς ακινήτου από Δήμο. Η γνώμη μας είναι ότι το περιεχόμενό της μπορεί να εφαρμοστεί και στην περίπτωση της μίσθωσης ακινήτου από Δήμο.
δ) Kαταβολή χρηματικού ποσού για την εξασφάλιση της καλής εκτέλεσης της σύμβασης
Από τις ισχύουσες διατάξεις δεν προβλέπεται η καταβολή χρηματικού ποσού από το μισθωτή στον εκμισθωτή για την καλή εκτέλεση της σύμβασης. Η πρόβλεψη δε σε σύμβαση μίσθωσης ακινήτου όρου περί καταβολής εκ μέρους του μισθωτή προς τον εκμισθωτή εγγύησης, αποτελεί έκφραση των αρχών της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης και της ελευθερίας σύναψης συμβάσεων που διέπουν το ιδιωτικό δίκαιο, πλην, οι αρχές αυτές δεν βρίσκουν εφαρμογή όταν ο συμβαλλόμενος ως μισθωτής είναι ν.π.δ.δ. ή Ο.Τ.Α., εφόσον αυτό δεσμεύεται από την αρχή της νομιμότητας των δημοσίων δαπανών. Επομένως, δεν επιτρέπεται η εκ μέρους Ο.Τ.Α. σύναψη οποιασδήποτε σύμβασης με όρους που συνεπάγονται οικονομικές υποχρεώσεις, όταν δεν προβλέπεται από σχετική διάταξη νόμου, ως εκ τούτου,δεν είναι νόμιμος όρος διακήρυξης και σύμβασης που συνάπτει Δήμος για τη μίσθωση ακινήτου προς στέγαση υπηρεσιών ή κάλυψη λειτουργικών του αναγκών, με τον οποίο προβλέπεται η καταβολή χρηματικού ποσού για την εξασφάλιση της καλής εκτέλεσης της σύμβασης εκ μέρους του μισθωτή Δήμου στον ιδιώτη εκμισθωτή. Συνεπώς,η δαπάνη που αντιστοιχεί σε δύο μηνιαία μισθώματα, ως εγγύηση για τη μίσθωση ακινήτου, δεν είναι νόμιμη. (Ελ. Συν. Κλιμ. Τμ. 7 Πράξη 170/2013)
Δεν βρίσκει έδαφος εφαρμογής στις μισθώσεις ακινήτων από τους Δήμους, η διάταξη του άρθρου 3 παρ. 2 εδ. Γ΄ περ. γ και δ του π.δ. 270/1981, η οποία, αναφέρεται σε εγγυητική επιστολή για τη συμμετοχή στη δημοπρασία σε ποσοστό 10% του ορίου πρώτης προσφοράς και όχι σε ορισμένο χρηματικό ποσό καταβαλλόμενο στον εκμισθωτή, καθώς διέπει τις διαδικασίες εκμισθώσεων ακινήτων των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης και αποβλέπει στη διασφάλιση των οικονομικών τους συμφερόντων από μισθωτές, η φερεγγυότητα των οποίων δεν μπορεί να ελεγχθεί και να βεβαιωθεί με άλλο μέσο. (Ελ. Συν. Κλιμ. Τμ. 7 Πράξη 170/2013)
γ. Τροποποίηση όρων διακήρυξης
Η τροποποίηση των όρων της διακήρυξης ή η προσθήκη νέων όρων ή η κατάργηση κάποιου από αυτούς είναι δυνατή, μόνο εφόσον τηρηθεί ο τύπος της δημοσιότητας, τον οποίο καθορίζει ο νόμος. (Εφ.Πειραιώς 684/88)
«Ορθή επανάληψη» της απόφασης της Δημαρχιακής Επιτροπής, με την οποία καθορίστηκαν οι όροι δημοπρασίας για μίσθωση ακινήτου, στην οποία προστέθηκε νέος όρος για αναπροσαρμογή του μισθώματος, δεν είναι νόμιμη, καθόσον αποτελεί στην ουσία τροποποιητική απόφαση του ίδιου οργάνου. Η «ορθή επανάληψη» πρέπει να περιορίζεται αποκλειστικά στη διόρθωση γραφικών ή λογιστικών σφαλμάτων και δεν θίγει το λοιπό περιεχόμενο της πράξης που παραμένει αναλλοίωτο και ταυτόσημο με το αρχικό. Συνεπώς είναι μη νόμιμη, η κατ΄ εφαρμογή αυτής διορθωθείσα διακήρυξη και η σύμβαση που βάσει αυτής συνάφθηκε μεταξύ του Δήμου και του ιδιοκτήτη του ακινήτου. (Ελ. Συν. Τμ. 7 Πράξη 217/2007 (Ε΄Διακοπών)
δ. Παράβαση όρων διακήρυξης
Όπως γίνεται παγίως δεκτό η διακήρυξη του διαγωνισμού αποτελεί κανονιστική πράξη από την οποία διέπεται ο διαγωνισμός και η οποία δεσμεύει τόσο την αρμόδια δημόσια αρχή, όσο και τους διαγωνιζόμενους, η δε παράβαση ουσιωδών διατάξεών της οδηγεί σε ακυρότητα της αποφάσεως με την οποία εγκρίνεται το αποτέλεσμα του διαγωνισμού. (Ελ.Συν. Τμ.7 Πράξη 79/2010)
iii. Υποβολή προσφορών
Ο Δήμαρχος με τη δημοσίευση της διακήρυξης καλεί τους ενδιαφερομένους όπως, εντός προθεσμίας είκοσι (20) ημερών από της δημοσιεύσεως εκδηλώσουν ενδιαφέρον (παρ.4Αα άρθρο 5 Π.Δ. 270/81)
Η τήρηση της ανωτέρω εικοσαήμερης προθεσμίας για την υποβολή των προσφορών συνιστά ουσιώδη τύπο της διαδικασίας του διαγωνισμού, καθόσον διασφαλίζει την ευρεία συμμετοχή στο διαγωνισμό και την ανάπτυξη πραγματικού ανταγωνισμού υπό συνθήκες πλήρους διαφάνειας, προκειμένου να επιτευχθεί το καλύτερο δυνατό αποτέλεσμα για την αναθέτουσα αρχή. Για την έναρξη δε της προθεσμίας αυτής λαμβάνεται υπόψη η τελευταία υποχρεωτική, σύμφωνα με τον ν.3548/2007, δημοσίευση της προκήρυξης. (Ελ. Συν. Τμ. 7 Πράξη 60/2012)
Στις διαδικασίες μίσθωσης ακινήτων προς το δημόσιο δικαιούνται να υποβάλλουν προσφορές οι κύριοι των ακινήτων και οι κάτοχοι αυτών δυνάμει σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing), εφόσον προσκομίζουν έγγραφη συναίνεση του κυρίου του ακινήτου. Ο κύριος του ακινήτου συνυπογράφει τη σύμβαση μίσθωσης, διασφαλίζοντας την αδιακώλυτη χρήση του μισθίου από το δημόσιο καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, σε περίπτωση δε καταγγελίας της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης υπεισέρχεται ως εκμισθωτής στη σύμβαση με το δημόσιο για την υπόλοιπη διάρκεια αυτής, με τους ίδιους όρους. (παρ.1 άρθρο 3 Ν.3130/03, όπως τροποποιήθηκε με την παρ.1 του άρθρου 166 του Ν.4099/2012)
Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του ν.4099/2012, η υπόψη διάταξη έχει σκοπό να διευρύνει το πεδίο των δικαιούμενων να προσφέρουν ακίνητα προς μίσθωση στο Δημόσιο πέραν των κυρίων των ακινήτων. Από την έναρξη εφαρμογής του ν. 1665/1986 (Α' 194) «Συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης», ο θεσμός της χρηματοδοτικής μίσθωσης έχει αναπτυχθεί ιδιαίτερα, ώστε σε πολλές περιπτώσεις μπορεί να καλύψει επιτυχώς τις ανάγκες του Δημοσίου και να συμβάλει στην τόνωση του ανταγωνισμού, καθώς οι χρηματοδοτικές μισθώσεις αφορούν επαγγελματικά ακίνητα και έχουν μακρά διάρκεια. (Υπ. Οικ. ΔΤΥ Ε 1071902/782/ΕΞ2013/25.04.2013)
