Θέματα Μισθωτικής Σύμβασης

Ι. Χρονική διάρκεια σύμβασης
Α. Μισθώσεις που συνήφθησαν πριν το Ν.3130/03
Β. Μισθώσεις που συνήφθησαν μετά το Ν.3130/03
Γ. Σιωπηρή αναμίσθωση- παράταση
Δ. Μονομερής παράταση
Ε. Στέγαση ΚΕΠ

ΙΙ. Μίσθωμα
Α. Πληρωμή μισθώματος
Β. Αναπροσαρμογή μισθώματος
1. Γενικά
α.Συμβάσεις που συνήφθησαν μετά το Ν.3130/03
β.Συμβάσεις που συνήφθησαν πριν το Ν.3130/03
i. Καθορισμός αναπροσαρμογής στη σύμβαση
ii. Έλλειψη συμφωνίας στη σύμβαση ή άκυρη ρήτρα
iii. Αναπροσαρμογή ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών
iv. Απαίτηση μισθώματος με έγγραφη όχληση εκμισθωτή

v. Ανώτατο όριο αναπροσαρμογής μισθώματος για μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2022

vi. Ανώτατο όριο αναπροσαρμογής μισθώματος για μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2023

2. Αναπροσαρμογή μισθωμάτων από 1.7.2010 - Ν.4002/2011
i. Ποσοστό μείωσης- περίοδος ισχύος
ii. Προσφυγή
iii. Εφαρμογή σε ήδη τροποποιητικές συμβάσεις μίσθωσης
iv. Μίσθωμα κατώτερο του μισθώματος από συντελεστή απόδοσης (5%)της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου
v. Απαιτούμενες ενέργειες για τη μείωση μισθώματος
vi. Μη εφαρμογή μείωσης μισθώματος
3. Αναπροσαρμογή μισθωμάτων από 1.10.2012 - Ν.4081/2012
i. Προοδευτική κλίμακα μείωσης μισθωμάτων
ii. Ποσό μισθώματος επί του οποίου επιβάλλεται η μείωση
iii. Μείωση μισθώματος στο οποίο έχει επέλθει επιπλέον συναινετική μείωση πέραν του ποσοστού 20% του ν. 4002/2011
iv. Μίσθωμα κατώτερο του μισθώματος από συντελεστή απόδοσης (4,80%)της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου
v. Απαγόρευση αναπροσαρμογής πριν την 1.1.2023
vi. Μη εφαρμογή μείωσης μισθώματος
vii. Εφαρμογή σε νομικά πρόσωπα των ΟΤΑ
viii. Απαιτούμενες ενέργειες για τη μείωση μισθώματος
ix. Απαιτούμενες ενέργειες για διαδικασίες μίσθωσης ακινήτων σε εξέλιξη

4. Ανώτατο όριο αναπροσαρμογής μισθώματος για το έτος 2023
5. Αναπροσαρμογή μισθώματος μέσω Επιτροπής Διακανονισμού

IΙI. Πρόωρη λύση σύμβασης

ΙV. Καταγγελία σύμβασης

V. Απόδοση μισθίου με τη λήξη της μίσθωσης

VI. Χαρακτήρας σύμβασης -Εγκυρότητα



Ι. Χρονική διάρκεια σύμβασης


Α. Μισθώσεις που συνήφθησαν πριν το Ν.3130/03
Η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. (παρ.1 άρθρο 5 Π.Δ. 34/95)

Οι διατάξεις του άρθρου 5 του Π.Δ. 34/95 εφαρμόζονται και σε μισθώσεις που έχουν συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο των δώδεκα (12) ετών. (παρ.2α άρθρο 5 Π.Δ. 34/95, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.6 του άρθρου 7 του Ν.2741/99 και μετονομάστηκε από την παρ. 2 του άρθρου 45 του Ν. 4257/14)

Από το συνδυασμό των διατάξεων του άρθρου 201 του Ν.3463/06, του Ν.3130/03 και της παρ.1 του άρθρου 10 του ΠΔ της 19/19.11.1932 συνάγεται ότι οι συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων που συνάπτουν οι δήμοι για τη στέγαση δημοτικών υπηρεσιών ισχύουν για δώδεκα έτη, ακόμη και εάν έχουν συναφθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα, εκτός αν ακολουθήσει νεώτερη συμφωνία των μερών για τη λύση της σύμβασης πριν την πάροδο του ως άνω χρονικού διαστήματος των δώδεκα ετών. (Ελ.Συν. Τμ.7 Πράξη 228/2007)

Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του Ν.4242/14 (δηλ. πριν τις 28.02.2014), συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις αυτού, όπως τροποποιείται κατά το άρθρο 13 του Ν.4242/14. (παρ.2α άρθρο 13 Ν.4242/14 (ΦΕΚ 50/28.02.2014 τεύχος Α')

Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του Ν.4242/2014 προκειμένου να μην υπάρξει οποιοσδήποτε αιφνιδιασμός του εμπορικού κόσμου, οι υφιστάμενες κατά την έναρξη ισχύος του Ν.4242/14 μισθώσεις, εξακολουθούν να διέπονται από το σήμερα ισχύον καθεστώς, συμπεριλαμβανομένων και εκείνων των οποίων η δωδεκαετής διάρκεια έχει λήξει και διανύουν το διάστημα του εννεαμήνου του άρθρου 61 του πδ 34/1995.

Μίσθωση στεγαζόμενης υπηρεσίας που συγχρηματοδοτείται στα πλαίσια του ΕΣΠΑ έχει δωδεκαετή διάρκεια και δεν περιορίζεται στο χρόνο συγχρηματοδότησής της. (Γν ΝΣΚ 332/2011)

Β. Μισθώσεις που συνήφθησαν μετά το Ν.3130/03
Η διάρκεια των μισθώσεων ακινήτων που συνάπτει το Δημόσιο για τη στέγαση και την κάλυψη λειτουργικών αναγκών των Δημοσίων Υπηρεσιών είναι δώδεκα έτη, με εξαίρεση τις περιπτώσεις α' , γ , ε', στ' και η' της παραγράφου 2 του άρθρου 3 του Ν.3130/03. (άρθρο 4 Ν.3130/03)
 

Από το συνδυασμό των διατάξεων του άρθρου 201 του Ν.3463/06, του Ν.3130/03 και της παρ.1 του άρθρου 10 του ΠΔ της 19/19.11.1932 συνάγεται ότι οι συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων που συνάπτουν οι δήμοι για τη στέγαση δημοτικών υπηρεσιών ισχύουν για δώδεκα έτη, ακόμη και εάν έχουν συναφθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα, εκτός αν ακολουθήσει νεώτερη συμφωνία των μερών για τη λύση της σύμβασης πριν την πάροδο του ως άνω χρονικού διαστήματος των δώδεκα ετών. (Ελ.Συν. Τμ.7 Πράξη 228/2007)


Γ. Σιωπηρή αναμίσθωση- παράταση
Είναι νόμιμη η δαπάνη για μίσθωση ακινήτου, παρά τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου διάρκειάς της και την πάροδο δωδεκαετίας από την έναρξή της, διότι εξακολουθεί να παράγει έννομα αποτελέσματα, λόγω της σιωπηρής παράτασής της, που συντελέστηκε με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου για έγκριση της αναπροσαρμογής του μισθώματος, μετά από σχετική αίτηση του εκμισθωτή.
Σε μισθώσεις για τη στέγαση υπηρεσιών δήμων αποκλείεται η σιωπηρή αναμίσθωση με την έννοια νέας μισθώσεως με τους ίδιους όρους και για αόριστο χρόνο. 
Επιτρέπεται, ωστόσο, παράταση της μισθώσεως που έχει συμφωνηθεί, είτε ρητώς, για ορισμένο χρόνο και σύμφωνα με τις προϋποθέσεις και τη διαδικασία που προβλέπει το άρθρο 29 του Π.Δ. της 19/19.11.1932 (και το άρθρο 22 του Ν.3130/03 αντίστοιχα), είτε σιωπηρώς. 
Ως σιωπηρή (απλή) παράταση θεωρείται η χρησιμοποίηση του μισθίου από το δήμο μετά τη λήξη της μισθώσεως, υπό την προϋπόθεση ότι συντρέχουν οι όροι του άρθρου 611 Α.Κ., εφ' όσον δηλαδή ο εκμισθωτής γνωρίζει την εξακολούθηση της χρήσεως και δεν εναντιώνεται σε αυτή, οπότε κατά τη διάρκεια της παρατάσεως αυτής οφείλεται το κατά το χρόνο λήξεως της μισθώσεως καταβαλλόμενο μίσθωμα (βλ. Εφ.Αθ. 3236/1993, ΕΔικΠολυκ 1996.359, Εφ.Αθ. 6779/2000, ΕΔικΠολυκ 2002.257, Εφ.Λαρ. 534/2005, ΑρχΝ 2006. 510). (Ελ.Συν. Τμ.7 Πράξη 114/2007) (άρθρο 22 Ν.3130/03)

Αλλά και σε περίπτωση εναντιώσεως του εκμισθωτή, που δεν χωρεί σιωπηρή παράταση της  μισθώσεως,  η  ανόρθωση  του τρωθέντος  εξ υποκειμένου δικαίου του ιδιοκτήτη δύναται να  επιτευχθεί δια  της υπό του μισθωτή καταβολής στον  ιδιοκτήτη του μισθίου αποζημίωσης, σύμφωνα με τα  οριζόμενα  στο άρθρο  601  Α.Κ., η οποία εφαρμόζεται ευθέως στην εν λόγω έννομο σχέση ως εκφράζουσα γενική αρχή που καλύπτει, ελλείψει ειδικών διατάξεων στην οικεία διοικητική νομοθεσία, και τις έννομες σχέσεις των διοικητικών αρχών. (Ελ. Συν. Τμ. 4 Πράξη 118/2006)

Για τη χρήση αυτή καταβάλλεται μίσθωμα ίσο με αυτό της μίσθωσης που έληξε, το οποίο αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στη σύμβαση. Αν δεν προβλεπόταν αναπροσαρμογή μισθώματος της μίσθωσης που έληξε, η αναπροσαρμογή του μισθώματος της σιωπηρής παράτασης καθορίζεται με απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου. (παρ.1 άρθρο 22 Ν.3130/03) (άρθρο 29 Π.Δ. της 19/19.11.1932)

Και στην περίπτωση της σιωπηρής παράτασης, δηλαδή της χρησιμοποίησης του μισθίου μετά τη λήξη της μίσθωσης, όπου η παρ. 2 του άρθρου 22 του Ν.3130/03 προβλέπει την υποχρέωση του οικείου φορέα να καταβάλει μίσθωμα ίσο με αυτό της μίσθωσης που έληξε, θα πρέπει, προς αποφυγή καταστρατήγησης της υποχρέωσης διενέργειας δημόσιου μειοδοτικού διαγωνισμού για τη μίσθωση ακινήτων, να έχει προβεί ο δήμος σε ενέργειες προς μίσθωση ακινήτου για τη στέγαση των υπηρεσιών του μέσω διαγωνισμού, οι οποίες θα έχουν αποβεί άκαρπες χωρίς υπαιτιότητα του ιδίου. (Ελ.Συν.Κλιμ.Τμ.7 Πράξη 205/2016)

Σε περίπτωση σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης, ισχύει το αρχικό μισθωτήριο συμβόλαιο, υπό την προϋπόθεση ότι αυτό δεν έχει στο μεταξύ τροποποιηθεί. (Υπ.Οικ. 2/55754/0026/22.08.2012)

 

Ο Δήμος εξακολούθησε να χρησιμοποιεί το ακίνητο του φερόμενου ως δικαιούχου του εντάλματος - το οποίο είχε μισθώσει για τη στέγαση των πολεοδομικών υπηρεσιών του δυνάμει του, από 28.8.1999, μισθωτηρίου - και για το χρονικό διάστημα από 1.1.2016 έως 30.9.2016, χωρίς ο εκμισθωτής να εναντιώνεται, παρά το γεγονός ότι τον Σεπτέμβριο του 2015 είχε λήξει η ρητή παράταση της άνω μίσθωσης. Νόμιμη δαπάνη καταβολής μισθωμάτων για το ως άνω χρονικό διάστημα διότι, σύμφωνα και με το άρθρο 28 παρ. 2 π.δ. της 19/19.11.1932,  η μίσθωση εξακολουθούσε να παράγει έννομα αποτελέσματα, λόγω της σιωπηρής παράτασής της. (Ελ. Συν. Κλιμ. Τμ. 7 Πράξη 186/2018)

Ούτε από τη διάταξη του άρθρου 26 του β.δ. της 17.5/15.6.1959 ούτε από άλλη διάταξη προκύπτει ότι η προσκόμιση πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης αποτελεί απαραίτητο δικαιολογητικό, που πρέπει να επισυνάπτεται στο οικείο χρηματικό ένταλμα της καταβολής του μισθώματος σε περίπτωση σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης. (Ελ.Συν.Κλιμ.Τμ.7 Πράξη 205/2016)
Αντιθέτως, η προσκόμιση πιστοποιητικού φορολογικής ενημερότητας είναι σύμφωνα με την ΠΟΛ 1274/27.12.2013 υποχρεωτική για την είσπραξη χρημάτων από το Δημόσιο Τομέα, εφόσον το ακαθάριστο ποσό για κάθε τίτλο πληρωμής υπερβαίνει τα χίλια πεντακόσια ευρώ ανά δικαιούχο. (Ελ.Συν.Κλιμ.Τμ.7 Πράξη 205/2016)

Δ. Μονομερής παράταση
Τα παρακάτω εφαρμόζονται αναλογικά για τους ΟΤΑ με απόφαση Δημοτικού Συμβουλίου για συμβάσεις μισθώσεων που συνήφθησαν έπειτα από τη δημοσίευση του ν.3130/03, δηλ. έπειτα από τις 28.03.2003.

