Κοινωνική Αντιπαροχή

 

I. Έννοια-Νομοθετικό πλαίσιο
II. Επιλογή αναδόχου
III. Επιλογή δικαιούχων μισθωτών
IV. Παράδοση-παραλαβή ακινήτου
V. Συμβάσεις μίσθωσης με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά της οριζόντιας ιδιοκτησίας (rent to own)
VI. Βασικοί όροι της σύμβασης
VII. Περιεχόμενο πρόσκλησης
VIII. Προδικαστική και δικαστική προστασία

 


 

I. Έννοια-Νομοθετικό πλαίσιο

 

Κοινωνική αντιπαροχή είναι η σύμβαση με αντικείμενο τη σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, όπως αυτή ορίζεται στην περ. β’ της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α’ 143), με ιδιώτες αναδόχους, κατά την οποία ο ανάδοχος ανεγείρει, με δικές του δαπάνες, κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του φορέα και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους έναντι προκαθορισμένου μισθώματος. (άρθρο 5 παρ.1 ν.5006/22)

 

Η σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής μπορεί να αφορά και δομημένα ακίνητα. Στην περίπτωση αυτή το αντικείμενο της σύμβασης περιλαμβάνει και την κατεδάφιση των κτισμάτων, η οποία γίνεται με δαπάνες του αναδόχου. (άρθρο 5 παρ.2 ν.5006/22)

 

Οι συμβάσεις κοινωνικής αντιπαροχής θεωρούνται συμβάσεις παραχώρησης του ν. 4413/2016 (Α’ 148). (άρθρο 7 παρ.4 ν.5006/22)

 

Οι διατάξεις του ν. 4413/2016 εφαρμόζονται ως προς την επιλογή αναδόχου, την κατάρτιση και την εκτέλεση της σύμβασης και για οποιοδήποτε άλλο ζήτημα δεν καλύπτεται από τις διατάξεις του ν.5006/22. (άρθρο 7 παρ.4 ν.5006/22)

 

Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων, Οικονομικών και Ψηφιακής Διακυβέρνησης ρυθμίζεται κάθε θέμα σχετικά με τη σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής της παρ. 1 του άρθρου 5 και, ιδίως:
α) ο τύπος της σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής (άρθρο 45 παρ.2 ν.5006/22)

 


II. Επιλογή αναδόχου

 

Η επιλογή του αναδόχου γίνεται μετά από δημόσια πρόσκληση που απευθύνει ο φορέας, στον οποίο ανήκει το ακίνητο. (άρθρο 5 παρ.1 ν.5006/22)

 

Στα κριτήρια επιλογής του αναδόχου μπορεί να περιλαμβάνονται:

α) ο βραχύτερος χρόνος εκμετάλλευσης του ακινήτου,
β) η εκμίσθωση περισσότερων κατοικιών προς δικαιούχους,
γ) το ύψος του μισθώματος για τις κατοικίες που εκμισθώνονται προς δικαιούχους, εάν αυτό δεν έχει ορισθεί στην πρόσκληση, σύμφωνα με την παρ. 2,
δ) οποιοσδήποτε συνδυασμός των παραπάνω.  (άρθρο 7 παρ.3 ν.5006/22)

 

Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων, Οικονομικών και Ψηφιακής Διακυβέρνησης ρυθμίζεται κάθε θέμα σχετικά με τη σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής της παρ. 1 του άρθρου 5 και, ιδίως:
[...] β) η διαδικασία επιλογής αναδόχου, στο πλαίσιο του ν. 4413/2016 (Α’ 148),.  (άρθρο 45 παρ.2 ν.5006/22)

 


III. Επιλογή δικαιούχων μισθωτών

 

Οι δικαιούχοι μισθωτές σε προγράμματα κοινωνικής αντιπαροχής επιλέγονται από τον φορέα, στον οποίο ανήκει το ακίνητο, με βάση αντικειμενικά κοινωνικά κριτήρια, και ιδίως το εισόδημα, την οικογενειακή τους κατάσταση και την ηλικία των τέκνων των δικαιούχων. (άρθρο 5 παρ.3 ν.5006/22)

 

Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων, Οικονομικών και Ψηφιακής Διακυβέρνησης ρυθμίζεται κάθε θέμα σχετικά με τη σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής της παρ. 1 του άρθρου 5 και, ιδίως:
[...] γ) η ρύθμιση των συμβατικών σχέσεων με μισθωτές μετά το πέρας της εκμετάλλευσης του ακινήτου από τον ανάδοχο (άρθρο 45 παρ.2 ν.5006/22)

 

Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης, η οποία εκδίδεται μετά από πρόταση του Διοικητικού Συμβουλίου της Δ.ΥΠ.Α., ορίζονται τα κριτήρια επιλογής των δικαιούχων μισθωτών της παρ. 3 του άρθρου 5 και ρυθμίζονται η διαδικασία δημόσιας πρόσκλησης και επιλογής τους, τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά, ο έλεγχος και η επαλήθευση αυτών. (άρθρο 45 παρ.3 ν.5006/22)

 


IV. Παράδοση-παραλαβή ακινήτου

 

Μετά από το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης, ο ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη φορέα. (άρθρο 5 παρ.1 ν.5006/22)

 

Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων, Οικονομικών και Ψηφιακής Διακυβέρνησης ρυθμίζεται κάθε θέμα σχετικά με τη σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής της παρ. 1 του άρθρου 5 και, ιδίως:
[...] δ) η διαδικασία παράδοσης και παραλαβής του ακινήτου και η σύνταξη του σχετικού πρωτοκόλλου. (άρθρο 45 παρ.2 ν.5006/22)

 


V. Συμβάσεις μίσθωσης με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά της οριζόντιας ιδιοκτησίας (rent to own)

 

Στα κτίρια που ανεγείρονται κατόπιν σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής επιτρέπεται η σύναψη συμβάσεων μίσθωσης με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά της οριζόντιας ιδιοκτησίας (rent to own) από τους δικαιούχους. Η σύμβαση αυτή, στην οποία συμμετέχει και ο φορέας ιδιοκτήτης του ακινήτου, περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και ισχύει μόνο μετά από τη μεταγραφή της στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή την εγγραφή της στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο. (άρθρο 5 παρ.4 ν.5006/22)


Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων και Οικονομικών ορίζεται κάθε αναγκαία λεπτομέρεια για την κατάρτιση συμβάσεων μίσθωσης με σκοπό την εξαγορά μεταξύ δικαιούχων κοινωνικής κατοικίας που ανεγείρεται κατόπιν σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής και των ιδιοκτητών φορέων, και ιδίως:
α) οι ειδικότερες προϋποθέσεις για την κατάρτιση της σύμβασης και, ιδίως, οι σχετικές με την οικονομική και οικογενειακή κατάσταση των δικαιούχων, καθώς και η διαδικασία για την επιλογή τους,
β) τα κριτήρια και η διαδικασία επιλογής ακινήτων για την κατάρτιση συμβάσεων μίσθωσης με σκοπό την εξαγορά και
γ) οι βασικοί όροι της σύμβασης μίσθωσης με σκοπό την εξαγορά, περιλαμβανομένου και του τρόπου καθορισμού του μισθώματος, καθώς και του τιμήματος της τελικής εξαγοράς. (άρθρο 45 παρ.4 ν.5006/22)

 

Συμβάσεις της παρ. 4 επιτρέπεται να συνάπτονται και για ακίνητα φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, όπως αυτή ορίζεται στην περ. β’ της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014, πέραν αυτών που ανεγείρονται κατόπιν σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής. (άρθρο 5 παρ.5 ν.5006/22)

 

Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων και Οικονομικών δύναται να προβλέπεται η επέκταση της δυνατότητας για κατάρτιση συμβάσεων μίσθωσης με σκοπό την εξαγορά (rent to own) και σε λοιπά ακίνητα φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, όπως αυτή ορίζεται στην περ. β’ της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α’ 143), πέραν αυτών που ανεγείρονται κατόπιν σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής. Με την ίδια ή όμοια απόφαση ρυθμίζονται τα υπόλοιπα ζητήματα της παρ. 4 σε σχέση με την κατάρτιση συμβάσεων μίσθωσης με σκοπό την εξαγορά για ακίνητα του πρώτου εδαφίου. (άρθρο 45 παρ.5 ν.5006/22)

 


VI. Βασικοί όροι της σύμβασης


Ο μέγιστος χρόνος εκμετάλλευσης του ακινήτου από τον ανάδοχο προσδιορίζεται στη σχετική πρόσκληση μετά από μελέτη, η οποία τεκμηριώνει τον χρόνο που απαιτείται για την ανάκτηση των δαπανών κατασκευής και το εύλογο εργολαβικό κέρδος. (άρθρο 6 παρ.1 ν.5006/22)


Το ποσοστό των οριζόντιων ιδιοκτησιών που εκμισθώνονται προς δικαιούχους αντιστοιχεί σε ποσοστό μεταξύ τριάντα τοις εκατό (30%) και εξήντα τοις εκατό (60%) του συνόλου της συνιδιοκτησίας. (άρθρο 6 παρ.2 ν.5006/22)

 


VII. Περιεχόμενο πρόσκλησης

 

Στην πρόσκληση για την επιλογή του αναδόχου περιγράφονται τουλάχιστον τα εξής:
α) το αδόμητο ακίνητο, τυχόν υφιστάμενα κτίσματα που ευρίσκονται εντός αυτού, και τα χαρακτηριστικά του κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί επ’ αυτού, το οποίο με τον περιβάλλοντα χώρο του, πληροί τις προϋποθέσεις πρόσβασης ατόμων με αναπηρία,
β) οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που θα συσταθούν και οι επιτρεπόμενες χρήσεις τους,
γ) τα κριτήρια συμμετοχής και επιλογής του αναδόχου,
δ) οι βασικοί όροι των συμβάσεων μίσθωσης μεταξύ του αναδόχου και των δικαιούχων, πλην του μισθώματος. (άρθρο 7 παρ.1 ν.5006/22)


Στην πρόσκληση μπορεί να περιγράφεται και ο τρόπος καθορισμού του μισθώματος για τις κατοικίες που εκμισθώνονται υποχρεωτικά προς δικαιούχους. (άρθρο 7 παρ.2 ν.5006/22)

 


VIII. Προδικαστική και δικαστική προστασία 

 

Ως προς την προδικαστική προστασία και τη δικαστική προστασία στο στάδιο που προηγείται της σύναψης της σύμβασης εφαρμόζεται το Βιβλίο IV του ν. 4412/2016 (Α’ 147). (άρθρο 7 παρ.4 ν.5006/22)