1. Οι αρμόδιες επιτροπές, για τη διενέργεια, με βάση το Ν.3130/2003, της διαδικασίας εξεύρεσης ακινήτων προς μίσθωση για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών, δεν δύνανται να δέχονται προσφορές από εκείνους που έχουν δικαίωμα υπεκμίσθωσης των προσφερόμενων ακινήτων. Τέτοιες προσφορές πρέπει να υποβάλλονται αποκλειστικά και μόνο από ιδιοκτήτες ακινήτων. 2. Οι αναφερόμενες στο ερώτημα συμβάσεις μίσθωσης αποτελούν συμβάσεις υπομίσθωσης και για το λόγο αυτό είναι άκυρες. 3. Για όσο χρόνο, όμως, το Δημόσιο, κάνει χρήση των αναφερομένων στο ιστορικό του ερωτήματος ακινήτων, οφείλει να αποδώσει, σύμφωνα με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, στην εκμισθώτρια την ωφέλεια από τη χρήση αυτή. (ομοφ.) (Γν ΝΣΚ 139/2012)
Μίσθωση ακινήτου από το Δήμο για στέγαση των υπηρεσιών του από εταιρία η οποία έχει υπομισθώσει το ακίνητο. Η υπό κρίση δαπάνη δεν είναι νόμιμη, καθόσον η διαδικασία επιλογής του προς μίσθωση ακινήτου είναι πλημμελής. Σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 3 του ν. 3130/2003 δικαίωμα υποβολής προσφοράς σε δημοπρασία για τη μίσθωση ακινήτου έχουν αποκλειστικά και μόνον οι κύριοι ακινήτων και οι κάτοχοι αυτών δυνάμει σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing) - οι τελευταίοι εφόσον προσκομίσουν κατά την υποβολή της προσφοράς έγγραφη συναίνεση του κυρίου του ακινήτου. Κατά παράβαση της παρ. 1 του άρθρου 3 του ν. 3130/2003, η οποία παρίσταται εφαρμοστέα στις μισθώσεις ακινήτων για την κάλυψη λειτουργικών αναγκών των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Ο.Τ.Α.), έγινε δεκτή η προσφορά της εταιρείας στη δημοπρασία, αφού αυτή δεν φέρει τις ιδιότητες ούτε της κυρίας του ακινήτου ούτε της κατόχου αυτού δυνάμει σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης.
Δεν ασκούν δε επιρροή οι ισχυρισμοί ότι η σύμβαση μίσθωσης των συγκυρίων και της επικαρπώτριας του ακινήτου με την εν λόγω εταιρεία έχει διάρκεια πολύ μεγαλύτερη από την προβλεπόμενη στην διακήρυξη διάρκεια της μίσθωσης με το Δήμο και ότι οι συνιδιοκτήτες του ακινήτου έχουν προβεί στην ανωτέρω δήλωση προσχώρησης. Περαιτέρω, είναι απορριπτέος ο ισχυρισμός σύμφωνα με τον οποίο, με την εν λόγω συναφθείσα σύμβαση, ο Δήμος ωφελήθηκε σημαντικά, δεδομένου ότι μίσθωσε ένα νεόδμητο ακίνητο, μεγαλύτερου εμβαδού, συγκριτικά με την προηγούμενη μίσθωση που είχε συνάψει για τις αντίστοιχες χρήσεις αντί συμφωνηθέντος ετησίου μισθώματος υπερδιπλάσιου ποσού.
Τέλος, τυχόν πλάνη των αρμόδιων οργάνων της αναθέτουσας αρχής ως προς την έννοια των εφαρμοσθεισών διατάξεων, για την οποία υφίσταται πάγια νομολογία του Ελεγκτικού Συνεδρίου, δεν μπορεί να θεωρηθεί συγγνωστή. Μη νόμιμη δαπάνη. (Ελ.Συν.Κλιμ.Τμ.7 Πράξη 196/2019)
Κατά τη διαδικασία μίσθωσης ακινήτων για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών, πρέπει να γίνονται δεκτοί προς μίσθωση χώροι ακινήτων, ως προς τους οποίους επιτρέπεται η μίσθωση σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 82 του ν. 4495/2017, ή επιβάλλεται σε κάθε περίπτωση οι προσφερόμενοι σε μίσθωση χώροι να καλύπτονται από οικοδομική άδεια σύμφωνα με το άρθρο 10 του ν.3130/2003;
Ισοψήφησαν δύο γνώμες. Σύμφωνα με την μία εξ αυτών, ανεξάρτητα από τη συνδρομή περιπτώσεως που προβλέπεται στην παρ. 2 του άρθρου 82 του ν.4495/2017 πρέπει, σε κάθε περίπτωση μισθωτικής διαδικασίας του Δημοσίου, να προσκομίζεται μαζί με την προσφορά αντίγραφο οικοδομικής άδειας για τη νόμιμη κατασκευή, σύμφωνα με την ειδική, κατισχύουσα διάταξη του άρθρου 10 του ν.3130/2003. Κατά την άλλη ισοψηφήσασα γνώμη, δεν υφίσταται διάσταση μεταξύ των διατάξεων των άρθρων 10 του ν.3130/2003 και 82 παρ. 2 του ν.4495/2017, από τις οποίες, σε συνδυασμό μεταξύ τους κατά την αληθή έννοιά τους, προκύπτει ότι αρκεί, για το παραδεκτό της προσφοράς, εκτός από την οικοδομική άδεια, και βεβαίωση της αρμόδιας αρχής ότι νομίμως υφίστανται οι προσφερόμενοι χώροι, η βεβαίωση δε αυτή μπορεί να εκδίδεται και με αναφορά μεταξύ άλλων στη συνδρομή μίας των περιπτώσεων της παρ.2 του άρθρου 82 του ν.4495/2017. Ενόψει της ισοψηφίας που ανέκυψε, το Τμήμα παραπέμπει ομόφωνα την υπόθεση στο σύνολό της στην Ολομέλεια του ΝΣΚ. (ΓνΝΣΚ 71/2019)
Η Ολομέλεια του ΝΣΚ με την υπ' αριθ. 177/2019 Γνωμοδότηση έκρινε τα εξής:
α) Κατά τη διαδικασία μίσθωσης ακινήτων για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών, θα πρέπει να γίνονται δεκτοί προς μίσθωση χώροι ακινήτων, ως προς τους οποίους επιτρέπεται η μίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 82 παρ. 2 του ν. 4495/2017, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 34 του ν. 4546/2018, σε συνδυασμό όμως με τον ειδικό νόμο 3130/2003. Επομένως, πρέπει για το παραδεκτό της προσφοράς, να προσκομίζεται μέχρι το πέρας της μισθωτικής διαδικασίας είτε οικοδομική άδεια που να καλύπτει το σύνολο των προσφερόμενων χώρων είτε βεβαίωση της αρμόδιας Αρχής ότι υφίσταται νόμιμα το ακίνητο ως προς όλους τους προσφερόμενους χώρους, μετά την περαίωση της υπαγωγής του στο ν.4495/2017, ώστε να διασφαλίζεται για λόγους δημοσίου συμφέροντος και ασφάλειας η σύνταξη και ανάρτηση όλων των προβλεπόμενων μελετών (πλειοψ.).