Επιτρέπεται η από πλευράς Δημοσίου μονομερής παράταση της μίσθωσης για χρονικό διάστημα μέχρι τρία έτη με απόφαση του Υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών, ύστερα από σχετική γνωμοδότηση της αρμόδιας Επιτροπής Στέγασης. Η απόφαση αυτή κοινοποιείται από την αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία στον εκμισθωτή έναν τουλάχιστον μήνα πριν από την ημερομηνία λήξης της μίσθωσης, αφού όμως προηγηθεί η διενέργεια δύο τουλάχιστον δημοπρασιών για μίσθωση άλλου ακινήτου, οι οποίες απέβησαν άγονες ή ασύμφορες. (παρ.3 άρθρο 22 Ν.3130/03)

Το δικαίωμα του Δημοσίου για μονομερή παράταση της μίσθωσης ισχύει ακόμη και στην περίπτωση που δεν έχει αναγραφεί ο σχετικός όρος στη σύμβαση μίσθωσης. (παρ.4 άρθρο 22 Ν.3130/03)

Ε. Στέγαση ΚΕΠ
Οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται από Νομαρχιακές Αυτοδιοικήσεις, Δήμους και Κοινότητες για τη στέγαση Κέντρων Εξυπηρέτησης Πολιτών (Κ.Ε.Π.) παρατείνονται, με συναίνεση του εκμισθωτή, μία ή και περισσότερες φορές, ανά τριετία και για χρονικό διάστημα μέχρι τη συμπλήρωση δωδεκαετίας από το χρόνο έναρξης της αρχικής μίσθωσης. (παρ.1α άρθρο 10 Ν.3613/07)

Σύμφωνα με την ανωτέρω διάταξη, όπως αυτή ερμηνεύεται κατά την οικεία αιτιολογική έκθεση, παρέχεται η δυνατότητα, μεταξύ άλλων, στους ο.τ.α. αˊ βαθμού και υπό την προϋπόθεση ότι συναινεί ο οικείος εκμισθωτής, να παρατείνουν υπάρχουσες μισθώσεις ακινήτων στα οποία στεγάζονται υπηρεσίες των Κ.Ε.Π., μία ή περισσότερες φορές, ανά τριετία, και για χρονικό διάστημα μέχρι τη συμπλήρωση δωδεκαετίας από το χρόνο έναρξης της αρχικής μίσθωσης. Η ανωτέρω ρύθμιση, παρέχει την ευχέρεια παράτασης υφιστάμενων μισθώσεων, ενώ ουδόλως τροποποιεί τη συμβατική διάρκεια των αρχικών μισθώσεων των επίμαχων ακινήτων σε 12 έτη, τουναντίον δίνεται η δυνατότητα στον οικείο ο.τ.α. να λάβει πρωτοβουλία για την παράταση της συμβατικής σχέσης, η οποία, σε κάθε περίπτωση τελεί υπό τον όρο συναίνεσης του εκάστοτε εκμισθωτή. (Ελ. Συν. Κλιμ. Τμ. 7 Πράξη 159/2014)

Εάν στην αρχική ή στην προηγούμενη σύμβαση δεν προβλέπεται, για την περίπτωση παράτασής της, το ποσοστιαίο ύψος αναπροσαρμογής του μισθώματος, τούτο καθορίζεται σε τριετή βάση, μετά από γνώμη του προϊσταμένου της οικείας Δημόσιας Οικονομικής Υπηρεσίας (Δ.Ο.Υ.), καθώς και του Νομάρχη, Δημάρχου ή Προέδρου Κοινότητας κατά περίπτωση και ύστερα από απόφαση του Υπουργού Εσωτερικών. Μέχρι την έκδοση της απόφασης αυτής εξακολουθεί να καταβάλλεται το συμφωνημένο μίσθωμα. Η καταβολή της διαφοράς αναπροσαρμογής, ανεξαρτήτως του χρόνου έκδοσης της σχετικής απόφασης, περιλαμβάνει, αναδρομικά, και το χρονικό διάστημα που διανύθηκε από το χρόνο λήξης της προηγούμενης σύμβασης.(παρ.1β άρθρο 10 Ν.3613/07)

Ωστόσο δεν επιτρέπεται,έως και την 1η.1.2015, (με το άρθρο 102 του Ν.4583/18, παρατάθηκε η προθεσμία έως τις 1.1.2020) αύξηση των μισθωμάτων τα οποία καταβάλλουν ο.τ.α. α΄ βαθμού για τη στέγαση των υπηρεσιών τους, πέρα από το ποσό στο οποίο αυτά διαμορφώθηκαν κατόπιν των μειώσεων του άρθρου 2 του ν. 4081/2012, ανεξαρτήτως εάν λύθηκαν οι αρχικές συμβάσεις και συνήφθησαν ακολούθως νέες.(Ελ. Συν. Κλιμ. Τμ. 7 Πράξη 159/2014)
Για περισσότερα δείτε παρακάτω την υποενότητα
Αναπροσαρμογή μισθώματος» Γ. Αναπροσαρμογή μισθωμάτων από 1.10.2012 - Ν.4081/2012

Οι παραπάνω ρυθμίσεις καταλαμβάνουν και τις ήδη ισχύουσες συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων για τη στέγαση των Κ.Ε.Π., καθώς και την ανανέωση εκείνων των οποίων η διάρκεια έληξε κατά τους τελευταίους δώδεκα (12) μήνες πριν από την έναρξη ισχύος αυτού του Ν.3613/07. (παρ.2 άρθρο 10 Ν.3613/07)


ΙΙ. Μίσθωμα

Α. Πληρωμή μισθώματος

Οι παρακάτω διατάξεις αναφέρονται στο Δημόσιο αλλά εφαρμόζονται αναλογικά και από τους ΟΤΑ.

Η πληρωμή του μισθώματος αρχίζει από την ημερομηνία εγκατάστασης της υπηρεσίας στο μίσθιο, που αποδεικνύεται από το πρωτόκολλο παραλαβής του ακινήτου και καταβάλλεται ανά τρίμηνο και στο τέλος κάθε τριμηνίας. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών μπορεί να ορίζονται διαφορετικά χρονικά διαστήματα για την καταβολή των μισθωμάτων, καθώς και κάθε άλλο θέμα σχετικά με την καταβολή τους. (παρ.1 άρθρο 21 Ν.3130/03) (παρ.1 άρθρο 28 Π.Δ. 19/19.11.1932) Σχετική και η Ελ.Συν. Τμ. 7 Πράξη 79/2010.

Οι κάθε είδους κρατήσεις και τέλη επί του μισθώματος που καθορίζονται από τις ισχύουσες διατάξεις επιβαρύνουν τον εκμισθωτή. (παρ.2 άρθρο 21 Ν.3130/03)

 

Σε περίπτωση θανάτου του εκμισθωτή, αν ο κληρονόμος ή οι κληρονόμοι είναι άγνωστοι, η υπηρεσία δύναται να παρακαταθέσει το ποσό των οφειλομένων μισθωμάτων στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων. Σε περίπτωση που ήδη έχει διορισθεί κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομίας η καταβολή γίνεται σ' αυτόν. Κατά την αυτή περίπτωση είναι δυνατή η παρακράτηση από το μίσθωμα του ποσού των κοινοχρήστων δαπανών και η απόδοσή του στον διαχειριστή. (ΓνΝΣΚ 150/2013)

Ο εκμισθωτής είναι υποχρεωμένος κατά τη διάρκεια της μίσθωσης να προβαίνει στις αναγκαίες επισκευές φθορών και βλαβών, που οφείλονται στη συνηθισμένη χρήση του μισθίου, μέσα στην προθεσμία που τάσσεται από τη στεγαζόμενη υπηρεσία. (σχετική και η Ελ. Συν Τμ. 7 Πράξη 25/2005
Σε περίπτωση αρνήσεως του ή μη εκτέλεσης των επισκευών μέσα στην ταχθείσα προθεσμία, το Δημόσιο έχει το εκλεκτικό δικαίωμα να προβεί:
i. στην εκτέλεση όλων των απαιτούμενων εργασιών επισκευής του ακινήτου, σε βάρος του ιδιοκτήτη, παρακρατώντας τη σχετική δαπάνη από τα μισθώματα του ακινήτου, όπως αυτή η δαπάνη προκύπτει από σχετική τεχνική έκθεση - βεβαίωση τεχνικής υπηρεσίας του Δημοσίου. (περίπτ.β παρ.1 άρθρο 18 Ν.3130/03)


Προκειμένου να ασκηθεί το δικαίωμα του Δημοσίου για παρακράτηση του μισθώματος πρέπει να συντρέχουν οι εξής προϋποθέσεις
α) η ύπαρξη ανάγκης εκτέλεσης επισκευών
β) ο μισθωτής να τάξει προθεσμία στον εκμισθωτή προκειμένου αυτός να προβεί στην εκτέλεση των επισκευών
γ) άρνηση ή δυστροπία του εκμισθωτή να προβεί στις αναγκαίες επισκευές στην ταχθείσα προθεσμία.
Παρακράτηση που δεν βρίσκει έρεισμα σε καμία διάταξη ή όρο της σύμβασης ή και της προκήρυξης δεν είναι νόμιμη. (ΓνΝΣΚ 370/2012)

ii. στη διακοπή καταβολής των μισθωμάτων του ακινήτου μέχρι την εκτέλεση των εργασιών επισκευής. (περίπτ.γ παρ.1 άρθρο 18 Ν.3130/03)

Διευκρινίσεις για την καταβολή τυχόν ανεξόφλητων οφειλών από μισθώματα που έπρεπε να καταβληθούν από τις καταργημένες Νομαρχιακές Αυτοδιοικήσεις έως 31-12-2010, για τη στέγαση σχολικών μονάδων, δόθηκαν με το έγγραφο ΥΠ.ΕΣ. 18180/12.06.2012.

Το ΙΚΑ-ΕΤΑΜ υποχρεούται να καταβάλλει το ποσοστό 50% των μισθωμάτων στην νυν συγκυρία (κατά 50% εξ αδιαιρέτου) του μισθίου ακινήτου, η οποία υπεισήλθε στη θέση του συνεκμισθωτού και πρώην συγκυρίου (κατά 50%) του μισθίου Μ.Π., ένεκα της προς αυτήν μεταβιβάσεως του επί του μισθίου ιδανικού του ως άνω μεριδίου, καθώς η σύμβαση ενεχύρου δεν παράγει έννομα αποτελέσματα εφ' όσον δεν έχουν τηρηθή τα οριζόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 39 παραγρ. 2 του από 17-7/13-8-1923 ν.δ. και των ν. 2362/1995 και 2972/2001, ως συνάγεται και από την έλλειψη οιασδήποτε σχετικής μνείας στις εξώδικες δηλώσεις και προσκλήσεις της Τραπέζης, και, ως εκ τούτου, προκύπτει το αχρεώστητό (και μη νόμιμο) της γενομένης πληρωμής των μισθωμάτων στην Τράπεζα. (ΓνΝΣΚ 67/2015)

 

Προκειμένου να αποφεύγονται καθυστερήσεις στην πληρωμή των μισθωμάτων κτιρίων που χρησιμοποιούνται για στέγαση σχολικών μονάδων και υπηρεσιών που μεταφέρθηκαν στους Δήμους σύμφωνα με το N.3852/2010, με το υπ' αριθ. 81872/19.11.2019 έγγραφο ΥΠ.ΕΣ. γίνεται γνωστό ότι είναι δυνατή η πληρωμή τους από άλλα έσοδα του Δήμου συμπεριλαμβανομένης της μηνιαίας τακτικής κατανομής από τους ΚΑΠ, έως την απόδοση των σχετικών ποσών που λαμβάνει χώρα κάθε τέσσερεις μήνες κατόπιν σχετικής απόφασης του Υπουργού Εσωτερικών.