β) Στις περιπτώσεις που τίθεται θέμα καταβολής κοινοχρήστων δαπανών από το Δημόσιο, πρέπει να προβλέπεται η τροποποίηση της σύστασης ιδιοκτησίας και του Πίνακα Κατανομής Κοινοχρήστων Δαπανών με τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης μέχρι το πέρας της μισθωτικής διαδικασίας (ομόφ.).
γ) Η διακήρυξη απαιτείται να έχει το περιεχόμενο που προβλέπεται στο νόμο, και κυρίως στο άρθρο 7 του ν.3130/2003 και να προβλέπει (άρθρο 10 του ν.3130/2003) την προσκόμιση οικοδομικής άδειας που να καλύπτει ολόκληρο το προσφερόμενο ακίνητο ή βεβαίωση της αρμόδιας Αρχής περί περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του στο ν.4495/2017. Σύμφωνα δε με την περίπτωση θ΄ του άρθρου 7 του ν.3130/2003 να αναφέρονται οι λοιπές βεβαιώσεις που απαιτούνται, ενόψει των ιδιαίτερων συνθηκών που πρέπει να πληροί το ακίνητο, όπως ενδεικτικά πυρασφάλειας, προσβασιμότητας και γενικά εξυπηρέτησης ΑΜΕΑ (ομόφ.).
iv. Εκτίμηση προσφορών από την Επιτροπή Εκτίμησης
Οι προσφορές ενδιαφέροντος αποστέλλονται στην Επιτροπή Εκτίμησης, η οποία μετά από επιτόπιο έρευνα, κρίνει περί της καταλληλότητας των προσφερομένων ακινήτων και περί του αν ταύτα πληρούν τους όρους της οικείας διακηρύξεως και συντάσσει σχετική έκθεση, εντός δέκα (10) ημερών από της λήψης των προσφορών. (παρ.4Αβ άρθρο 5 ΠΔ 270/81)
Η έκθεση εκτίμησης της Επιτροπής πρέπει να περιλαμβάνει:
α) τον δήμο όπου βρίσκεται το κτήμα,
β) το είδος, την θέση, τα όρια και εν γένει λεπτομερή περιγραφή του ακινήτου,
γ)το εμβαδόν και τις διαστάσεις του ακινήτου
δ) την τρέχουσα αξία κατά στρέμμα ή τετραγωνικό μέτρο και εν όλω του ακίνητου, καθώς και των έπ' αυτού φατειών και κατασκευών, εάν δε στο κτήμα αναβλύζει νερό, το οποίο μπορεί να χρησιμοποιηθεί για υδρεύσεις, αρδεύσεις ή ως κινητήριος δύναμη, την ωριαία παροχή νερού και την αξία αυτού. (παρ.1 άρθρο 8 ΠΔ 270/81)
Οι λόγοι αποκλεισμού κάποιου ακινήτου αιτιολογούνται επαρκώς στην έκθεση. (παρ.4Αβ άρθρο 5 ΠΔ 270/81)
Προκειμένου για τη μίσθωση κτιρίων για στέγαση σχολικών μονάδων αρμόδια για την εκτίμηση του ακινήτου είναι η Επιτροπή Καταλληλότητας της παρ.6 του άρθρου 18 του Ν.3467/2006 (ΦΕΚ 128/21.06.2006 τεύχος Α') που συγκροτείται με απόφαση Δημάρχου σύμφωνα με την παρ.4 του άρθρου 94 στοιχείο 14 του Ν.3852/2010 όπως συμπληρώθηκε με το άρθρο 44 του Ν.4257/2014
Παρίσταται αυθαίρετη η επιλογή του Δήμου να καλέσει στη β΄ φάση της διαδικασίας μόνο τον ιδιοκτήτη του επιλεγέντος ακινήτου, καθώς στο πρακτικό της Επιτροπής Εκτίμησης Ακινήτων δεν αναφέρεται ότι είναι ακατάλληλο κανένα από τα προσφερόμενα ακίνητα, η δε έλλειψη της αιτιολογίας του πρακτικού αυτού δεν καλύπτεται ούτε με το, κατά πολύ μεταγενέστερο της αρχικής της κρίσης και μετά την εκδήλωση της άρνησης θεώρησης από την Επίτροπο «διευκρινιστικό» έγγραφο της επιτροπής αυτής, με το οποίο τελικώς εξηγεί τους λόγους ακαταλληλότητας των λοιπών ακινήτων. (Ελ.Συν. Τμ. 7 Πράξη 79/2010)
Η έκθεση αξιολόγησης με το διάγραμμα του ακινήτου το οποίο συντάσσεται από τον μηχανικό της επιτροπής και θεωρείται από τον προϊστάμενο τής τεχνικής υπηρεσίας, αποστέλλονται με ευθύνη του προέδρου της επιτροπής, μαζί με τις προσφορές ενδιαφέροντος στον οικείο δήμο ο οποίος μεριμνά να κοινοποιηθεί σε όσους εκδήλωσαν ενδιαφέρον. (παρ.4Αβ άρθρο 5 και παρ.2 άρθρο 8 ΠΔ 270/81)
2. Β Φάση: Διενέργεια δημοπρασίας
i. Ορισμός ημέρας- ώρας διενέργειας δημοπρασίας-Κλήση ενδιαφερόμενων για συμμετοχή
Μετά την ολοκλήρωση της Α φάσης, ο δήμαρχος ορίζει την ημέρα και ώρα διεξαγωγής της δημοπρασίας, καλώντας επί αποδείξει να λάβουν μέρος σε αυτή μόνο εκείνοι των οποίων τα ακίνητα εκρίθησαν κατάλληλα από την επιτροπή εκτίμησης. (παρ.4Β άρθρο 5 ΠΔ 270/81)
Η απόφαση της επί της δημοπρασίας επιτροπής περί αποκλεισμού ενδιαφερομένου να συμμετάσχει στη δημοπρασία, επειδή δεν πληροί τους υπό της οικείας διακηρύξεως προβλεπόμενους όρους, αναγράφεται στα πρακτικά. (παρ.5 άρθρο 5 ΠΔ 270/81)
ii. Σύνταξη Πρακτικών δημοπρασίας
Τα πρακτικά της δημοπρασίας συντάσσονται εφ' απλού χάρτου. (παρ.6 άρθρο 5 ΠΔ 270/81)
Μετά την λήξη της δημοπρασίας τα πρακτικά υπογράφονται από την Επιτροπή διενέργειας της δημοπρασίας και από τον τελευταίο μειοδότη. Αν αυτός είναι αγράμματος, υπογράφει άντ' αυτού άλλος, βάσει, ειδικού νομίμου πληρεξουσίου η δύο πρόσωπα εκ των παρισταμένων κατά την διενέργεια της δημοπρασίας, τα οποία καλεί ή Επιτροπή διενέργειας της δημοπρασίας και τα οποία βεβαιώνουν στο πρακτικό τής δημοπρασίας ότι ό τελευταίος μειοδότης δήλωσε άγνοια γραμμάτων (παρ.7 άρθρο 5 ΠΔ 270/81)
iii. Κατακύρωση της δημοπρασίας
Η Οικονομική επιτροπή αποφασίζει για την κατακύρωση της δημοπρασίας.(παρ.8 άρθρο 5 ΠΔ 270/1981) (παρ.1στ.i άρθρο 72 Ν.3852/2010, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 3 του Ν. 4623/19 και με την περίπτ. α' της παρ. 4 του άρθρου 10 του Ν. 4674/20 και αντικαταστάθηκε εκ νέου με την παρ.1 του άρθρου 40 του Ν.4735/20) (Ελ.Συν.Κλιμ.Τμ.VII Πράξη 129/2014- Ανακλήθηκε από την Ελ. Συν. Τμ. 7 Πράξη 33/2014, λόγω συγγνωστής πλάνης)
Ο προσδιορισμός του εύλογου χρόνου για την κατακύρωση της δημοπρασίας εξαρτάται από συγκεκριμένους ειδικούς λόγους, οι οποίοι κρίνονται αντικειμενικά κατά περίπτωση. (Ατομική Γνωμοδότηση ΝΣΚ 226/2005)
iv. Έλεγχος νομιμότητας
Οι αποφάσεις των συλλογικών οργάνων των δήμων, καθώς και των Ν.Π.Δ.Δ. αυτών, αποστέλλονται υποχρεωτικά για έλεγχο νομιμότητας στην ΑΥΕ Ο.Τ.Α. (ή στο Συντονιστή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης μέχρι τον ορισμό του Επόπτη Ο.Τ.Α.), εφόσον αφορούν τη μίσθωση ακινήτων από τρίτους.. (περίπτ.ε παρ.1 άρθρο 225 Ν.3852/10, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 116 του Ν.4555/18)
Συνεπώς, η απόφαση κατακύρωσης της δημοπρασίας της Οικονομικής επιτροπής αποστέλλεται για έλεγχο νομιμότητας στο Γ.Γ. Αποκεντρωμένης Διοίκησης.
Ο Γενικός Γραμματέας στο πλαίσιο του ελέγχου αυτού, μπορεί να ασκήσει παρεμπιπτόντως έλεγχο και σε κάθε άλλη πράξη (διακηρύξεις, δημοπρασίες, πρακτικά επιτροπών κλπ.), στην οποία στηρίχθηκε η έκδοση της κατακυρωτικής πράξης. Η κατακυρωτική πράξη ακυρώνεται, εάν από τον παρεμπίπτοντα έλεγχο προκύψει ότι η κατακυρωτική απόφαση στηρίχτηκε σε πράξη μη νόμιμη. (ΥΠΕΣΔΔΑ Εγκ.11/7666/07.02.2007)
Με την Ελ.Συν. Τμ.6 Απόφαση 1391/2017 αλλάζει η νομολογία του Ελεγκτικού Συνεδρίου σχετικά με το θέμα του προσυμβατικού ελέγχου από το Ελ.Συν.. Ειδικότερα, με την προαναφερόμενη πράξη κρίθηκε ότι στον προσυμβατικό έλεγχο του Ελεγκτικού Συνεδρίου υπάγονται όλες ανεξαιρέτως οι συμβάσεις μεγάλης οικονομικής αξίας ακινήτων (άνω των 200.000€ χωρίς ΦΠΑ), στις οποίες αντισυμβαλλόμενοι είναι το Δημόσιο ή άλλο Νομικό Πρόσωπο που εξομοιώνεται με το Δημόσιο από την άποψη αυτή , όπως αυτή προσδιορίζεται στα άρθρα 35 και 36 του Κώδικα Νόμων για το Ελεγκτικό Συνέδριο. Η σύμφωνη με το Σύνταγμα ερμηνεία δικαιολογεί τη διασταλτική διεύρυνση των εννοιολογικών στοιχείων των συμβάσεων «προμηθειών» και την συμπερίληψη σε αυτές, πλην των συμβάσεων προμήθειας κινητών, και εκείνες της προμήθειας ακινήτων. Η ανωτέρω ερμηνευτική εκδοχή δεν έρχεται σε αντίθεση με τα οριζόμενα στο άρθρο 2 του ν. 4412/2016, καθώς οι προβλεπόμενοι στο νόμο αυτό ορισμοί αναφέρονται στο ρυθμιστικό πεδίο του νόμου αυτού και των καθοριζομένων με τις διατάξεις του διαγωνιστικών διαδικασιών, και όχι στην οριοθέτηση της αρμοδιότητας του Ελεγκτικού Συνεδρίου κατά την άσκηση του προσυμβατικού ελέγχου νομιμότητας. Συνεπώς, η κρίση του Κλιμακίου σύμφωνα με την οποία η υπό σύναψη σύμβαση αποτελεί σύμβαση αγοράς ακινήτου και δεν αφορά σε κατασκευή δημοσίου έργου, προμήθεια αγαθών ή στην παροχή δημόσιας υπηρεσίας, με συνέπεια να μην υπόκειται σε προσυμβατικό έλεγχο νομιμότητας από το Ελεγκτικό Συνέδριο, πρέπει να ανακληθεί, κατ’ αποδοχή του σχετικού λόγου ανάκλησης.
Υπενθυμίζουμε ότι με παλαιότερες πράξεις του, το Ελεγκτικό Συνέδριο είχε κρίνει ότι δεν υπάγονται σε προσυμβατικό έλεγχο οι συμβάσεις αγοράς, πώλησης, μίσθωσης ακινήτων καθώς δεν εμπίπτουν στην έννοια της προμήθειας. (Ελ. Συν. Τμ. 7 Πράξη 81/2012). (Ελ.Συν. Κλιμ. Z Πράξεις 144/2011 , 356/2012)
3. Υπογραφή Σύμβασης
Η απόφαση της Οικονομικής Επιτροπής περί κατακυρώσεως ή εγκρίσεως του αποτελέσματος της δημοπρασίας, κοινοποιείται στον τελευταίο μειοδότη με αποδεικτικό παραλαβής, ο οποίος υποχρεούται, εντός δέκα ημερών από της κοινοποιήσεως, να προσέλθει για την σύνταξη και ύπογραφή της συμβάσεως, διαφορετικά ενεργείται αναπλειστηριασμός εις βάρος του, σε περίπτωση επί έλαττον διαφοράς του αποτελέσματος τής δημοπρασίας από την προηγουμένη, (παρ.2Αζ άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)
Η σύμβαση θεωρείται οριστικώς καταρτισθείσα μετά τη λήξη της προθεσμίας των 10 ημερών της προηγούμενης παραγράφου (παρ.2Αη άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)
Ο έγγραφος τύπος της σύμβασης, ο οποίος, μάλιστα, εφόσον προβλέπεται «για το κύρος» της σύμβασης, ως προϋπόθεση, δηλαδή, για την έγκυρη σύναψή της, είναι κατ' αρχήν συστατικός. Επομένως, τυχόν παράλειψή του καθιστά τη σχετική σύμβαση άκυρη. (Ελ.Συν. Τμ.7 Πράξη 187/2011)
4. Υποχρεώσεις συμβαλλομένων για την εκτέλεση της σύμβασης
i. Αποστολή αντιγράφου μισθωτηρίου στη ΔΟΥ
Τα μισθωτήρια συμβόλαια, εφόσον ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη (μισθωτής ή εκμισθωτής) είναι διοικητική αρχή, η οποία και τα έχει εκδώσει, είναι διοικητικά έγγραφα, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις και παραλαμβάνονται από τις Δ.Ο.Υ. κατά τα οριζόμενα στο υπ' αριθ. Δ6Δ 1172750 ΕΞ 2012/14.12.2012 έγγραφο της Διεύθυνσης Οργάνωσης της Γενικής Διεύθυνσης Διοικητικής Υποστήριξης της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών. (απόφαση Υπ. Οικ. Δ6Γ 1091609 ΕΞ 2013/05.06.2013 (ΦΕΚ 1368/05.06.2013 τεύχος Β'))- καταργήθηκε με την Απόφαση Υπ. Οικ. Δ. ΟΡΓ. Δ 1186555 ΕΞ 2016/21.12.2016 (ΦΕΚ 4447/30.12.2016 τεύχος Β')
Η δημόσια Υπηρεσία που συμβάλλεται με ιδιώτη εκμισθωτή, πρέπει:
i) να μεριμνά, ώστε να αναγράφονται υποχρεωτικά στο μισθωτήριο τα πλήρη στοιχεία του ιδιώτη, ήτοι ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο, διεύθυνση, ΑΦΜ, αριθμός δελτίου ταυτότητας ή αντίστοιχων εγγράφων, που προβλέπονται στο άρθρο 3 Ν.2690/1999, όπως ισχύει, καθώς και η Δ.Ο. Υ., στην οποία υπάγεται αυτός,
ii) να χορηγεί αντίγραφο του μισθωτηρίου στον ιδιώτη εκμισθωτή, προκειμένου να το χρησιμοποιεί για κάθε νόμιμη χρήση (όπως π.χ. ως δικαιολογητικό για την καταβολή των μισθωμάτων από την αρμόδια Υπηρεσία) και
iii) να αποστέλλει αντίγραφο του μισθωτηρίου στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. του συμβαλλόμενου ιδιώτη (μισθωτή ή εκμισθωτή), η οποία θα το πρωτοκολλεί ως εισερχόμενο έγγραφο (άρθρο 12 Ν.2690/1999) και στη συνέχεια θα το αρχειοθετεί στον φάκελο του φορολογουμένου, ώστε να αποτελεί πληροφοριακό στοιχείο, προς αξιοποίηση. (Υπ. Οικ. Δ6Δ 1172750 ΕΞ 2012/14.12.2012)
Σύμφωνα με το Υπουργείο Οικονομικών (κα Μπάκα, 210-32.22.516) ως Δημόσιες υπηρεσίες για την εφαρμογή των ανωτέρω νοούνται και οι Δήμοι.