Β. Αναπροσαρμογή μισθώματος

1. Γενικά


α.Συμβάσεις που συνήφθησαν μετά το Ν.3130/03
Η αναπροσαρμογή του μισθώματος γίνεται συμφωνά με τα προβλεπόμενα στη διακήρυξη και στη σχετική σύμβαση μίσθωσης.  (παρ.3 άρθρο 21 Ν.3130/03)

β.Συμβάσεις που συνήφθησαν πριν το Ν.3130/03


i. Καθορισμός αναπροσαρμογής στη σύμβαση
Το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση. (παρ.1 άρθρο 7 Π.Δ. 34/95))

 

ii. Έλλειψη συμφωνίας στη σύμβαση ή άκυρη ρήτρα
Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του έξι τοις εκατό (6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του τέσσερα τοις εκατό (4%) και στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αυτό, της αγοραίας αξίας τους, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική ρύθμιση και οι οποίοι πρέπει να μνημονεύονται στη σύμβαση. Η αληθινή έννοια του προηγουμένου εδαφίου είναι ότι είναι ισχυρή η τιμαριθμητική ρήτρα αναπροσαρμογής μισθώματος, η οποία περιέχεται στην μισθωτική μίσθωση, έστω και αν αυτή συμφωνήθηκε πριν από την 1 Μαΐου 1992. (παρ.2 άρθρο 7 Π.Δ. 34/95)

Περαιτέρω αναπροσαρμογή του οριζόμενου κατά την προηγούμενη παράγραφο μισθώματος γίνεται κάθε έτος και ανέρχεται σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος (Ε.Σ.Υ.Ε.). Η αληθινή έννοια της προηγούμενης παραγράφου είναι ότι αυτό εφαρμόζεται και σε περίπτωση που το συμφωνημένο μίσθωμα υπερβαίνει το έξι τοις εκατό (6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου ή της αγοραίας αξίας, όπου δεν ισχύει το σύστημα αυτό. (άρθρο 7 παρ.3 του ΠΔ 34/1995 όπως τροποποιήθηκε από την παρ.10 του άρθρου 7 του Ν.2741/99)
Για τις αναπροσαρμογές μισθωμάτων, μπορείτε να δείτε το δείκτη τιμών καταναλωτή στο site της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, όπως διαμορφώνεται κάθε μήνα: http://www.statistics.gr. Τα τελευταία στοιχεία παρέχονται και από την αυτόματη τηλεφωνική γραμμή, στον αριθμό 210-4852142.


iii. Αναπροσαρμογή ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών
Σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα. (παρ.4 άρθρο 7 Π.Δ. 34/95)

Ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη. (άρθρο 288 του Αστικού Κώδικα)

Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη.
Αν αποφασιστεί η λύση της σύμβασης, επέρχεται απόσβεση των υποχρεώσεων παροχής που πηγάζουν απ' αυτήν και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό. (άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα)

iv. Απαίτηση μισθώματος με έγγραφη όχληση εκμισθωτή
Το εκάστοτε αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα καθίσταται απαιτητό από την κοινοποίηση της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή. (παρ.5 άρθρο 7 Π.Δ. 34/95)

 

Η αναπροσαρμογή του μισθώματος στις ρυθμιζόμενες με το π.δ. 34/1995 μισθώσεις, στις οποίες υπάγεται και η μίσθωση που συνάπτεται για την εγκατάσταση δημοτικών υπηρεσιών, συντελείται αυτοδικαίως μετά πάροδο διετίας από την έναρξη της μίσθωσης και, στη συνέχεια, με τη συμπλήρωση κάθε έτους από την προηγούμενη αναπροσαρμογή, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε όχληση του εκμισθωτή, η οποία απαιτείται μόνο για να καταστεί το κατά τα ανωτέρω αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα απαιτητό. Αν δεν ασκηθεί όχληση ή βραδύνει, επέρχεται απώλεια σε βάρος του εκμισθωτή, ο οποίος δεν δικαιούται για το διάστημα που παρήλθε να απαιτήσει την καταβολή του αυτομάτως αναπροσαρμοσθέντος μισθώματος, το δε ποσοστό 75% της ετήσιας αύξησης θα υπολογισθεί επί του αυτομάτως αναπροσαρμοσθέντος ποσού, έστω και αν αυτό δεν είναι απαιτητό. (Ελ. Συν. Τμ.7 Πράξη 256/2008)

 

iv. Ανώτατο όριο αναπροσαρμογής μισθώματος για μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2022

Για τις μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α' 30), καθώς και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 (Α'50), επιτρέπεται, από την 1η.1.2022 έως και την 31η.12.2022, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2021. (άρθρο 121 παρ.1 Ν.4926/22)


Η παρ. 1 καταλαμβάνει αναπροσαρμογές μισθώματος που πραγματοποιούνται μετά από την 1η.1.2022 και μέχρι την έναρξη ισχύος του Ν.4926/22 (ημερ. έναρξης ισχύος 20.04.2022). (άρθρο 121 παρ.2 Ν.4926/22)


Οι παρ. 1 και 2 δεν εφαρμόζονται στις μισθώσεις με εκμισθωτή:
α) Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (Α.Ε.Ε.Α.Π.), της παρ. 1 του άρθρου 21 του ν. 2778/1999 (Α' 295), ή
β) εταιρείες, των οποίων η πλειοψηφία των ονομαστικών μετοχών, μεριδίων ή μερίδων ή δικαιωμάτων ψήφου ανήκει, άμεσα ή έμμεσα, σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων (Ο.Ε.Ε.), τους οποίους διαχειρίζονται Διαχειριστές Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων (Δ.Ο.Ε.Ε.), που διέπονται από τον ν. 4209/2013 (Α’ 235) και την Οδηγία 2011/61/ΕΕ και η καταστατική έδρα των οποίων δεν βρίσκεται σε μη συνεργάσιμο στον φορολογικό τομέα κράτος, όπως αυτό ορίζεται στο άρθρο 65 του ν. 4172/2013 (Α’ 167) περί Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, και σε τρίτη χώρα που χαρακτηρίζεται από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή ως υψηλού κινδύνου νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες ή χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, όπως ορίζεται στο άρθρο 16Α του ν. 4557/2018 (Α’ 139) και στον Κανονισμό (ΕΕ) 2016/1675 (L 254),
γ) επιχείρηση εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, με την έννοια του άρθρου 2 της υπό στοιχεία 1093809/8296/1161/B0014/15.10.2007 απόφασης του Υφυπουργού Οικονομίας και Οικονομικών (Β’ 2022), που διαθέτει, κατ’ ελάχιστο, συνολική επιφάνεια δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) τ.μ. σε ένα ή περισσότερα επίπεδα ή,

δ) εταιρείες στο μετοχικό κεφάλαιο των οποίων συμμετέχει το Δημόσιο κατά ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%), καθώς και οι θυγατρικές των εταιρειών αυτών. (άρθρο 121 παρ.3 Ν.4926/22, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 92 του Ν. 4941/22)

 

Ειδικά η «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» λόγω τροποποίησης του ύψους του μισθώματος σε εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις για το έτος 2022 με βάση τις διατάξεις του άρθρου 121 του ν. 4926/2022, υποβάλλεται εμπρόθεσμα από τη δημοσίευση του νόμου αυτού μέχρι και την 30ή Νοεμβρίου 2022. (παρ. 6 άρθρο 12 ΠΟΛ. 1162/2018 (Β’ 3579), όπως προστέθηκε από το άρθρο 4 της Α.Α.Δ.Ε. Α.1112/12.08.2022 (ΦΕΚ 4352/16.08.2022 τεύχος Β')

 

v. Ανώτατο όριο αναπροσαρμογής μισθώματος για μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2023

Για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α’ 30), επιτρέπεται, από την 1η Ιανουαρίου 2023 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2023, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2022. (άρθρο 96 παρ.1 ν.5007/22)

 

Η παρ. 1 εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις των διατηρητέων ακινήτων της περ. θ) της παρ. 1 του άρθρου 4 του π.δ. 34/1995 (Α’ 30). (άρθρο 96 παρ.1α ν.5007/22, όπως προστέθηκε από το άρθρο 138 του ν.5039/2023)


Η παρ. 1 δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις με εκμισθωτή:
α) Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας, της παρ. 1 του άρθρου 21 του ν. 2778/1999 (Α’ 295), ή
β) εταιρείες, των οποίων η πλειοψηφία των ονομαστικών μετοχών, μεριδίων ή μερίδων ή δικαιωμάτων ψήφου ανήκει σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων, τους οποίους διαχειρίζονται Διαχειριστές Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων, του ν. 4209/2013 (Α’ 235) και η καταστατική έδρα των οποίων δεν βρίσκεται σε μη συνεργάσιμο στον φορολογικό τομέα κράτος, του άρθρου 65 του ν. 4172/2013 (Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος, Α’ 167), και σε τρίτη χώρα που χαρακτηρίζεται από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή ως υψηλού κινδύνου λόγω νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες ή χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, όπως ορίζεται στο άρθρο 16Α του ν. 4557/2018 (Α’ 139) και στον Κανονισμό (ΕΕ) 2016/1675 της Επιτροπής, της 14ης Ιουλίου 2016, για τη συμπλήρωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2015/849 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου με την επισήμανση των τρίτων χωρών υψηλού κινδύνου που χαρακτηρίζονται από στρατηγικές ανεπάρκειες (L 254),
γ) επιχείρηση εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, του άρθρου 2 της υπό στοιχεία 1093809/8296/1161/ B0014/15.10.2007 απόφασης του Υφυπουργού Οικονομίας και Οικονομικών (Β’ 2022), που διαθέτει, κατ’ ελάχιστο, συνολική επιφάνεια δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) τ.μ. σε ένα ή περισσότερα επίπεδα ή,
δ) εταιρείες στο μετοχικό κεφάλαιο των οποίων συμμετέχει το Δημόσιο κατά ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%), καθώς και οι θυγατρικές των εταιρειών αυτών. (άρθρο 96 παρ.2 ν.5007/22)

 

 

2. Αναπροσαρμογή μισθωμάτων από 1.7.2010 - Ν.4002/2011

i. Ποσοστό μείωσης- περίοδος ισχύος
Η μισθωτική αξία των ακινήτων που έχουν μισθωθεί από το Ελληνικό Δημόσιο και τους φορείς του δημόσιου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 1Β του ν. 2362/1995 (πλέον άρθρο 14 ν. 4270/2014), όπως το άρθρο αυτό προστέθηκε με το άρθρο 2 του ν. 3871/2010 (Α' 141), και πριν τη συμπλήρωσή του με την παρ. 1 α του άρθρου 50 του ν. 3943/2011 (Α'66),τεκμαίρεται ότι κατά το έτος 2010 έχει μειωθεί κατά 20%.  (παρ.1 άρθρο 21 Ν.4002/11)

Σχετικό και το έγγραφο Υπ. Οικ. 2/32619/17.05.2010 με το οποίο το υπουργείο οικονομικών καλούσε τους φορείς του δημοσίου τομέα ώστε να εξεταστούν και να προσδιοριστούν οι πιο πρόσφοροι και αποτελεσματικοί τρόποι και διαδικασίες προκειμένου να επιτευχθεί η επαναδιαπραγμάτευση των σχετικών συμβάσεων μίσθωσης ακινήτων με σκοπό την μείωση των δαπανών της τάξης του 20% για το 2010.