ii. Αποδοχή δήλωσης μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στο TAXISnet
Οι εκμισθωτές ακίνητης περιουσίας υποχρεούνται να δηλώνουν όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων, μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την ημερομηνία που λαμβάνει χώρα η τροποποίηση της, ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία. Σε περίπτωση λύσης της μίσθωσης, ο εκμισθωτής υποχρεούται να δηλώνει τη λύση αυτής μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση της, διαφορετικά η συμφωνία της μίσθωσης θεωρείται ότι είναι σε ισχύ.
Η «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας», η οποία υποβάλλεται λόγω τροποποίησης των όρων της μίσθωσης με βάση διάταξη νόμου ή δικαστική απόφαση, υποβάλλεται εμπρόθεσμα μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τη δημοσίευση του νόμου ή την κοινοποίηση της απόφασης αντίστοιχα. Τα ανωτέρω εφαρμόζονται ανάλογα και στην περίπτωση λύσης της μίσθωσης με βάση νόμο ή δικαστική απόφαση.(παρ.1 άρθρο 1 ΠΟΛ 1162/03.08.2018 (ΦΕΚ 3579/22.08.2018 τεύχος Β') όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 1 της Α.Α.Δ.Ε. Α.1112/12.08.2022 (ΦΕΚ 4352/16.08.2022 τεύχος Β’))
Οι δηλώσεις των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης υποβάλλονται με τη χρήση ηλεκτρονικής μεθόδου επικοινωνίας μέσω διαδικτυακής εφαρμογής της Διεύ-θυνσης Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης (Δ.ΗΛΕ.Δ.) στο δικτυακό τόπο www.aade.gr .(παρ.1 άρθρο 3 ΠΟΛ 1162/03.08.2018 (ΦΕΚ 3579/22.08.2018 τεύχος Β')
Με την οριστικοποίηση της υποβολής, τα πρόσωπα που συμβάλλονται στη μίσθωση, θα ενημερώνονται με μήνυμα στα εισερχόμενα μηνύματα του λογαριασμού τους στο TAXISnet, αφού εισέλθουν με τη χρήση των προσωπικών τους κωδικών πρόσβασης στο TAXISnet.
Ο Δήμος μέσω του νόμιμου εκπροσώπου του που έχει οριστεί για να διαχειρίζεται τις διαδικασίες των δηλώσεων μίσθωσης ανατρέχει στην υποβληθείσα δήλωση και προβαίνει στην ηλεκτρονική αποδοχή ή μη της δήλωσης. Στην περίπτωση μη αποδοχής, συμπληρώνονται οι λόγοι μη αποδοχής σε ειδικό πεδίο. (άρθρο 7 ΠΟΛ 1162/03.08.2018 (ΦΕΚ 3579/22.08.2018 τεύχος Β')
Για περισσότερες διευκρινίσεις δείτε και την ΠΟΛ 1230/14.10.2015.
iii. Παράδοση του μισθίου
Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση με την έναρξη της μίσθωσης, όπως αναφέρεται στη σύμβαση, να παραδώσει το μίσθιο στη χρήση του Δημοσίου κατάλληλο και σύμφωνο προς τους όρους της διακήρυξης, της απόφασης έγκρισης και της σύμβασης της μίσθωσης. (παρ.1 άρθρο 17 Ν.3130/03) (άρθρο 574 ΑΚ)
Για την παραλαβή του μισθωμένου ακινήτου από το Δημόσιο συντάσσεται πρωτόκολλο, από επιτροπή που αποτελείται από τον προϊστάμενο της υπηρεσίας που πρόκειται να εγκατασταθεί ή είναι ήδη εγκατεστημένη και από έναν μηχανικό. Με το πρωτόκολλο αυτό διαπιστώνεται η γενική και ειδική κατάσταση του μισθωμένου ακινήτου, όπως ορίζεται στους όρους της σχετικής διακήρυξης δημοπρασίας, του πρακτικού καταλληλότητας και της σύμβασης μίσθωσης. Το πρωτόκολλο αυτό υπογράφεται και από τον εκμισθωτή του ακινήτου, ο οποίος προσκαλείται εγγράφως από τον προϊστάμενο της υπηρεσίας να παραστεί στην παράδοση και παραλαβή. Εάν ο εκμισθωτής δεν προσέλθει στην καθορισμένη ημερομηνία, εφαρμόζονται οι συνέπειες των παρ. 1 και 2 του άρθρου 17 του Ν.3130/03. (παρ.3 άρθρο 17 Ν.3130/03)
Η παράδοση, του χώρου στο Δήμο με την υπογραφή του σχετικού πρωτοκόλλου παράδοσης- παραλαβής, δεν μπορεί να θεωρηθεί ως έναρξη εκπληρώσεως της συμβάσεως, διότι η τυχόν έναρξη εκτελέσεως της συμβάσεως, για την οποία δεν τηρήθηκε ο έγγραφος τύπος, θεραπεύει μόνο την έλλειψη του εγγράφου τύπου της αποδοχής από τον αντισυμβαλλόμενο του Δήμου. (Ελ.Συν. Τμ.7 Πράξη 187/2011)
iv. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
Κατά την πώληση ή μίσθωση κτιρίων ή κτιριακών μονάδων, επιδεικνύεται από τον ιδιοκτήτη ή εκμισθωτή το ΠΕΑ ή αντίγραφό του, στον υποψήφιο νέο αγοραστή ή ενοικιαστή και παραδίδεται αυτό στο νέο αγοραστή ή ενοικιαστή. (παρ.2 άρθρο 12 Ν.4122/13, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 65 του Ν.4685/20) (Υπ. Περιβάλλοντος και Ενέργειας ΥΠΕΝ/ΔΕΠΕΑ/111748/705/19.11.2020)
Στην περίπτωση που ο μισθωτής ή αγοραστής κτιρίου ή κτιριακής μονάδας, για την εφαρμογή της παρ. 2 του άρθρου 12 είναι φορέας που ανήκει στη γενική κυβέρνηση, όπως αυτή ορίζεται στην περ. β΄ της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α΄ 143), τότε ο ως άνω έλεγχος διενεργείται στο σύνολο των Πιστοποιητικών Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ). Το αποτέλεσμα του ελέγχου επισυνάπτεται στην κατάρτιση της πράξης αγοραπωλησίας ή μίσθωσης ακινήτου. Η έλλειψη του ελέγχου ή η μη επισύναψη του αποτελέσματος αυτού, συνιστούν λόγο ακυρότητας της αντίστοιχης πράξης. (παρ. 2α άρθρο 18 Ν. 4122/13, όπως προστέθηκε από το άρθρο 33 του Ν. 4843/21)
Το ΠΕΑ περιλαμβάνει την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου ή της κτιριακής μονάδας, όπως προκύπτει από την ενεργειακή επιθεώρηση και τους υπολογισμούς, και κατ' ελάχιστον τα στοιχεία και πληροφορίες του άρθρου 13 της ΚΥΑ ΔΕΠΕΑ/οικ.178581/30.06.2017 (ΦΕΚ 2367/12.07.2017 τεύχος Β'). (παρ.1 άρθρο 13 ΚΥΑ ΔΕΠΕΑ/οικ.178581/30.06.2017 (ΦΕΚ 2367/12.07.2017 τεύχος Β'), όπως τροποποιήθηκε από την ΚΥΑ ΔΕΠΕΑ/οικ.170472/18.01.2018 (ΦΕΚ 181/26.01.2018 τεύχος Β’)
Κατά την πώληση ή μίσθωση κτιρίων ή κτιριακών μονάδων πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής τους, γνωστοποιείται από τον πωλητή ή τον εκμισθωτή η εκτίμηση της μελλοντικής ενεργειακής απόδοσής τους, όπως αυτή προκύπτει από τη Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης (ΜΕΑ), κατά παρέκκλιση από τις παραγράφους 1 και 2 του άρθρου 12 του Ν.4122/13, στον αγοραστή ή ενοικιαστή κατά περίπτωση. Στην περίπτωση αυτή το ΠΕΑ εκδίδεται μόλις ολοκληρωθεί η κατασκευή του κτιρίου ή της κτιριακής μονάδας, συνοδευόμενο από το πόρισμα του Ενεργειακού Επιθεωρητή του άρθρου 21. (παρ.3 άρθρο 12 Ν.4122/13, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 65 του Ν.4685/20) (Υπ. Περιβάλλοντος και Ενέργειας ΥΠΕΝ/ΔΕΠΕΑ/111748/705/19.11.2020)
Κατά την έντυπη ή ηλεκτρονική δήλωση στην αρμόδια Δημόσια Αρχή μίσθωσης (μακροχρόνιας, βραχυχρόνιας, υπεκμίσθωσης) σε νέο ενοικιαστή κτιρίου ή κτιριακής μονάδας, ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ καταχωρίζεται υποχρεωτικά σε αυτή. (παρ.8 άρθρο 12 Ν.4122/13, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 65 του Ν.4685/20) (Υπ. Περιβάλλοντος και Ενέργειας ΥΠΕΝ/ΔΕΠΕΑ/111748/705/19.11.2020)
Για περισσότερα σχετικά με το ΠΕΑ δείτε την ενότητα:
ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΤΩΝ ΟΤΑ » ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΟΤΑ » ΔΙΑΦΟΡΑ » Ενεργειακή αναβάθμιση δημοσίων κτιρίων-Μηδενική κατανάλωση ενέργειας-Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
Κατά τη σύναψη:
β) νέας σύμβασης μίσθωσης από δημόσιους φορείς, το κτίριο απαιτείται να ανήκει τουλάχιστον στην ενεργειακή κατηγορία Β΄ από 1ης.1.2023 και να είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας από 1ης.1.2026,
γ) σύμβασης αγοράς ή νέας σύμβασης μίσθωσης κτιρίου για τη στέγαση υπηρεσιών σε παραμεθόριες περιοχές ιδίως αρμοδιότητας του Υπουργείου Εθνικής Άμυνας, υπηρεσιών ενισχυτικών δυνάμεων του Υπουργείου Προστασίας του Πολίτη, μουσείων, δημόσιων εκπαιδευτικών ιδρυμάτων, δημόσιων βιβλιοθηκών, Γενικών Αρχείων του Κράτους (Γ.Α.Κ.) και δημοσίων νοσοκομείων, απαιτείται το κτίριο να ανήκει τουλάχιστον στην ενεργειακή κατηγορία Γ΄, εφόσον αυτό δεν είναι πρακτικώς ανέφικτο, οικονομικώς ασύμφορο και δεν παρακωλύει την άσκηση των αρμοδιοτήτων των οικείων υπηρεσιών. (άρθρο 8 παρ.5 Ν.4342/15, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 7 του Ν.4843/21)
Ως «Δημόσιοι φορείς» ορίζονται οι «αναθέτουσες αρχές» και «οι αναθέτοντες φορείς», όπως ορίζονται στις περ. α΄ και β΄ αντιστοίχως της παρ. 1 του άρθρου 2 του ν. 4412/2016 (Α΄ 147). (άρθρο 3 παρ.8 Ν. 4342/2015 όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 4 του Ν.4843/21)
δ. Διαδικασία με βήματα-υποδείγματα
1.α Απόφαση Δημοτικού Συμβουλίου για την ανάγκη μίσθωσης ακινήτου.
β. Με απόφαση Οικονομικής Επιτροπής συγκροτείται τριμελής επιτροπή για την διενέργεια και την αξιολόγηση της δημοπρασίας, η οποία αποτελείται από το Δήμαρχο ως πρόεδρο, και δύο δημοτικούς συμβούλους.