Από τη δημοσίευση του Ν.4002/2011 (ημερ.δημοσ. 22.08.2011) τα μισθώματα που καταβάλλουν το Ελληνικό Δημόσιο και οι ανωτέρω φορείς, για τη μίσθωση ακινήτων στα οποία στεγάζονται υπηρεσίες τους, μειώνονται κατά ποσοστό 20%, το οποίο υπολογίζεται στο ύψος των μισθωμάτων της χρήσης Ιουλίου 2010 και μέχρι 30.6.2013 απαγορεύεται οποιαδήποτε αναπροσαρμογή τους. Σε περίπτωση κατά την οποία τα μισθώματα αυτά έχουν αναπροσαρμοσθεί (αυξηθεί) μετά την 1.7.2010, η αναπροσαρμογή αυτή καταργείται και η καταβληθείσα συμψηφίζεται με τα οφειλόμενα μισθώματα. (παρ.1 άρθρο 21 Ν.4002/11)

Επιπλέον, αν και στις ρυθμίσεις των διατάξεων του άρθρου 21 του ν.4002/2011 δεν συμπεριλαμβάνονται τα νομικά πρόσωπα των Ο.Τ.Α., ενόψει των ιδιαίτερων δημοσιονομικών συνθηκών οφείλουν τα αρμόδια όργανα του οικείου νομικού προσώπου να εξαντλήσουν όλες τις δυνατότητες αναπροσαρμογής μισθώματος που καταβάλλουν για τη στέγαση κάθε μορφής υπηρεσιών αρμοδιότητας τους, εφόσον αυτό δεν έχει ήδη γίνει. (
ΥΠ.ΕΣ. 46713/04.11.2011)

 

ii. Προσφυγή
Οι εκμισθωτές δικαιούνται να προσφύγουν στα αρμόδια δικαστήρια και να αμφισβητήσουν το ύψος του παραπάνω τεκμηρίου και τη μείωση του μισθώματος. Το Ελληνικό Δημόσιο και οι ανωτέρω φορείς δικαιούνται να προσφύγουν στα αρμόδια δικαστήρια και να αποδείξουν ότι η μείωση της μισθωτικής αξίας και αντιστοίχως του μισθώματος είναι μεγαλύτερη από το παραπάνω ποσοστό. (παρ.1 άρθρο 21 Ν.4002/11)

 

Προκειμένου το Δημόσιο να ασκήσει αυτό το δικαίωμά του, θα πρέπει οι Κτηματικές Υπηρεσίες, αφού ενημερωθούν από τις στεγαζόμενες Υπηρεσίες για το ύψος των μισθωμάτων όπως αυτά διαμορφώθηκαν μετά την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του Ν.4002/2011, να εντοπίσουν τις περιπτώσεις εκείνες των ακινήτων που τα μισθώματα παραμένουν υψηλότερα της μισθωτικής τους αξίας και να ενημερώσουν σχετικά τόσο τις στεγαζόμενες Υπηρεσίες όσο και την αρμόδια Υπηρεσία του Υπ.Οικονομικών. Οι Κτηματικές Υπηρεσίες, για να προσδιορίσουν κατά το δυνατόν ακριβέστερα τη μισθωτική αξία των ακινήτων, θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη:
(α) τα μισθώματα των ακινήτων που στεγάζουν Δημόσιες Υπηρεσίες και οι ιδιοκτήτες τους είχαν συναινέσει σε μείωση του μισθώματος με βάση τη διαδικασία της παραγράφου 1 του άρθρου 21 του Ν.4002/2011,
(β) τα μισθώματα των ακινήτων που στεγάζουν Δημόσιες Υπηρεσίες και οι μισθώσεις έχουν συναφθεί μετά την 1-7-2010 και
(γ) τα μισθώματα των ακινήτων από μισθωτήρια εμπορικών μισθώσεων που υπάρχουν διαθέσιμα στις αρμόδιες Δ.Ο.Υ., από τις οποίες θα πρέπει να ζητηθούν τα σχετικά στοιχεία με την επιφύλαξη των διατάξεων περί προστασίας των προσωπικών δεδομένων. Εξυπακούεται ότι τα ως άνω συγκριτικά στοιχεία θα πρέπει να αφορούν σε παρεμφερή ακίνητα. (Υπ. Οικ. 1160235/3141/ 00ΤΥ/Ε'/23.11.2011)


iii. Εφαρμογή σε ήδη τροποποιητικές συμβάσεις μίσθωσης
Η μείωση του μισθώματος της προηγούμενης παραγράφου δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις που οι εκμισθωτές συμφώνησαν με το Ελληνικό Δημόσιο ή τους φορείς της προηγούμενης παραγράφου στη μείωση του καταβαλλόμενου από 1.7.2010 και εφεξής μισθώματος κατά ποσοστό τουλάχιστον 20%. Σε περίπτωση που είχαν συμφωνήσει μείωση σε ποσοστό μικρότερο του 20% τότε το καταβαλλόμενο μίσθωμα μειώνεται από τη δημοσίευση του Ν.4002/11 (ημερ.δημοσ.22.08.2011) κατά το υπόλοιπο ποσοστό μέχρι τη συμπλήρωση του ποσοστού 20%. (παρ.2 άρθρο 21 Ν.4002/11)

iv. Μίσθωμα κατώτερο του μισθώματος από συντελεστή απόδοσης (5%)της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου
Στις περιπτώσεις που το ετήσιο μίσθωμα που προκύπτει, μετά την κατά τις προηγούμενες παραγράφους μείωσή του, είναι κατώτερο του μισθώματος που προκύπτει από την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (Α' 43) με την επιβολή συντελεστή απόδοσης 5%, δικαιούται ο εκμισθωτής με αίτησή του στην αρμόδια υπηρεσία για την καταβολή του μισθώματος, στην οποία επισυνάπτεται φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του μισθίου θεωρημένου από την αρμόδια για τη φορολογία εισοδήματος του εκμισθωτή Δ.Ο.Υ., να ζητήσει τη μείωση του μισθώματος μέχρι το ύψος του μισθώματος, όπως προσδιορίζεται ανωτέρω ή τη μηδενική μείωση αυτού στην περίπτωση που το μίσθωμα, πριν από οποιαδήποτε μείωση, είναι ίσο ή κατώτερο αυτού. Η αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος υπηρεσία ενημερώνει εγγράφως σχετικά την αρμόδια για τη σύναψη της μισθωτικής σύμβασης αρχή. (παρ.3 άρθρο 21 Ν.4002/11)

v. Απαιτούμενες ενέργειες για τη μείωση μισθώματος
Η μείωση των διατάξεων του άρθρου 21 του Ν. 4002/2011 , με τις οποίες μειώνονται υποχρεωτικά τα μισθώματα που καταβάλλονται από το Δημόσιο ή άλλους φορείς του δημόσιου τομέα για την στέγαση υπηρεσιών τους,επέρχεται αυτοδίκαια, με την έναρξη ισχύος του νόμου, τα δε αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος όργανα των στεγαζόμενων υπηρεσιών θα προβούν στη μείωση του μισθώματος κατά 20%, χωρίς να απαιτούνται προς τούτο άλλες ενέργειες από την πλευρά του μισθωτή - Δημοσίου, το οποίο όμως στο πλαίσιο των αρχών της χρηστής διοίκησης οφείλει να ενημερώσει σχετικά τον εκμισθωτή. (ομοφ.) (Γν ΝΣΚ 335/2012)

Στο έγγραφο Υπ. Οικ. 1160235/3141/ 00ΤΥ/Ε'/23.11.2011 περιλαμβάνεται με σχετικό υπόδειγμα επιστολής του ΥΠ.ΟΙΚ., για την ενημέρωση των εκμισθωτών των ακινήτων στα οποία στεγάζονται το Δημόσιο και άλλοι φορείς του δημόσιου τομέα, οι οποίοι δεν είχαν συνάψει τροποποιητική σύμβαση μίσθωσης για την συναινετική μείωση των μισθωμάτων κατά ποσοστό τουλάχιστον 20% από 1-7-2010, σχετικά με την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του Ν.4002/2011.

Επισημαίνεται ότι για την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του Ν.4002/2011, δεν απαιτείται η υπογραφή τροποποιητικής σύμβασης μίσθωσης. (Υπ. Οικ. 1160235/3141/ 00ΤΥ/Ε'/23.11.2011)

Οι Κτηματικές Υπηρεσίες, θα πρέπει να ζητήσουν από τις στεγαζόμενες Υπηρεσίες αρμοδιότητάς τους, να τις ενημερώσουν άμεσα για το ύψος των μισθωμάτων που θα προκύψουν μετά την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του Ν.4002/2011. Στη συνέχεια, οι Κτηματικές Υπηρεσίες θα πρέπει να αποστείλουν στο ΥΠ.Οικονομικών μέχρι την 20/12/2011, ενημερωμένο πίνακα με τα στοιχεία των ακινήτων, τα στοιχεία των εκμισθωτών και τα μισθώματα όπως αυτά έχουν διαμορφωθεί μετά την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του Ν.4002/2011, για όλες τις μισθώσεις αρμοδιότητάς τους, προκειμένου να ενημερωθεί το αρχείο των μισθώσεων που διατηρείται στην Υπηρεσία του Υπ.Οικονομικών και να προσδιοριστεί το δημοσιονομικό όφελος από την εφαρμογή των ως άνω διατάξεων. (Υπ. Οικ. 1160235/3141/ 00ΤΥ/Ε'/23.11.2011)

 

vi. Μη εφαρμογή μείωσης μισθώματος
Σύμβαση μίσθωσης η οποία καταρτίστηκε μετά την έναρξη ισχύος του ν 4002/2011 ως παράγουσα τα έννομα αποτελέσματά της από της υπογραφής του σχετικού μισθωτηρίου συμβολαίου, οποτε και τελούσαν σε γνώση των συμβαλλομένων και ήδη διαδίκων μερών, οι διαμορφωθείσες, εξαιτίας της οικονομικής κρίσεως, νέες μισθωτικές συνθήκες, δεν καταλαμβάνεται από τις διατάξεις του άρθρου 21 του Ν. 4002/2011.
Το συμφωνηθέν μίσθωμα ανταποκρινόταν στην πραγματική μισθωτική αξία των κτηριακών χώρων, όπως αυτή είχε διαμορφωθεί, κατά τον χρόνο συνάψεως της επίδικης συμβάσεως. (ΜΠρωτΤριπ 9/2014)


3. Αναπροσαρμογή μισθωμάτων από 1.10.2012 - Ν.4081/2012

Με το άρθρο 2 του Ν.4081/2012 (ΦΕΚ 184/27.09.2012 τεύχος Α') εισάγεται ρύθμιση για νέα μείωση, από 01.10.2012, των μισθωμάτων που καταβάλλουν οι φορείς του δημόσιου τομέα, μεταξύ των οποίων οι Δήμοι και τα νομικά τους πρόσωπα, που έχουν ενταχθεί στο Μητρώο Φορέων Γενικής Κυβέρνησης, σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 1Β του ν. 2362/1995 (πλέον άρθρο 14 ν. 4270/2014).
Ειδικότερα:

i. Προοδευτική κλίμακα μείωσης μισθωμάτων
Τα μισθώματα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του άρθρου 2 του Ν.4081/12 καταβάλλουν το Ελληνικό Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 1Β του ν. 2362/1995 (πλέον άρθρο 14 ν. 4270/2014), το οποίο προστέθηκε με το άρθρο 2 του ν. 3871/2010 (Α' 141) και συμπληρώθηκε με την παρ. 1α του άρθρου 50 του ν. 3943/2011 (Α' 66), για τη μίσθωση ακινήτων, στα οποία στεγάζονται οι υπηρεσίες τους, όπως τα μισθώματα αυτά αναπροσαρμόσθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 21 του ν. 4002/ 2011 (Α' 180), μειώνονται, από 1.10.2012, σύμφωνα με την ακόλουθη προοδευτική κλίμακα:
α)Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος έως τα χίλια (1.000,00) ευρώ, κατά ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%).
β)Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος από τα χίλια και 0,01 (1.000,01) ευρώ έως τα δύο χιλιάδες (2.000,00) ευρώ, κατά ποσοστό δεκαπέντε τοις εκατό (15%).
γ)Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος από τα δύο χιλιάδες και 0,01 (2.000,01) ευρώ έως τα τρεις χιλιάδες (3.000,00) ευρώ, κατά ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%).
δ)Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος, που υπερβαίνει τα τρεις χιλιάδες (3.000,00) ευρώ, κατά ποσοστό είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). (παρ.1 άρθρο 2 του Ν.4081/2012)

Διευκρινίζεται ότι τα ποσοστά των ως άνω κλιμακίων (α), (β), (γ) και (δ), εφαρμόζονται επί του ποσού του μηνιαίου μισθώματος το οποίο εμπίπτει στο αντίστοιχο κλιμάκιο, όπως φαίνεται στον παρακάτω πίνακα.