2. Απόφαση Δημάρχου για την έγκριση της δαπάνης και τη διάθεση της πίστωσης. (περίπτ. ε' παρ.1 άρθρο 58 Ν.3852/10, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.1 του άρθρου 203 του Ν.4555/18) (απαιτείται από 19.07.2018)
Όταν διεξάγεται δημοπρασία, η απόφαση αυτή εκδίδεται πριν από την υπογραφή της διακήρυξης, εφόσον η προκαλούμενη δαπάνη από τις ανωτέρω αιτίες πρόκειται να βαρύνει εν όλω ή εν μέρει το τρέχον οικονομικό έτος. (παρ.3 άρθρο 206 Ν.4555/18) (παρ 4 άρθρο 2 του ΠΔ 80/2016, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.1 του άρθρου 40 του Ν.4701/20) Διαφορετικά, όταν η δαπάνη βαρύνει επόμενο οικονομικό έτος, η απόφαση ανάληψης υποχρέωσης εκδίδεται άμεσα και κατά προτεραιότητα με την έναρξη του οικονομικού έτους εντός του οποίου επιβαρύνεται ο προϋπολογισμός του φορέα για την πραγματοποίηση της δαπάνης που αφορά η πολυετής έγκριση. (παρ 8 άρθρο 67 ν. 4270/2014, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ.1 του άρθρου 66 του Ν.4811/2021)
3.Η Οικονομική Επιτροπή με απόφασή της καταρτίζει τους όρους της δημοπρασίας και συντάσσει τη διακήρυξη (άρθρο 3 παρ.1 ΠΔ 270/1981 και άρθρο 72 Ν.3852/2010, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 3 του Ν. 4623/19 και με την περίπτ. α' της παρ. 4 του άρθρου 10 του Ν. 4674/20 και αντικαταστάθηκε εκ νέου με την παρ.1 του άρθρου 40 του Ν.4735/20)
4.Ο Δήμαρχος διακηρύσσει δημοπρασία για τη μίσθωση ακινήτου, η οποία δημοσιεύεται, τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες πριν τη διενέργεια της δημοπρασίας με τοιχοκόλληση αντιγράφου της στην εξώθυρα ή άλλο μέρος του δημοτικού καταστήματος που προορίζεται γι αυτό και στο δημοσιότερο μέρος της έδρας του δήμου. Αν το προς μίσθωση ακίνητο βρίσκεται στην περιφέρεια άλλου δήμου αντίγραφο της διακήρυξης πρέπει να τοιχοκολληθεί και στο κατάστημα του δήμου όπου βρίσκεται το ακίνητο, όπως και στο δημοσιότερο μέρος της έδρας αυτών. (άρθρο 4 παρ.1 και άρθρο 3 παρ.2 ΠΔ 270/81) (Αν η δημοπρασία δεν φέρει αποτέλεσμα μπορεί να γίνει μίσθωση απευθείας, με απόφαση του Δημοτικού συμβουλίου- δείτε 6231.2 Απευθείας ανάθεση από το Δημοτικό Συμβούλιο- (Μισθώματα εδαφικών εκτάσεων γαιών- ακινήτων)-Υπόδειγμα περίληψης διακήρυξης δημοπρασίας.
4α. Περίληψη της διακηρύξεως μπορεί να δημοσιεύεται, εφόσον το αποφασίσει το δημοτικό συμβούλιο, λόγω της σπουδαιότητας του αντικειμένου της δημοπρασίας, και σε μία από τις εφημερίδες της πόλης ή του νομού, δέκα (10) πλήρεις ημέρες πριν τη διενέργεια της δημοπρασίας, καθώς και σε μία των ημερησίων εφημερίδων Αθηνών ή Θεσσαλονίκης.(άρθρο 4 παρ.2 ΠΔ 270/81)-Διαβιβαστικό σε εφημερίδες.
β. Δημοσίευση της περίληψης της διακήρυξης
-για ΟΤΑ ΕΚΤΟΣ του νομού Αττικής και Θεσσαλονίκης
σε δύο ημερήσιες νομαρχιακές εφημερίδες (ή σε δύο τουλάχιστον εβδομαδιαίες αν δεν εκδίδεται ημερήσια εφημερίδα) και σε μία εβδομαδιαία νομαρχιακή εφημερίδα
-για ΟΤΑ ΕΝΤΟΣ του νομού Αττικής και Θεσσαλονίκης
σε μία ημερήσια τοπική εφημερίδα (ή σε δύο τουλάχιστον εβδομαδιαίες εφημερίδες του δήμου αν δεν εκδίδεται ημερήσια) και μία εβδομαδιαία τοπική εφημερίδα (ν. 3548/07 άρθρο 3) (Ελ.Συν.Τμ.7 Πράξη 60/2012).
Από την 1.1.2024 1.1.2022 1η Ιανουαρίου 2021 καταργείται η περίπτωση α' της παρ. 3 του άρθρου 1 του ν. 3548/2007 (Α' 68), περί υποχρέωσης δημοσίευσης διακηρύξεων δημοπρασιών και προκηρύξεων διαγωνισμών, σε νομαρχιακές και τοπικές εφημερίδες με τις διατάξεις του Ν.3548/07 και η παρ. 1 σημείο Α' και παρ. 1 σημείο Β' του άρθρου 3 του Ν.3548/07 περί κατανομής των καταχωρίσεων των ανωτέρω δημοσιεύσεων σε νομαρχιακές και τοπικές εφημερίδες. (περίπτ. 35 παρ. 1 άρθρο 377 και παρ. 12 άρθρο 379 Ν. 4412/16, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 185 του Ν. 4764/2020 και το άρθρο 245 του Ν.4782/2021)
γ. Συντάσσεται αποδεικτικό τοιχοκόλλησης από δύο μάρτυρες. (άρθρο 4 παρ.1 ΠΔ 270/81)
5. Εντός προθεσμίας είκοσι (20) ημερών από τη δημοσίευση της διακήρυξης πρέπει όσοι ενδιαφέρονται να εκδηλώσουν το ενδιαφέρον τους. (άρθρο 5 παρ.4 ΠΔ 270/81)
6. Οι εκδηλώσεις ενδιαφέροντος αποστέλλονται στην επιτροπή εκτίμησης ακινήτου η οποία συντάσσει Έκθεση εκτίμησης ακινήτου προς μίσθωση εντός δέκα (10) ημερών από της λήψεως των προσφορών (άρθρο 5 παρ.4 ΠΔ 270/81) (Προκειμένου για τη μίσθωση κτιρίων για στέγαση σχολικών μονάδων αρμόδια για την εκτίμηση του ακινήτου είναι η Επιτροπή Καταλληλότητας της παρ.6 του άρθρου 18 του Ν.3467/2006 (ΦΕΚ 128/21.06.2006 τεύχος Α') που συγκροτείται με απόφαση Δημάρχου σύμφωνα με την παρ.4 του άρθρου 94 στοιχείο 14 του Ν.3852/2010 όπως συμπληρώθηκε με το άρθρο 44 του Ν.4257/2014)
7. Η έκθεση της επιτροπής εκτίμησης με το διάγραμμα του ακινήτου το οποίο συντάσσεται από τον μηχανικό της επιτροπής και θεωρείται από τον προϊστάμενοτής τεχνικής υπηρεσίας, αποστέλλονται με ευθύνη του προέδρου της επιτροπής, μαζί με τις προσφορές ενδιαφέροντος στον οικείο δήμο ο οποίος μεριμνά να κοινοποιηθεί σε όσους εκδήλωσαν ενδιαφέρον. (παρ.4Αβ άρθρο 5 και παρ.2 άρθρο 8 ΠΔ 270/81)
8. Ο δήμαρχος ορίζει την ημέρα και ώρα διεξαγωγής της δημοπρασίας, και προσκαλεί να λάβουν μέρος στη δημοπρασία μόνον εκείνοι των οποίων τα ακίνητα εκρίθησαν κατάλληλα, συντάσσοντας και αποδεικτικό επίδοσης της πρόσκλησης. (άρθρο 5 παρ.4 Β ΠΔ 270/81)
9. Διεξάγεται η δημοπρασία και μετά την λήξη της η τριμελής Επιτροπή της διενέργειας της δημοπρασίας εξετάζει και αξιολογεί τις οικονομικές προσφορές και συντάσσει πρακτικό διενέργειας του διαγωνισμού, το οποίο υπογράφεται από αυτήν και από τον τελευταίο μειοδότη. (άρθρο 5 ΠΔ 270/81) Εάν δεν παρουσιαστεί στη δημοπρασία μειοδότης, τότε επαναλαμβάνεται οίκοθεν από το δήμαρχο, κατόπιν αποφάσεως του δημοτικού συμβουλίου. (άρθρο 6 ΠΔ 270/81)
10. Η Οικονομική Επιτροπή λαμβάνει απόφαση για την κατακύρωση της δημοπρασίας (άρθρο 5 παρ.8 ΠΔ 270/81 και άρθρο 72 παρ.1στ.i Ν.3852/2010, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 3 του Ν. 4623/19 και με την περίπτ. α' της παρ. 4 του άρθρου 10 του Ν. 4674/20 και αντικαταστάθηκε εκ νέου με την παρ.1 του άρθρου 40 του Ν.4735/20)
11.α Η απόφαση κατακύρωσης της δημοπρασίας της Οικονομικής επιτροπής αποστέλλεται για έλεγχο νομιμότητας στο Γ.Γ. Αποκεντρωμένης Διοίκησης.