α/α κλιμακίου

Κλιμάκιο μηνιαίου μισθώματος (ευρώ)

Ποσοστό μείωσης (%)

Μείωση μισθώματος ανά κλιμάκιο (ευρώ)

Συνολικό μηνιαίο μίσθωμα (ευρώ)

Σύνολο μείωσης(ευρώ)

(α)

έως 1.000,00

10

100

1.000

100

(β)

από 1.000,01 έως 2.000,00

15

150

2.000

250

(γ)

από 2.000,01 έως 3.000,00

20

200

3.000

450

(δ)

άνω των 3.000,00

25

     

(Υπ. Οικ. ΔΤΥ Ε 1153301 ΕΞ2012/08.11.2012)

Για παράδειγμα:

Παράδειγμα 1 (ΔήμοςΝΕΤ)
Έστω αρχικό μίσθωμα (χρήσης Ιουλίου 2010): 1950 ευρώ
Με το ν. 4002/2011 επήλθε μείωση 20% επί του ανωτέρω μισθώματος και το ποσό προσδιορίστηκε σε : 20% Χ 1950 = 1560 ευρώ

Με το ν. 4081/2012 επέρχεται νέα μείωση. Δηλ. στο ποσό των 1.560€ γίνονται επιπλέον, κλιμακωτά, οι εξής μειώσεις:
10% Χ 1000 = 900 ευρώ
15% Χ 560 = 476 ευρώ

Συνεπώς το νέο μίσθωμα από 01.10.2012 ανέρχεται σε: 900+476 = 1376 ευρώ

Παράδειγμα 2 (Υπ.Οικονομικών)
Μηνιαίο μίσθωμα που με την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν.4002/2011 αναπροσαρμόστηκε σε 3.200 ευρώ, τώρα θα μειωθεί κατά : (1000X10%) + (1000X15%) + (1000X20%) + (200X25%) = 100+150+200+50 = 500 ευρώ και το νέο μίσθωμα που θα καταβάλλεται για την περίοδο από 1-10-2012 έως 31-12-2014 θα είναι 3.200 - 500 = 2.700 ευρώ μηνιαίως. (Υπ. Οικ. ΔΤΥ Ε 1153301 ΕΞ2012/08.11.2012)

ii. Ποσό μισθώματος επί του οποίου επιβάλλεται η μείωση
Το ποσό του μισθώματος επί του οποίου επιβάλλεται η προαναφερθείσα μείωση, είναι το μίσθωμα το οποίο καταβάλλεται κατά την έναρξη ισχύος του Ν.4081/12, με την επιφύλαξη των διατάξεων της παραγράφου 2 του άρθρου 2 του νόμου αυτού. Επομένως, για μισθώσεις που έχουν συναφθεί πριν από την έναρξη ισχύος των διατάξεων του άρθρου 21 του ν.4002/2011, η προοδευτική κλίμακα της παρ.1 θα εφαρμοστεί επί του μισθώματος όπως αυτό αναπροσαρμόστηκε σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 21 του ν.4002/2011, ενώ για μισθώσεις που έχουν συναφθεί μετά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του άρθρου 21 του ν.4002/2011, η προοδευτική κλίμακα της παρ.1 θα εφαρμοστεί επί του μισθώματος της σύμβασης. (Υπ. Οικ. ΔΤΥ Ε 1153301 ΕΞ2012/08.11.2012)

Η μείωση του άρθρου 2 παρ.1 του Ν. 4081/2012 επιβάλλεται επί του καταβαλλομένου υπό του Δημοσίου συνολικού μισθώματος, επί συστεγαζομένων δε Υπηρεσιών, η προαναφερομένη μείωση επιβάλλεται επί του συνολικού μισθώματος της μιας και αδιαίρετης μισθώσεως, εν συνεχεία δε επιμερίζεται στις συστεγαζόμενες Υπηρεσίες, κατά την αναλογία που ίσχυε προ της μειώσεως. (ΓνΝΣΚ 213/2013 Τμ. Α')

Οι συμβάσεις για τη μίσθωση χώρων κατ' επέκταση των χώρων της κυρίας μίσθωσης (παρ. 2ε άρθρου 3 του ν.3130/2003 και αντίστοιχα του Δ/τος 19/19-11-1932), αποτελούν ανεξάρτητες συμβάσεις και επομένως τα μισθώματα αυτά εξετάζονται χωριστά για τον υπολογισμό της μείωσης που θα επιβληθεί. (Υπ. Οικ. ΔΤΥ Ε 1153301 ΕΞ2012/08.11.2012)

Οι εντελλόμενες δαπάνες δεν είναι νόμιμες, καθώς έπρεπε να έχει γίνει μείωση επί του μισθώματος του συμφωνητικού από 1.10.2012 βάσει της προοδευτικής κλίμακας του άρθρου 2 παρ. 1 του ν. 4081/2012, καθώς αυτό καταλαμβάνει τις μισθώσεις που είχαν ήδη συναφθεί κατά την ημερομηνία έναρξης ισχύος του, η οποία εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά συμπίπτει με την ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, σύμφωνα με το άρθρο 17 αυτού, δηλαδή από 27.9.2012. Συνεπώς η επίμαχη σύμβαση μίσθωσης που είχε υπογραφεί στις 21.9.2012 εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του. Εξάλλου το άρθρο 2 του ν. 4081/2012 δεν εξαιρεί από το πεδίο εφαρμογής του τις μισθώσεις που συνήφθησαν μετά τον Ιούλιο του 2010, όπως αβάσιμα ισχυρίζεται ο Δήμος, αλλά διακρίνει τις μισθώσεις σε αυτές που έχουν συναφθεί πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 21 του ν. 4002/2011, δηλαδή πριν τις 22.8.2011, και σε αυτές που έχουν συναφθεί μεταγενέστερα, ούτως ώστε να ορίσει επί ποίου μισθώματος θα εφαρμοσθεί η προοδευτική κλίμακα της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του ν. 4081/2012.(Ελ. Συν. Κλιμ. Τμ. 7 Πράξη 245/2013)


iii. Μείωση μισθώματος στο οποίο έχει επέλθει επιπλέον συναινετική μείωση πέραν του ποσοστού 20% του ν. 4002/2011
Η μείωση του μισθώματος που προβλέπεται στην προηγούμενη παράγραφο δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις, στις οποίες οι εκμισθωτές,μετά την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 4002/2011, έχουν συμφωνήσει με το Ελληνικό Δημόσιο ή τους φορείς του δημοσίου τομέα, όπως αυτοί καθορίζονται ανωτέρω, στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος τουλάχιστον κατά τα προβλεπόμενα στην ως άνω παράγραφο ποσοστά. Αν έχει συμφωνηθεί μείωση κατώτερη από αυτή που αναλογεί με βάση τα οριζόμενα στην ανωτέρω παράγραφο, τότε το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα μειώνεται, από 1.10.2012, στο ύψος που προκύπτει από την εφαρμογή των ποσοστών αυτών. (παρ.2 άρθρο 2 του Ν.4081/2012)

 

Για παράδειγμα:
Παράδειγμα 1 (ΔήμοςΝΕΤ)
Έστω αρχικό μίσθωμα (χρήσης Ιουλίου 2010): 1950 ευρώ

Με το ν. 4002/2011 επήλθε μείωση 20% επί του ανωτέρω μισθώματος και το ποσό προσδιορίστηκε σε : 20% Χ 1950 = 1560 ευρώ

Έστω όμως ότι επήλθε συναινετική περαιτέρω μείωση από αυτή του 20%, πριν την εφαρμογή του ν. 4081/2012. Έστω ότι αυτή η περαιτέρω μείωση με τον εκμισθωτή (συναινετική) ανήλθε σε: 1404 ευρώ

Με το ν. 4081/2012 το νέο μίσθωμα από 01.10.2012 πρέπει να ανέρχεται σε 1376 ευρώ. Δηλαδή πρέπει να γίνει επιπλέον μείωση 28 ευρώ προκειμένου να οριστεί το μίσθωμα από 01.10.2012 σε 1376 ευρώ

Παράδειγμα 2 (ΔήμοςΝΕΤ)
Έστω αρχικό μίσθωμα (χρήσης Ιουλίου 2010): 1950 ευρώ

Με το ν. 4002/2011 επήλθε μείωση 20% επί του ανωτέρω μισθώματος και το ποσό προσδιορίστηκε σε : 20% Χ 1950 = 1560 ευρώ

Έστω όμως ότι επήλθε συναινετική περαιτέρω μείωση από αυτή του 20%, πριν την εφαρμογή του ν. 4081/2012. Έστω ότι αυτή η περαιτέρω μείωση με τον εκμισθωτή (συναινετική) ανήλθε σε: 1300 ευρώ

Με το ν. 4081/2012 το νέο μίσθωμα από 01.10.2012 πρέπει να ανέρχεται σε τουλάχιστο 1376 ευρώ. Όμως επειδή η συναινετική μείωση, πριν την εφαρμογή του ν. 4081/2012, υπερβαίνει το ελάχιστο όριο δεν θα γίνει καμία επιπλέον μείωση με το ν. 4081/2012.

Παράδειγμα 3 (Υπ.Οικον)
Μηνιαίο μίσθωμα που με την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 4002/2011 αναπροσαρμόστηκε σε 3.200 ευρώ, θα έπρεπε με την εφαρμογή των διατάξεων της παρ. 1 του άρθρου 2 του ν.4081/2012 να μειωθεί κατά 500 ευρώ και το νέο μίσθωμα από 1-10-2012 να είναι 2.700 ευρώ, όπως υπολογίστηκε στο παράδειγμα ανωτέρω.

Εάν μετά την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν.4002/2011, είχε συμφωνηθεί περαιτέρω μείωση του μισθώματος, από 3.200 ευρώ σε 3.000 ευρώ, τότε από 1-10-2012 θα εφαρμοστεί μείωση 300 ευρώ (3.000-2.700=300) και το νέο μίσθωμα θα είναι πάλι 2.700 ευρώ.

Εάν όμως, μετά την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν.4002/2011, είχε συμφωνηθεί περαιτέρω μείωση του μισθώματος, από 3.200 ευρώ σε 2.700 ευρώ, τότε από 1-10-2012 δεν θα εφαρμοστεί άλλη μείωση (2.700-2.700=0) και το νέο μίσθωμα θα παραμείνει στο ποσό των 2.700 ευρώ. Ομοίως, δεν θα εφαρμοστεί άλλη μείωση, αν είχε συμφωνηθεί περαιτέρω μείωση σε ποσό μικρότερο των 2.700 ευρώ. (Υπ. Οικ. ΔΤΥ Ε 1153301 ΕΞ2012/08.11.2012) (ΥΠ.ΕΣ. εγκ. 49/44360/26.11.2012)

 

Βάση υπολογισμού μείωσης
Μας έχουν υποβληθεί πολλά ερωτήματα σχετικά με το εάν η μείωση που αναφέρεται στην ανωτέρω διάταξη αφορά τη μείωση που έγινε με τις διατάξεις του Ν.4002/2011 (20%) ή περαιτέρω μείωση, που συμφωνήθηκε συναινετικά με τους εκμισθωτές. Εάν δηλαδή οι μειώσεις του Ν.4081/2012 εφαρμόζονται επιπλέον της μείωσης του Ν.4002/2011 ή εάν αφαιρείται από το ποσοστό των μειώσεων του Ν.4081/2012 το ποσοστό της μείωσης που έγινε με το Ν.4002/2011.

Από το γράμμα της διάταξης της παρ.2 του άρθρου 2 του Ν.4081/2012 προκύπτει ότι αυτή αναφέρεται σε μειώσεις μισθώματος που «συμφωνήθηκαν» (στοιχείο συναίνεσης) «μετά την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 4002/2011» (και όχι με την εφαρμογή των εν λόγω διατάξεων). Επιπλέον, η παρ.1 του επίμαχου άρθρου ορίζει ότι μειώνονται τα μισθώματα, από 01.10.2012, «όπως αυτά αναπροσαρμόσθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 21 του ν. 4002/ 2011 (Α' 180)». Τέλος, σύμφωνα με την Αιτιολογική Έκθεση του Νόμου «με τις παραγράφους 2 και 3 επαναλαμβάνονται κατά περιεχόμενο οι ρυθμίσεις των παρ. 2 και 3 του άρθρου 21 του ν. 4002/2011, με σκοπό να αποφευχθούν άτοπα και ανεπιεική αποτελέσματα των θεσπιζόμενων ρυθμίσεων αφ' ενός με τον περιορισμό ή τη μη πραγματοποίηση της μείωσης σε περίπτωση, που έχει ήδη συμφωνηθεί περαιτέρω μείωση μετά τον ν. 4002/2011 και ανάλογα με το ύψος αυτής, και αφ' ετέρου -».

Επομένως, η άποψή μας είναι ότι η παρ.2 του άρθρου 2 του Ν.4081/2012 αναφέρεται σε περίπτωση περαιτέρω μείωσης, που συμφωνήθηκε με τον εκμισθωτή, μετά τη μείωση του Ν.4002/2012 (βλ. σχετικό παράδειγμα). Την άποψη αυτή έχει και το Υπουργείο Οικονομικών (κ.Σάρρος - 2105236161), από όπου μας ενημέρωσαν ότι θα εκδοθεί σχετική εγκύκλιος, η καθυστέρηση της οποίας οφείλεται στο γεγονός ότι το Δημόσιο καταβάλλει συνήθως μισθώματα ανά τρίμηνο και θεώρησαν ότι υπάρχει χρόνος για την έκδοσή της.


iv. Μίσθωμα κατώτερο του μισθώματος από συντελεστή απόδοσης (4,80%)της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου
Όταν το ετήσιο μίσθωμα, το οποίο προκύπτει μετά την εφαρμογή των προβλεπομένων στην πρώτη παράγραφο, είναι κατώτερο του μισθώματος, το οποίο διαμορφώνεται από την εφαρμογή συντελεστή απόδοσης τέσσερα και ογδόντα εκατοστά τοις εκατό (4,80%) επί της αξίας, που προκύπτει από την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (Α' 43), δικαιούται ο εκμισθωτής, με αίτησή του που υποβάλλεται στην αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος υπηρεσία και στην οποία επισυνάπτεται φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του μισθίου ακινήτου θεωρημένο από την αρμόδια για τη φορολογία εισοδήματος του εκμισθωτή Δ.Ο.Υ., να ζητήσει τον περιορισμό της μείωσης του μισθώματος, όπως προσδιορίζεται ανωτέρω, ή τη μηδενική του μείωση, όταν το μίσθωμα, πριν από οποιαδήποτε μείωση, είναι ίσο ή κατώτερο αυτού. Η υπηρεσία που είναι αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος ενημερώνει εγγράφως σχετικά την αρχή που είναι αρμόδια για τη σύναψη της μισθωτικής συμβάσεως. (παρ.3 άρθρο 2 του Ν.4081/2012)

 

Για παράδειγμα:
Παράδειγμα 1 (ΔήμοςΝΕΤ)
Έστω αρχικό μίσθωμα (χρήσης Ιουλίου 2010): 5.000 ευρώ

Με το ν. 4002/2011 επήλθε μείωση 20% επί του ανωτέρω μισθώματος και το ποσό προσδιορίστηκε σε: 20% Χ 5.000 = 4.000 ευρώ

Με το ν. 4081/2012 επέρχεται νέα μείωση. Δηλ. στο ποσό των 4.000€ γίνονται επιπλέον, κλιμακωτά, οι εξής μειώσεις:

10% Χ 1000 = 900 ευρώ
15% Χ 1000 = 850 ευρώ
20% Χ 1000 = 800 ευρώ
25% Χ 1000 = 750 ευρώ

Συνεπώς το νέο μηνιαίο μίσθωμα από 01.10.2012 ανέρχεται σε: 900+850+800+750 = 3.300 ευρώ.

Το νέο ετήσιο μίσθωμα ανέρχεται δηλαδή σε 3.300 Χ 12 μήνες = 39.600 ευρώ

Εάν ο συντελεστής απόδοσης 4,80 επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου όπως προσδιορίζεται από τα άρθρα 41 και 41α του ν. 1249/1982 είναι 42.000 ευρώ (δηλ. 4,80% Χ αντικειμενικής αξίας= 42.000 ευρώ), τότε ο εκμισθωτής δικαιούται, με αίτησή του που υποβάλλεται στην αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος υπηρεσία και στην οποία επισυνάπτεται φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του μισθίου ακινήτου θεωρημένο από την αρμόδια για τη φορολογία εισοδήματος του εκμισθωτή Δ.Ο.Υ., να ζητήσει τον περιορισμό της μείωσης του μισθώματος, όπως προσδιορίζεται ανωτέρω, ή τη μηδενική του μείωση, όταν το μίσθωμα, πριν από οποιαδήποτε μείωση, είναι ίσο ή κατώτερο αυτού.

Παράδειγμα 2 (Υπ.Οικον.)
Έστω ότι για το σύνολο των μισθωμένων χώρων μίας σύμβασης μίσθωσης, ο εκμισθωτής προσκομίζει φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας τους, θεωρημένο από την αρμόδια για τη φορολογία εισοδήματος του Δ.Ο.Υ., από το οποίο προκύπτει ότι η αντικειμενική αξία των μισθωμένων χώρων είναι 120.000 ευρώ. Με την εφαρμογή συντελεστή απόδοσης 4,80%, προκύπτει τεκμαρτό μηνιαίο μίσθωμα : (120.000 + 12μήνες) Χ 4,80% = 480 ευρώ.

Έστω επίσης, ότι το μηνιαίο μίσθωμα, με την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 4002/2011, έχει αναπροσαρμοστεί σε 500 ευρώ. Αν εφαρμοστεί η νέα μείωση, θα πρέπει από 1-10-2012 το μηνιαίο μίσθωμα να μειωθεί κατά 500Χ10%=50ευρώ και να διαμορφωθεί στα 500-50=450 ευρώ. Επειδή όμως το μίσθωμα των 450 ευρώ είναι μικρότερο των 480 ευρώ, η μείωση θα περιοριστεί και το νέο μίσθωμα από 1-10-2012 θα είναι 480 ευρώ.

Εάν όμως, το μηνιαίο μίσθωμα, με την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν.4002/2011, έχει αναπροσαρμοστεί σε ποσό μικρότερο των 480 ευρώ, π.χ.400 ευρώ, τότε δεν θα μειωθεί περαιτέρω (μηδενική μείωση) και το μίσθωμα από 1-10-2012 θα είναι πάλι 400 ευρώ. (Υπ. Οικ. ΔΤΥ Ε 1153301 ΕΞ2012/08.11.2012) (ΥΠ.ΕΣ. εγκ. 49/44360/26.11.2012)

v. Απαγόρευση αναπροσαρμογής πριν την 1.1.2023
Τα αναπροσαρμοσμένα ως άνω μισθώματα δεν επιτρέπεται να αυξηθούν πριν την 1.1.2020 1η.1.2022 1η.1.2023. (
παρ.4 άρθρο 2 του Ν.4081/2012, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 102 του Ν.4316/14 και το άρθρο 102 του Ν.4583/18 και το άρθρο 81 του Ν.4764/20 και το άρθρο 56 του Ν.4876/21)


Ως προς τυχόν αυξημένες καταβολές που έλαβαν ή θα λάβουν χώρα εξαιτίας αυξήσεων μισθωμάτων συνεπεία αναπροσαρμογής αυτών έως τη δημοσίευση της παρούσας διάταξης (σ.σ. νοείται το άρθρο 81 του Ν.4764/20, με ημερ.δημοσ. 23.12.2020) και κατά παρέκκλιση αυτής, η αναπροσαρμογή αυτή καταργείται και τα υπερβάλλοντα ποσά συμψηφίζονται έως την πλήρη απόσβεσή τους με τα καταβαλλόμενα μισθώματα του επόμενου ή των επόμενων ετών. (παρ.4 άρθρο 2 του Ν.4081/2012, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 81 του Ν.4764/20)


Τυχόν αναπροσαρμογή των μισθωμάτων των δημοσίων υπηρεσιών από την 1.10.2012 έως και την 1η.1.2015 (ήδη πριν την 1.1.2022 μετά την τροποποίηση από το άρθρο 81 του Ν.4764/20) απαγορεύεται, ανεξαρτήτως αν πρόκειται για αυξητική αναπροσαρμογή στο πλαίσιο υπάρχουσας ή στο πλαίσιο νέας μισθωτικής σχέσης. Τυχόν αντίθετη ερμηνευτική παραδοχή, επιτρέπουσα την κατά το δοκούν αύξηση των επίμαχων μισθωμάτων, κατόπιν λύσης των οικείων συμβάσεων,μετά την 1η.10.2012 και σύναψης νέων, θα έθετε, σε κάθε περίπτωση, εκποδών, το στόχο περιστολής των δαπανών των φορέων του δημοσίου τομέα που αποτέλεσε και την αιτιολογική βάση της κρίσιμης νομοθετικής πρωτοβουλίας. Συνεπώς, κατά τα ανωτέρω,δεν επιτρέπεται, έως και την 1η.1.2015 (ήδη πριν την 1.1.20222 μετά την τροποποίηση από το άρθρο 81 του Ν.4764/20), αύξηση των μισθωμάτων τα οποία καταβάλλουν ο.τ.α. α΄ βαθμού για τη στέγαση των υπηρεσιών τους, πέρα από το ποσό στο οποίο αυτά διαμορφώθηκαν κατόπιν των μειώσεων του άρθρου 2 του ν. 4081/2012, ανεξαρτήτως εάν λύθηκαν οι αρχικές συμβάσεις και συνήφθησαν ακολούθως νέες. (Ελ.Συν. Κλιμ. Τμ. 7 Πράξη 159/2014)


vi. Μη εφαρμογή μείωσης μισθώματος
Δεν δικαιολογείται η προβλεπόμενη από την παρ.1 του άρθρου 2 του Ν.4081/2012 αυτοδίκαιη κλιμακωτή μείωση του καταβαλλομένου μισθώματος, όταν αποδεικνύεται ότι η πραγματική μισθωτική αξία του ακινήτου δεν μειώθηκε κατά το κρίσιμο χρονικό διάστημα από της συνάψεως της ένδικης συμβάσεως μισθώσεως (09-­12-­2011) έως και της ενάρξεως ισχύος του Ν. 4081/2012 (27-­09-2012) (
ΜΠρωτΤριπ 9/2014)


vii. Εφαρμογή σε νομικά πρόσωπα των ΟΤΑ

Σε αντίθεση με τις διατάξεις του άρθρου 21 του ν.4002/2011 (ΦΕΚ Α' 180), στο πεδίο εφαρμογής του ν. 4081/2012 υπάγονται και οι φορείς του δημόσιου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 1Β του ν. 2362/1995 (πλέον άρθρο 14 ν. 4270/2014), το οποίο προστέθηκε με το άρθρο 2 του ν. 3871/2010 (Α' 141) και συμπληρώθηκε με την παρ. 1α του άρθρου 50 του ν. 3943/2011 (Α' 66). Κατά συνέπεια, υποχρέωση μείωσης των μισθωμάτων έχουν τόσο οι Δήμοι και οι Περιφέρειες (πέραν της μείωσης που επιβλήθηκε με το ν.4002/2011) όσο και τα νομικά πρόσωπα των ΟΤΑ που περιλαμβάνονται στο Μητρώο Φορέων Γενικής Κυβέρνησης. (ΥΠ.ΕΣ. εγκ. 49/44360/26.11.2012)

 

Ειδικά για τα νομικά πρόσωπα των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης που δεν υπάγονταν στην υποχρεωτική εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 4002/2011, η προοδευτική μείωση της παραγράφου 1 υπολογίζεται επί τη βάσει του καταβαλλόμενου κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος άρθρου μισθώματος, μειωμένου κατά ποσοστό 20%.
Σε περίπτωση που τα ανωτέρω νομικά πρόσωπα είχαν προβεί σε μείωση μισθώματος κατόπιν διαπραγμάτευσης με τον εκμισθωτή, η ως άνω προοδευτική μείωση υπολογίζεται επί του καταβαλλόμενου κατά την έναρξη ισχύος του άρθρου 2 του Ν.4081/12 μισθώματος, μειωμένου κατά το ποσοστό που υπολείπεται έως το 20%. (παρ.5 άρθρο 2 του Ν.4081/2012)

Για παράδειγμα:
Δημοτική επιχείρηση που δεν υπάγονταν στην υποχρεωτική εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του Ν.4002/2011, αλλά υπάγεται στις διατάξεις του άρθρου 2 του Ν.4081/2012 (δηλαδή έχει ενταχθεί στο Μητρώο Φορέων Γενικής Κυβέρνησης, σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 1Β του ν. 2362/1995 -πλέον άρθρο 14 ν. 4270/2014):

Έστω αρχικό μίσθωμα (χρήσης Ιουλίου 2010): 1950 ευρώ

Εάν με το ν. 4002/2011 δεν έγινε καμία μείωση, τότε με το ν. 4081/2012 επέρχονται οι εξής μειώσεις:

Πρώτον γίνεται μείωση 20%, δηλ. 20% Χ 1950 = 1560 ευρώ
Στο ποσό που προκύπτει γίνονται κλιμακωτά οι μειώσεις της παρ 1 του άρθρου 2 του ν. 4081/2012, δηλ.:
10% Χ 1000 = 900 ευρώ
15% Χ 560 = 476 ευρώ

Το νέο μίσθωμα από 01.10.2012 θα ανέλθει σε: 900+476 = 1376 ευρώ

viii. Απαιτούμενες ενέργειες για τη μείωση μισθώματος
Οι ανωτέρω μειώσεις είναι υποχρεωτικές βάσει διάταξης νόμου και ως εκ τούτου δεν απαιτείται τροποποίηση των σχετικών συμβάσεων (Υπ. Οικ. ΔΤΥ Ε 1153301 ΕΞ2012/08.11.2012) (ΥΠ.ΕΣ. εγκ. 49/44360/26.11.2012)

 

Οι στεγαζόμενες Υπηρεσίες υποχρεούνται να ενημερώσουν, σύμφωνα με το υπόδειγμα της επιστολής που επισυνάπτεται στην Υπ. Οικ. ΔΤΥ Ε 1153301 ΕΞ2012/08.11.2012, τους εκμισθωτές των ακινήτων στα οποία στεγάζονται, σχετικά με την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 2 του ν.4081/2012.