11.β. Διενέργεια προσυμβατικού ελέγχου επί συμβάσεων ακινήτων μεγάλης οικονομικής αξίας (άνω των 200.000€ χωρίς ΦΠΑ) (Ελ.Συν. Τμ.6 Απόφαση 1391/2017)
12. α. Η απόφαση της Οικονομικής Επιτροπής περί κατακυρώσεως ή εγκρίσεως του αποτελέσματος της δημοπρασίας, κοινοποιείται στον τελευταίο μειοδότη με αποδεικτικό παραλαβής, ο οποίος υποχρεούται, εντός δέκα ημερών από της κοινοποιήσεως, να προσέλθει για την σύνταξη και υπογραφή της συμβάσεως. (παρ.2Αζ άρθρο 3 Π.Δ. 270/81)
Αντίγραφο του μισθωτηρίου αποστέλλεται από το Δήμο στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. του συμβαλλόμενου ιδιώτη. (Υπ. Οικ. Δ6Δ 1172750 ΕΞ 2012/14.12.2012)
β. Ηλεκτρονική αποδοχή της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων που έχει υποβάλει ο εκμισθωτής στο Taxisnet. (ΠΟΛ 1162/03.08.2018 (ΦΕΚ 3579/22.08.2018 τεύχος Β')
γ. Παράδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) ή αντιγράφου του από τον εκμισθωτή στο Δήμο. (παρ.2 άρθρο 12 Ν.4122/13)
13. Παράδοση του μισθίου από τον εκμισθωτή στο Δήμο με σύνταξη πρωτοκόλλου παραλαβής. (παρ.3 άρθρο 17 Ν.3130/03)
IV. Επανάληψη δημοπρασίας
Η δημοπρασία επαναλαμβάνεται οίκοθεν από το δήμαρχο, εάν δεν παρουσιάστηκε σε αυτήν μειοδότης. (παρ.1 άρθρο 6 Π.Δ. 270/81)
Η δημοπρασία επαναλαμβάνεται κατόπιν αποφάσεως του δημοτικού συμβουλίου όταν:
α)το αποτέλεσμα αυτής δεν εγκρίθηκε από το δημοτικό συμβούλιο ή από το Γενικό Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης λόγω ασύμφορου αποτελέσματος ή σφάλματος κατά τη διενέργεια της δημοπρασίας, (παρ.2α άρθρο 6 Π.Δ. 270/81)
β) μετά την κατακύρωση της δημοπρασίας ο τελευταίος μειοδότης αρνείται να υπογράψει τα πρακτικά. Σε αυτήν την περίπτωση, η δημοπρασία, επαναλαμβάνεται εις βάρος του τελευταίου μειοδότη. (παρ.2β άρθρο 6 Π.Δ. 270/81)
γ) μετά την κοινοποίηση στον τελευταίο μειοδότη της εγκριτικής επί του αποτελέσματος της δημοπρασίας αποφάσεως της Οικονομικής Επιτροπής αυτός δεν παρουσιάστηκε εμπροθέσμως για την σύνταξη και υπογραφή της συμβάσεως. (παρ.2β άρθρο 6 Π.Δ. 270/81)
Οι επαναληπτικές δημοπρασίές γνωστοποιούνται με περιληπτική διακήρυξη του δημάρχου, που αναφέρεται στους όρους της πρώτης διακηρύξεως και δημοσιεύεται, πέντε (5) τουλάχιστον ημέρες πριν την ημέρα της διενεργείας της δημοπρασίας. (παρ.4 άρθρο 6 Π.Δ. 270/81)
Οι επαναληπτικές δημοπρασίες διεξάγονται κατά τα άρθρα 1, 2 και 5 του Π.Δ. 270/81 οριζόμενα. (παρ.4 άρθρο 6 Π.Δ. 270/81)
Η επανάληψη της δημοπρασίας ενεργείται επί τη βάσει της δοθείσης τελευταίας προσφοράς κατά την προηγουμένη δημοπρασία. (παρ.5 άρθρο 6 Π.Δ. 270/81)
Για την χωρίς δημοπρασία μίσθωση ακινήτου προς στέγαση Δημόσιας Υπηρεσίας θα πρέπει το εμβαδόν του ακινήτου που επιδιώκεται να μισθωθεί χωρίς δημοπρασία να είναι ίσο ή τουλάχιστον παραπλήσιο εκείνου, το οποίο εκζητείτο προς μίσθωση με τις δημοπρασίες που απέβησαν άγονες. (ΓνΝΣΚ 296/2005)
V. Μίσθωση για στέγαση σχολικής μονάδας με άλλη χρήση (κατόπιν 2 άγονων δημοπρασιών)
Επιτρέπεται η μίσθωση κτηρίου για τη στέγαση σχολικής μονάδας πρωτοβάθμιας ή και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, ανεξάρτητα από τη θεσμοθετημένη χρήση της περιοχής, εφόσον μετά από δύο (2) άγονες δημοπρασίες δεν βρέθηκε κατάλληλο κτήριο σε περιοχή όπου επιτρέπεται η ζητούμενη χρήση. Για τη μίσθωση του προηγούμενου εδαφίου εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 27 του ν. 3130/2003 (Α' 76) και της παρ. 9 του άρθρου 16 του ν. 627/1968 (Α' 266). (άρθρο 194 Ν.3463/06, όπως συμπληρώθηκε από το άρθρο 35 του Ν. 4521/18)
Συνεπώς, κατά τα ανωτέρω για τη μίσθωση απαιτείται:
α) γνώμη του Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος (Σ.Χ.Ο.Π.) της οικείας Περιφέρειας και
β) έκδοση οικοδομικής άδειας σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 5 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (Γ.Ο.Κ.) (ήδη Ν.4067/12).
Η οικοδομική άδεια εκδίδεται μετά από έγκριση της τυχόν απαιτούμενης ενεργητικής πυρασφάλειας από την αρμόδια Πυροσβεστική Υπηρεσία. (παρ. 4 του άρθρου 27 του ν. 3130/2003 (Α' 76)
Για περισσότερα σχετικά με την έκδοση αδειών δόμησης δείτε την ενότητα:
ΑΡΜΟΔΙΟΤΗΤΕΣ ΔΗΜΩΝ » Β. ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝ » 11-17, 19, 21-24 της παρ. 1 (πολεοδομικές αρμοδιότητες) » Έκδοση αδειών δόμησης
γ) Συγκρότηση Επιτροπής Καταλληλότητας για την παροχή γνώμης επί του κτιρίου που θα μισθωθεί προς στέγαση σχολείων Πρωτοβάθμιας και Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης από τους Δήμους. (παρ. 9 του άρθρου 16 του ν. 627/1968, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.6 του άρθρου 18 του Ν.3467/06)
Για την Επιτροπή Καταλληλότητας δείτε τη σχετική ενότητα:
ΑΡΜΟΔΙΟΤΗΤΕΣ ΔΗΜΩΝ » ΣΤ. ΠΑΙΔΕΙΑ, ΠΟΛΙΤΙΣΜΟΣ & ΑΘΛΗΤΙΣΜΟΣ » 14. Επιτροπή Καταλληλότητας για την επιλογή οικοπέδου ανέγερσης διδακτηρίου ή μίσθωσης σχολικών ακινήτων