 

ix. Απαιτούμενες ενέργειες για διαδικασίες μίσθωσης ακινήτων σε εξέλιξη
Για διαδικασίες μίσθωσης ακινήτων οι οποίες ευρίσκονται σε εξέλιξη, οι Κτηματικές Υπηρεσίες θα πρέπει να προβούν στις παρακάτω κατά περίπτωση ενέργειες (η εγκύκλιος αναφέρεται σε Κτηματικές Υπηρεσίες αλλά τα παρακάτω εφαρμόζονται αναλογικά και στους Δήμους)

(Α)Περιπτώσεις για τις οποίες έχουν εκδοθεί αποφάσεις έγκρισης μισθώσεων από τους Γενικούς Γραμματείς των Αποκεντρωμένων Διοικήσεων, αλλά δεν έχουν υπογραφεί συμβάσεις μίσθωσης.

Οι Κτηματικές Υπηρεσίες θα πρέπει να συγκαλέσουν τις Επιτροπές Στέγασης για να γνωμοδοτήσουν για την μείωση του μισθώματος σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο άρθρο 2 του ν.4081/2012. Εν συνεχεία το πρακτικό της Επιτροπής θα κοινοποιείται στον ιδιοκτήτη, ο οποίος θα καλείται να το αποδεχθεί εντός προθεσμίας, προκειμένου να συνεχισθεί η διαδικασία με την έκδοση τροποποιητικής απόφασης έγκρισης της μίσθωσης από τον Γενικό Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης και την υπογραφή σύμβασης μίσθωσης με το νέο μειωθέν μίσθωμα. Εάν η προτεινόμενη μείωση του μισθώματος δεν γίνει αποδεκτή από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, ή δεν υποβληθεί δήλωση αποδοχής εντός της προθεσμίας που θα έχει ορισθεί από την Κτηματική Υπηρεσία, η διαδικασία θα διακόπτεται σύμφωνα με τα ισχύοντα και θα συντάσσεται νέα διακήρυξη με ανώτατο μίσθωμα το μειωθέν μίσθωμα σύμφωνα με τα ανωτέρω.

(Β)Περιπτώσεις κατά τις οποίες έχουν προσφερθεί ακίνητα, αλλά δεν έχει εκδοθεί απόφαση έγκρισης πρακτικών δημοπρασίας από τον Γενικό Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

Εάν υπάρχουν κατάλληλα ακίνητα, θα συντάσσεται πρακτικό καταλληλότητας ή συμπληρωματικό πρακτικό, (ανάλογα με το στάδιο στο οποίο ευρίσκεται η διαδικασία), στο οποίο η Επιτροπή Στέγασης θα γνωμοδοτεί για μίσθωμα μειωμένο σύμφωνα με την κλίμακα της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του ν.4081/2012. Εάν το προτεινόμενο μειωθέν μίσθωμα δεν γίνει αποδεκτό από τον ιδιοκτήτη, ή δεν υποβληθεί δήλωση αποδοχής εντός της προθεσμίας που θα έχει ορισθεί από την Κτηματική Υπηρεσία, η διαδικασία θα διακόπτεται σύμφωνα με τα ισχύοντα και θα συντάσσεται νέα διακήρυξη με ανώτατο μίσθωμα το μειωθέν μίσθωμα σύμφωνα με τα ανωτέρω.

(Γ)Σε όλες δε τις λοιπές περιπτώσεις που υπάρχει έγκριση πίστωσης πριν από τις 1-10-2012 και ευρίσκονται σε στάδιο της διαδικασίας προ της υποβολής προσφορών,π.χ. έχουν γίνει δημοπρασίες που έχουν αποβεί άγονες, ή δεν έχουν ακόμα εγκριθεί οι σχετικές διακηρύξεις, θα πρέπει να συγκληθούν οι αρμόδιες Επιτροπές Στέγασηςπροκειμένου να γνωμοδοτήσουν για τη σύνταξη νέας διακήρυξης δημοπρασίαςμε μείωση της εγκεκριμένης πίστωσης τουλάχιστον κατά τα προβλεπόμενα στην παράγραφο 1 του άρθρου 2 του ν.4081/2012, μετά από συνεννόηση με την 20η Δ/νση του Γ.Λ.Κ..

Είναι αυτονόητο ότι στο εξής, οι Επιτροπές Στέγασης όταν γνωμοδοτούν για το ανώτατο μίσθωμα νέων δημοπρασιών, θα λαμβάνουν υπόψη στις εισηγήσεις τους τις ως άνω θεσπισθείσες μειώσεις. (Υπ. Οικ. ΔΤΥ Ε 1153301 ΕΞ2012/08.11.2012)

 

4. Ανώτατο όριο αναπροσαρμογής μισθώματος για το έτος 2023

Η αναπροσαρμογή του μισθώματος στις μισθώσεις ακινήτων που έχουν μισθωθεί από το ελληνικό δημόσιο και τους φορείς του δημόσιου τομέα, όπως προσδιορίζεται στην περ. α) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α’ 143), για τη στέγαση των υπηρεσιών τους, από την 1η Ιανουαρίου 2023 έως την 31η Δεκεμβρίου 2023, δεν υπερβαίνει το τρία τοις εκατό (3%) σε σχέση με το μίσθωμα που ήταν καταβλητέο τον Δεκέμβριο 2022. (άρθρο 51 παρ.1 ν.5045/23)


Καταβολές μισθωμάτων που έχουν γίνει εντός του έτους 2023 καθ’ υπέρβαση του ανώτατου ποσοστού αναπροσαρμογής της παρ. 1 συμψηφίζονται με το πρώτο μίσθωμα που καταβάλλεται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος ή, εάν απαιτείται, και με επόμενα μισθώματα. (άρθρο 51 παρ.2 ν.5045/23)

5. Αναπροσαρμογή μισθώματος μέσω Επιτροπής Διακανονισμού
Δείτε την ενότητα:
ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΤΩΝ ΟΤΑ » ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΟΤΑ » ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ » Εκμίσθωση ακινήτων » Μισθώματα από ακίνητα » Θέματα Μισθωτικής Σύμβασης »
Α. Αναπροσαρμογή μισθώματος » 6. Αναπροσαρμογή μισθώματος μέσω Επιτροπής Διακανονισμού


 

IIΙ. Πρόωρη λύση σύμβασης

Οι παρακάτω διατάξεις αναφέρονται στο Δημόσιο αλλά εφαρμόζονται αναλογικά και στους ΟΤΑ με αποφάσεις δημοτικών συμβουλίων.

Το Δημόσιο μπορεί να προβεί σε λύση της μίσθωσης πριν από τη συμβατική λήξη της χωρίς υποχρέωση αποζημίωσης του εκμισθωτή, εφόσον:
α) Μεταστεγασθεί η στεγασμένη υπηρεσία σε ακίνητο ιδιοκτησίας του. (παρ.1α άρθρο 19 Ν.3130/03) (άρθρο 26 Π.Δ. 19/19.11.1932)

β) Παραχωρηθεί στη στεγασμένη υπηρεσία η δωρεάν χρήση άλλου κατάλληλου ακινήτου για χρονικό διάστημα τουλάχιστον ίσο με το υπόλοιπο της μίσθωσης. (παρ.1β άρθρο 19 Ν.3130/03) (άρθρο 26 Π.Δ. 19/19.11.1932)

γ) Καταργηθεί η στεγασμένη υπηρεσία ή υπαχθεί σε άλλη υπηρεσία. (παρ.1γ άρθρο 19 Ν.3130/03) (άρθρο 26 Π.Δ. 19/19.11.1932)

δ) Μεταβληθεί η οργανική σύνθεση της υπηρεσίας κατά τη διάρκεια της μίσθωσης κατά τρόπο τέτοιο που το μισθωμένο ακίνητο να μην καλύπτει τις στεγαστικές της ανάγκες. (παρ.1δ άρθρο 19 Ν.3130/03) (άρθρο 26 Π.Δ. 19/19.11.1932)
Η περίπτωση μείωσης της οργανικής σύνθεσης της στεγαζόμενης υπηρεσίας δεν εμπίπτει στη ρύθμιση του άρθρου 19 παρ.1 Ν 3130/2003, που εξαιρετικά και περιοριστικά προβλέπει τις περιπτώσεις της πρόωρης και αζήμιας για το Δημόσιο λύσης μίσθωσης ακινήτου και ειδικώτερα στο εδαφ.δ' αυτής. (ΓνΝΣΚ 52/2006)

ε) Μεταβληθεί η έδρα της στεγασμένης υπηρεσίας. (παρ.1ε άρθρο 19 Ν.3130/03) (άρθρο 26 Π.Δ. 19/19.11.1932)

στ) Έχει πραγματοποιηθεί η μίσθωση για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης και πριν τη λήξη της τετραετίας αντικατασταθεί με απόφαση του αρμόδιου Υπουργού. (παρ.1στ άρθρο 19 Ν.3130/03) (άρθρο 26 Π.Δ. 19/19.11.1932)

ζ) εφόσον μεταστεγαστεί η στεγασμένη υπηρεσία για τους λόγους που αναφέρονται στην
παράγραφο 3 του άρθρου 3 του Ν.3130/03, δηλ. προς εξοικονόμηση λειτουργικών δαπανών και προς επίτευξη μισθώματος κατά 50% τουλάχιστον μικρότερου του συνόλου των ήδη επί μέρους καταβαλλόμενων μισθωμάτων. (παρ.1ζ άρθρο 19 Ν.3130/03, όπως τροποποιήθηκε με την παρ.6β του άρθρου 42 του Ν.4024/2011) (άρθρο 26 Π.Δ. 19/19.11.1932) Στην περίπτ.ζ, απαιτείται εισήγηση του Προϊσταμένου Οικονομικών Υπηρεσιών του οικείου φορέα για την δημοσιονομική σκοπιμότητα της συγκέντρωσης της στέγασης των Υπηρεσιών, έγκριση του Υπουργού Οικονομικών και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, ακολουθείται δε η διαδικασία που ορίζεται στις υπόψη διατάξεις. (Υπ. Οικ. ΔΤΥ Ε 1173472/2540 ΕΞ2012/07.12.2012)

Σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις εκδίδεται από τον Υπουργό Οικονομίας και Οικονομικών απόφαση πρόωρης λύσης της μίσθωσης, ύστερα από γνωμοδότηση της Επιτροπής Στέγασης, η οποία συντάσσεται με βάση σχετικό έγγραφο αίτημα της στεγασμένης υπηρεσίας και σύμφωνη γνώμη της προϊστάμενης αυτής αρχής. Η απόφαση πρόωρης λύσης της μίσθωσης κοινοποιείται με μέριμνα της αρμόδιας Κτηματικής Υπηρεσίας στον εκμισθωτή του ακινήτου και επιφέρει τα αποτελέσματα της τριάντα τουλάχιστον ημέρες μετά την κοινοποίηση της. Από την ημερομηνία αυτή παύει κάθε υποχρέωση του Δημοσίου για καταβολή μισθωμάτων. (παρ.2 άρθρο 19 Ν.3130/03) (άρθρο 26 Π.Δ. 19/19.11.1932)
 
Είναι δυνατή η μερική λύση μίσθωσης ακινήτου που στεγάζει δημόσια υπηρεσία από το Δημόσιο (ως μισθωτή), εφόσον υπάρχει συναίνεση του εκμισθωτή, θα ακολουθηθεί δε η διαδικασία που προβλέπει η παρ.2 του ίδιου άρθρου (19) ή το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 26 του Δ/τος 19/19-11-1932, ανάλογα με το νομικό καθεστώς που διέπει την εκάστοτε μίσθωση. (ΓνΝΣΚ 52/2006)

Η συναινετική μερική λύση μισθώσεων είναι δυνατή με ανάλογη μείωση του μηνιαίου μισθώματος, εάν τούτο είναι εφικτό αναλόγως των αναγκών των προς στέγαση Υπηρεσιών. Στις περιπτώσεις αυτές, οι χώροι που θα διατηρεί το Δημόσιο, πρέπει να διαθέτουν αυτοτέλεια και όλες τις προϋποθέσεις με τις οποίες είχε συναφθεί η αρχική μίσθωση (πρόσβαση, ασφάλεια, ηλεκτροδότηση, υδροδότηση, διευκολύνσεις ΑμΕΑ κλπ), οι δε χώροι που θα παραδίδονται ελεύθεροι στους ιδιοκτήτες με σχετικό πρωτόκολλο απόδοσής τους, θα πρέπει να μπορούν να λειτουργούν ανεξάρτητα από τους διατηρούμενους από το Δημόσιο χώρους, ώστε να αποφευχθεί η έγερση αξιώσεων από τους εκμισθωτές λόγω παρεμπόδισης της χρήσης του τμήματος του μισθίου που θα τους αποδοθεί. (Υπ. Οικ. ΔΤΥ Ε 1173472/2540 ΕΞ2012/07.12.2012)

Η Κτηματική Υπηρεσία οφείλει να συμμορφωθεί προς απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης η οποία στερείται νομιμότητας και με την οποία απορρίφθηκε εν μέρει προσφυγή εταιρίας-εκμισθωτή κατά το μέρος με το οποίο λύθηκε μίσθωση ακινήτου για τη στέγαση της ΔΟΥ. Η απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης, ανεξαρτήτως της παρανομίας της, παράγει υποχρέωση συμμορφώσεως, εφόσον ούτε ανακλήθηκε ούτε ακυρώθηκε δικαστικώς. Ωστόσο, υφίσταται ευχέρεια της Διοίκησης να επανεξετάσει την ως άνω απόφαση, οίκοθεν, εντός ευλόγου χρόνου (έως πενταετία από την έκδοση της μη νόμιμης πράξης) και να προβεί στην ανάκλησή της κατά το μέρος που έκρινε ως μη νόμιμη την κατάπτωση της εγγύησης υπέρ του Δημοσίου κατά την παρ.1 του άρθρου 17 του Ν.3130/03. (πλειοψ) (ΓνΝΣΚ 179/2016)



 

ΙV. Καταγγελία σύμβασης

Α. Συμβάσεις που συνήφθησαν πριν το Ν.3130/03
Όσον αφορά τις συμβάσεις για στέγαση δημοσίων υπηρεσιών που έχουν συναφθεί πριν την έκδοση του Ν.3130/03, στην παρ. 1 του άρθρου 10 του π.δ. 19/19.11.1932 (ΦΕΚ 409 Α) ορίζεται ότι στις μισθώσεις ακινήτων για στέγαση δημοσίων υπηρεσιών ή άλλη δημόσια χρήση εφαρμόζονται ως προς την καταγγελία της σύμβασης από τον εκμισθωτή λόγω ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης του ακινήτου, οι διατάξεις του π.δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α΄), όπως ισχύουν.

Η αποζημίωση που καταβάλλεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή μετά από δικαστική απόφαση ή συμβιβαστικά στα πλαίσια δικαστικού συμβιβασμού κατά τη λήξη της εμπορικής μίσθωσης για την αποκατάσταση των ζημιών ή επαναφορά του μισθίου στην προτέρα κατάσταση δεν υπόκειται σε φορολογία. (ΓνΝΣΚ 100/2007) (ΠΟΛ 1110/1089359/10974/Β0012/22.08.2007)


Β. Συμβάσεις που συνήφθησαν μετά το Ν.3130/03
Οι παρακάτω διατάξεις αναφέρονται στο Δημόσιο αλλά εφαρμόζονται αναλογικά και στους ΟΤΑ.


Το Δημόσιο μπορεί, μετά την πάροδο ενός έτους από την έναρξη της σύμβασης, να καταγγείλει τη μίσθωση, χωρίς να συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παραγράφου 1 του άρθρου 19 του Ν.3130/03. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως, τα δε αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της. Στην περίπτωση αυτή το Δημόσιο οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης. Για υφιστάμενες, κατά τη δημοσίευση του παρόντος, μισθωτικές συμβάσεις, το ανωτέρω δικαίωμα παρέχεται εφόσον αυτές έχουν διαρκέσει τουλάχιστον έξι έτη. Η απόφαση λύσης της μίσθωσης εκδίδεται από τον Γενικό Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας, σύμφωνα με τη διαδικασία του πρώτου εδαφίου της παραγράφου 2 του άρθρου 19 του Ν.3130/03. (παρ.1Α άρθρο 19 Ν.3130/03, όπως προστέθηκε με την παρ.1 του άρθρου 43 του Ν.4071/12(παρ.1 άρθρο 13 Ν.4242/14 (ΦΕΚ 50/28.02.2014 τεύχος Α')

Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του Ν.4071/12, θεσπίζεται η δυνατότητα να καταγγέλλονται μισθωτικές συμβάσεις από το Δημόσιο, όταν αυτό κρίνεται οικονομικά επωφελές, χωρίς να συντρέχουν οι προϋποθέσεις πρόωρης αζήμιας λύσης του άρθρου 19 του Ν.3130/2003. Η ρύθμιση αυτή εντάσσεται στα πλαίσια των ενεργειών για περιστολή των δημοσίων δαπανών, αλλά και των εκπονούμενων αναδιαρθρώσεων των Δημοσίων Υπηρεσιών. (
Υπ.Οικ. ΔΤΥ-Ε 1066971/1581/ΕΞ2012/26.04.2012)

Η δημοσίευση στον τύπο ανακοίνωσης διενέργειας διαγωνισμού για τη μίσθωση ακινήτου δεν αναπληρώνει την έγγραφη ειδοποίηση προς τον εκμισθωτή που ρητά επιτάσσει ο νόμος. Με τέτοια έγγραφη ειδοποίηση δεν ισοδυναμεί ούτε το πρακτικό της Επιτροπής Ελέγχου καταλληλότητας των ακινήτων που προσφέρθηκαν προς ενοικίαση για τη στέγαση των υπηρεσιών. Επίσης το γεγονός ότι ο εκμισθωτής έλαβε μέρος στον διαγωνισμό και προσέφερε το επίδικο μίσθιο δεν σημαίνει ότι αυτός έλαβε γνώση και αποδέχθηκε τη λύση της μισθώσεως, ώστε μετά τη συγκεκριμένη συμπεριφορά η άσκηση του δικαιώματος του προς καταβολή των μισθωμάτων να αποβαίνει καταχρηστική. (Εφ.Πατρ.637/2005)

Ο εκμισθωτής είναι υποχρεωμένος κατά τη διάρκεια της μίσθωσης να προβαίνει στις αναγκαίες επισκευές φθορών και βλαβών, που οφείλονται στη συνηθισμένη χρήση του μισθίου, μέσα στην προθεσμία που τάσσεται από τη στεγαζόμενη υπηρεσία. Σε περίπτωση αρνήσεως του ή μη εκτέλεσης των επισκευών μέσα στην ταχθείσα προθεσμία, το Δημόσιο έχει το εκλεκτικό δικαίωμα να προβεί σε μονομερή καταγγελία της μίσθωσης και στη συνέχεια να προβαίνει σε μίσθωση, με δημοπρασία ή απευθείας, άλλου ακινήτου σε βάρος του ιδιοκτήτη του μισθωμένου ακινήτου, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην παρ.1 του άρθρου 17 του Ν.3130/03. (περίπτ. α παρ.1 άρθρο 18 Ν.3130/03)




V. Απόδοση μισθίου με τη λήξη της μίσθωσης

Κατά την απόδοση του μισθίου στον εκμισθωτή, μετά τη λήξη της μίσθωσης, συντάσσεται πρωτόκολλο από την ίδια επιτροπή που συνέταξε το πρωτόκολλο παραλαβής του μισθίου η οποία αποτελείται από τον προϊστάμενο της υπηρεσίας που πρόκειται να εγκατασταθεί ή είναι ήδη εγκατεστημένη και από έναν μηχανικό, στο οποίο διαπιστώνονται αν υπάρχουν φθορές ή βλάβες πέραν της συνήθους χρήσης. Το πρωτόκολλο κοινοποιείται με μεριμνά του Δήμου στον εκμισθωτή. (άρθρο 24 Π.Δ. 19/19.11.1932) (παρ.3 άρθρο 17 Ν.3130/03)


VI. Χαρακτήρας σύμβασης- Εγκυρότητα

Διοικητική είναι η σύμβαση εκείνη, στην οποία ο ένας συμβαλλόμενος είναι το Δημόσιο ή Ν.Π.Δ.Δ. ή είναι δημόσιες επιχειρήσεις που το αντικείμενο τους έχει σχέση με την άσκηση δημόσιας υπηρεσίας ή την εξυπηρέτηση δημόσιου σκοπού και η κατάρτιση ή η εκτέλεση της διέπεται τουλάχιστον κατά ένα μέρος από τους κανόνες του διοικητικού δικαίου ή περιέχει όρους, οι οποίοι παρέχουν στο συμβαλλόμενο δημόσιο νομικό πρόσωπο τη δυνατότητα μονομερούς επέμβασης στις συμβατικές σχέσεις και έτσι δημιουργούν υπέρ αυτού εξαιρετικό συμβατικό καθεστώς. Με βάση τα παραπάνω η μίσθωση που συνάπτεται για τη στέγαση των υπηρεσιών του δημόσιου νομικού προσώπου σκοπεύει να εξασφαλίσει τη χρήση ακινήτου, επειδή στερείται ανάλογου προς το μίσθιο χώρου λ.χ. για στέγαση διοικητικών υπηρεσιών, δικαστηρίων κ.λ.π. Έτσι, εδώ άμεσα εξυπηρετείται το συμφέρον του και όχι του κοινωνικού συνόλου και συνεπώς λείπει η πιο ουσιαστική από τις προϋποθέσεις ύπαρξης διοικητικής σύμβασης, έστω και αν έμμεσα εξυπηρετούνται και οι πολίτες. Το γεγονός ότι υπάρχει η δυνατότητα διατύπωσης των όρων συνάψεως της μίσθωσης εκ των προτέρων από το δημόσιο νομικό πρόσωπο δεν επιδρά στο χαρακτηρισμό της σύμβασης, αφού λείπει απ` αυτή το παραπάνω στοιχείο. Οι μισθώσεις λοιπόν αυτές είναι συμβάσεις του ιδιωτικού δικαίου και όχι διοικητικές και οι από αυτές αξιώσεις υπάγονται στα πολιτικά δικαστήρια. (Εφ.Πατρ.637/2005)

Ο έγγραφος τύπος της σύμβασης, ο οποίος, μάλιστα, εφόσον προβλέπεται «για το κύρος» της σύμβασης, ως προϋπόθεση, δηλαδή, για την έγκυρη σύναψή της, είναι κατ' αρχήν συστατικός. Επομένως, τυχόν παράλειψή του καθιστά τη σχετική σύμβαση άκυρη. (Ελ.Συν. Τμ.7 Πράξη 187/2011)

Η παραπάνω ακυρότητα δεν θεραπεύεται με τη μεταγενέστερη εκπλήρωση της σύμβασης.
Συνέπεια της ακυρότητας της σύμβασης είναι ότι αυτή δεν παράγει καμιά νομική ενέργεια και δεν δημιουργεί δικαιώματα και υποχρεώσεις μεταξύ των συμβαλλομένων. Ειδικότερα σε περίπτωση άκυρης μισθωτικής σύμβασης ο μισθωτής δεν οφείλει την αντιπαροχή που φέρεται ότι έχει συμφωνηθεί (δηλ. το μίσθωμα), ούτε μπορεί να εναχθεί με βάση τη σύμβαση για καταβολή μισθωμάτων.
Επιπλέον παράταση της μίσθωσης μετά τη λήξη αυτής ή παράταση άκυρης μίσθωσης δεν είναι νοητή. (ΕφΔωδ 178/2009)